【正文】 、售價(jià)調(diào)研； 番禺區(qū)級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的 主力店 （購物中心、百貨 超市、電器等）、 主題商城 （女人世界、兒童世界、潮流前線等）、 餐飲休閑娛樂 、 商業(yè)街區(qū) （運(yùn)動(dòng)休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、鐘表、眼鏡、便利、美容、美食 街等）、 專業(yè)市場 （服裝鞋包、小商品等）的位置、規(guī)模、商業(yè)形式、商業(yè)布局、 業(yè)態(tài)、輻射范圍、消費(fèi)對(duì)象、租金、售價(jià)調(diào)研。 二：番禺本地市場調(diào)研 （三）番禺商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體狀況； 商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況（價(jià)格、銷售模式等分析）； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平（定位、招商、銷售、經(jīng)營狀況分析）； 商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域； 項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模及時(shí)間進(jìn)度。 （四）番禺商戶資源分析 本地商戶資源； 異地商戶資源； 其他連鎖品牌進(jìn)駐的可能性分析。 （五）番禺商鋪市場及投資客分析 投資渠道分析； 商鋪投資狀況分析； 區(qū)域商鋪投資回報(bào)率情況分析； 區(qū)域商鋪成長空間調(diào)研分析； 投資客分析。 （一）主要調(diào)研地點(diǎn) 廣州典型行政區(qū)的商業(yè)中心； 珠三角內(nèi)典型地級(jí)市的類似商圈。 （二）主要調(diào)研內(nèi)容 城市基本情況、規(guī)劃、配套、人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等； 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的主力店（購物中心、百貨、超市、 電器等）、主題商城（女人世界、兒童世界、潮流前線等）、餐飲休閑娛樂、商業(yè) 街區(qū)（運(yùn)動(dòng)休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、鐘表、眼鏡、便利、美容、美食等）、 專業(yè)市場（服裝鞋包、小商品等）的位置、規(guī)模、商業(yè)形式、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)、輻 射范圍、消費(fèi)對(duì)象、租金、售價(jià)調(diào)研。 （三）調(diào)研結(jié)論 通過以上綜合調(diào)研，得出以下結(jié)論： 廣州行政區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級(jí)市類 似商圈的一般業(yè)態(tài)組合規(guī)律； 廣州行政區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級(jí)市類似商圈的 一般商戶特征規(guī)律； 廣州行政區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級(jí)市類似商圈的 一般租金和售價(jià)規(guī)律。 三：珠三角市級(jí)副商業(yè)中心調(diào)研 第二階段：項(xiàng)目多向定位分析報(bào)告（ 30天） 根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位地段、地塊規(guī)模及技術(shù)指標(biāo)，以及開發(fā)商的期望，得 出項(xiàng)目的多個(gè)定位方向： 定位方向一：區(qū)級(jí)商業(yè)中心； 定位方向二：區(qū)級(jí)副商業(yè)中心； 定位方向三：區(qū)域商業(yè)中心。 針對(duì)以上多項(xiàng)定位進(jìn)行以下分析工作： （一）多向定位的業(yè)態(tài)容量分析； （二）多向定位的百貨、超市、電器、餐飲休閑娛樂等主力店的進(jìn)駐可行性分析； （三）多向定位的銷售面積和銷售價(jià)格、銷售總值評(píng)估； （四）多向定位的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析。 第三階段：項(xiàng)目唯一性定位和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （在主力店明確進(jìn)駐意向和發(fā)展商確定選擇主力店的傾向后， 20天內(nèi)提交） （一）項(xiàng)目唯一性定位 根據(jù)項(xiàng)目的回款要求、持有面積、招商難易度、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來確定唯一性 定位，在確定項(xiàng)目唯一性定位后，再進(jìn)行項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （二）項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目類型建筑布局設(shè)計(jì)建議； 主力店、街區(qū)、主題商城等建筑特征及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議； 標(biāo)志及主入口設(shè)計(jì)建議； 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)建議； 休閑廣場設(shè)計(jì)建議； 街區(qū)燈光工程設(shè)計(jì)建議； 立面廣告展示設(shè)計(jì)建議； 促銷設(shè)施設(shè)計(jì)建議。 （三）建立完善的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)鏈，推薦并協(xié)助專業(yè)公司與開發(fā)商建立合作關(guān)系 建筑設(shè)計(jì)院； 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)公司； 裝飾設(shè)計(jì)公司； 燈光工程設(shè)計(jì)公司； 廣告工程設(shè)計(jì)公司。 一：項(xiàng)目目標(biāo)商戶全面調(diào)研分析 （一）完整收集區(qū)域主力店、次主力店、街區(qū)商戶名錄并建立檔案； （二）建立區(qū)域部分商戶的上游總部聯(lián)系檔案； （三）與上述商戶進(jìn)行前期溝通； （四）與有可能進(jìn)駐的連鎖品牌進(jìn)行前期溝通。 二：項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)經(jīng)營分區(qū)和招商平面分割圖制定 （一）確定整體項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)； （二）主力店、主題商城、街區(qū)規(guī)劃布局； （三）招商平面分割。 三：項(xiàng)目定位招商政策的制訂 （一）租金標(biāo)準(zhǔn)； （二）合同年限； （三）優(yōu)惠政策； （四）管理費(fèi)、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、廣告位出租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等； （五）招商法律文件（合同范本、管理公約等）。 ?項(xiàng)目招商委托事項(xiàng)之 《 項(xiàng)目招商策劃和招商執(zhí)行 》 四：項(xiàng)目目標(biāo)商戶招商 （一）建立目標(biāo)商戶完整資料庫； （二）建立目標(biāo)商戶分級(jí)排序目錄； （三）目標(biāo)商戶深度訪談。 五：項(xiàng)目招商整合推廣策略 （一）招商推廣主題； （二）招商推廣物料的設(shè)計(jì)與制作； （三）招商推廣渠道； （四）招商推廣費(fèi)用預(yù)算。 注：招商報(bào)告在執(zhí)行階段提交。 一：項(xiàng)目銷售價(jià)格市場調(diào)查分析 （一）區(qū)域商業(yè)價(jià)值規(guī)律分析、周邊片區(qū)商鋪價(jià)值分析； （二）項(xiàng)目價(jià)值規(guī)律分析； （三）項(xiàng)目銷售定價(jià)加權(quán)評(píng)估。 二：項(xiàng)目目標(biāo)投資客分析 （一）市場銷售目標(biāo)客戶定位； （二）投資人群和投資特點(diǎn)； （三）確定目標(biāo)投資者。 三：項(xiàng)目鋪位銷售平面分割圖 （一）鋪位面積； （二）鋪位進(jìn)深比例； （三）公共部分與通道系統(tǒng)的劃分。 四：項(xiàng)目銷售模式建議 （一）硬售； （二）帶租約銷售； （三）委托經(jīng)營 25年銷售。 ?項(xiàng)目銷售委托事項(xiàng)之 《 項(xiàng)目銷售策劃和銷售執(zhí)行 》 五：項(xiàng)目鋪位定價(jià) （一）商鋪價(jià)值的基本規(guī)律； （二）商鋪定價(jià)的工作程序； （三）項(xiàng)目整體銷售價(jià)格定位； （四）分區(qū)售價(jià)制定； （五）銷售價(jià)格走勢(shì)分析。 六：項(xiàng)目銷售執(zhí)行 （一）進(jìn)場前的準(zhǔn)備； （二）銷售現(xiàn)場的配置要求； （三）銷售文件的制定； （四）進(jìn)場后工作； （五）銷售階段； （六）攻堅(jiān)掃尾階段。 七：項(xiàng)目各種銷售文件及法律文本的制定 —— 制定 《 認(rèn)購書 》 、 《 委托經(jīng)營協(xié)議書 》 、 《 業(yè)主公約 》 等。 八：項(xiàng)目銷售整合推廣策略 （一）銷售推廣主題； （二）銷售推廣物料的設(shè)計(jì)與制作； （三）銷售推廣通道； （四）銷售推廣費(fèi)用預(yù)算。 注：銷售報(bào)告在執(zhí)行階段提交。 提案到此結(jié)束 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！