【正文】 小戶型的旋風襲向南京， “龍福山莊”，“青春之家”。在河西，100— 120平方米的房子比 80— 100平方米的房子好賣。 日本曾經(jīng)做過一次調(diào)查，當流行套型增加到 130平方米的左右時，就不在增長，然后回落到 80— 100平方米。 歐洲的一些統(tǒng)計資料顯示， 70年代小戶型占市場份額的 60%，而 90年代末則上升到 80%。 60 銀都廣告 小戶型的回歸 —— 原因探悉 個人購房 置業(yè)者趨向于年輕化，這個平均年齡正在從 35— 45歲向 25— 35歲過渡，而小戶型肯定是中高收入年輕人喜歡的房子。 人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，由多子女家庭向少子女或無子女的家庭靠攏。一項統(tǒng)計資料表明，商品房的購買者在家庭結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)出了典型的小家庭特征。以一對夫妻一個子女為特征的 3口之家占 %，但是，夫妻兩人和單身購買者也達到了 %。 家就是家，不需要大而全?，F(xiàn)在越來越多的人愿意在公共空間交往交流。 61 銀都廣告 小戶型的回歸 —— 分類 小戶型可分為兩類，一類相當于原有的青年式公寓，能滿足最基本的居住要求，同時可用來做房產(chǎn)投資或兼做工作場所（商務(wù)型），另一類為主要滿足居住要求的小面積戶型（純居住型）。 商務(wù)型可以配備一些象銀行、郵局便于商務(wù)運作的配套設(shè)施及餐廳、禮品店。純居住型應(yīng)配套會所、休閑娛樂設(shè)施。 62 銀都廣告 亦分亦合兩代居住 連體式戶型 兩個單元擁有共同的大門、公共的走廊，安全系數(shù)高。兩個單元各自有自己的小戶門。 青睞“兩代居”的購房群體中，多為年輕的、較有經(jīng)濟實力的白領(lǐng)、 IT一族，也有一部分是“實力派”父母掏錢。 63 銀都廣告 對辦公面積的需求 建筑面積在 150平方米以下的的需求量占 74%， 50平方米的以下的超小戶型占 14%。 業(yè)主對戶型的內(nèi)部需求以開間為主，同時要求具備作為辦公用的間隔，主要以隔出兩個房間為主。 64 銀都廣告 2023年南京樓市八大預(yù)測 2023年房地產(chǎn)市場有效需求依舊旺盛，預(yù)計不會比去年減弱，商品房銷售仍能與去年持平。大多數(shù)項目的商品房價格總體應(yīng)是穩(wěn)中趨升，整體市場平均價格可望與去年持平，價格在各區(qū)域之間升幅不一，且會有升有降。 房地產(chǎn)開發(fā)重打品牌、規(guī)模建設(shè)的策略，市場消費需求的多樣化迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇細分市場的經(jīng)營方向。南京市有 300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，最大的市場分額僅 5%左右。 經(jīng)濟適用房建設(shè)作為國家“居者有其屋”政策的體現(xiàn)而在今年加快發(fā)展，完整的住房供應(yīng)體系可望初步形成。 65 銀都廣告 購房的目的 3%92%4%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%辦公 居住 第二居所 投資66 銀都廣告 區(qū)位的選擇 0%5%10%15%20%25%城中 城東 城西 城南 城北 江寧18%的購房者在 5大板塊中選擇了一項， 54%的購房者選擇了兩項，考慮 三項及三項以上的購房者占到 28%。 67 銀都廣告 優(yōu)先考慮的因素 12%7%5%6%70%0%10%20%30%40%50%60%70%環(huán)境 地理 配套 套型 價格68 銀都廣告 購房主力軍 18%42%25%15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2025歲 2635歲 3650歲 50歲以上69 銀都廣告 能承受的房價 20%35%25%20%0%5%10%15%20%25%30%35%2023元以下 20232500元 25003000元 3000以上70 銀都廣告 小型社區(qū)的優(yōu)勢 “規(guī)模效應(yīng)”決定著生產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，開發(fā)商也不能例外。若有足夠的資金實力，足夠大的地塊，開發(fā)商肯定情愿規(guī)模開發(fā)，這樣一來配套費、人情費、廣告費甚至銷售費用都能大大節(jié)省，而且有品牌延伸的奇效。但對消費者來說，小區(qū)規(guī)模的含義完全不同。開發(fā)商的開發(fā)理念不應(yīng)該也不可能令消費者全盤認同。與不少業(yè)內(nèi)人士一味求大形成反差的是，許多購房者卻傾向于規(guī)模較小的小區(qū)，原因很簡單：清靜、單純，不愿意與太多的人從一個小區(qū)的大門進出，這可能是人們潛意識居住的需求的直接表露。其實小區(qū)規(guī)模大小是相對而言，在廣東、北京等地，占地上百萬平方米的小區(qū)不足為鮮，而在南京，目前在建的最大的小區(qū)恐怕要數(shù)天地新城，規(guī)劃用地為 56萬平方米，而且是分批開發(fā)。從目前本市的情況看，占地 5萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是較大的小區(qū)了，而占地 2萬平方米以下，可歸入小型小區(qū)之列。讓我們來看看小型小區(qū)的優(yōu)勢和劣勢。 71 銀都廣告 小型小區(qū)的優(yōu)勢、劣勢 優(yōu)勢 —— 小型居住項目，一般建在鬧市區(qū)或交通要道，或者是新開發(fā)區(qū)的延續(xù)開發(fā)，開發(fā)之前已經(jīng)擁有了完善的軟硬件配套，不但基礎(chǔ)設(shè)施配套費用低，房價較低，對居住者來說，社區(qū)服務(wù)也比較現(xiàn)成，生活較方便；其次因其規(guī)模較小，一般不會分期開發(fā)、分批入住，先住進去的居民要長期忍受工程噪音以及粉塵污染；由于小區(qū)內(nèi)戶數(shù)較少，較易與鄰居產(chǎn)生親近感，從而對小區(qū)的歸屬感、心理學認為，若每日在居住地遇見過多的陌生人會有不適感，所以，現(xiàn)在不少大型社區(qū)都采用小圍合方式劃區(qū)管理，這可以理解為一種補償。 劣勢 —— 首先這些項目大多屬于“見縫插針”型，圍墻內(nèi)外的房子不但年代、風格不同，還有可能非?？拷蚨嗷ジ蓴_；其二，小社區(qū)不可能擁有大社區(qū)那樣大的公共活動區(qū)域，沒有寬松的休閑空間；由于建筑密度較大，小區(qū)內(nèi)業(yè)主相互影響的機率也增加；最后還有一點，因規(guī)模小，物業(yè)管理成本居高不下，開發(fā)商或者物業(yè)管理公司難以為續(xù)，這是其中潛在的隱患。 72 銀都廣告 南京市住宅消費新趨向 購房迫切性凸現(xiàn) —— 也許是受了不少攀升房價的影響，也許是受到諸如東進南延、江寧撤縣見區(qū)、地鐵一號工程開工等利好消息的左右，抑或單位年終分紅手頭較為寬裕的原因，春節(jié)期間，許多人甚至舉家出動，奔波與各個售樓處，貨比三家，看準便立即下定金，生怕“過了這個村便沒了就沒有這個店”，往日“持幣觀望”的態(tài)度成為少見。 更多的關(guān)注功能空間 —— 性價比成了選房的一個重要指標 —— 73 銀都廣告 Townhouse—— 聯(lián)排住宅 Townhouse是由幾棟三層或小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的，建筑面積一般在每戶 150平方米 —— 250平方米左右，每戶獨門獨院，擁有一個有天有地的自己的院落的聯(lián)排式住宅。 Townhouse的十大標準 位置 —— 應(yīng)選擇在城市邊緣地帶，距城市 10—— 20公里，車時 15—— 30分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通 —— 應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路，強調(diào)交通的暢達性。 環(huán)境 —— 不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強調(diào)項目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模 —— 容積率應(yīng)在 ，但開發(fā)規(guī)模不能太小。其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套和生活品位。 規(guī)劃 —— 規(guī)劃設(shè)計要周全，強調(diào)異域風情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑與道路、景觀與綠地的關(guān)系。 74 銀都廣告 Townhouse 建筑 —— 建筑本身除強調(diào)其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。 配套 —— Townhouse社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套有，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。 價格 —— 每套價格控制在 80—— 150萬元之間，其目標客戶的受眾面最大。 服務(wù) —— 物業(yè)管理要求突出服務(wù)優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 居住文化氣氛營造與生活方式引導 —— 它是一種先進的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應(yīng)營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。 75 銀都廣告 Townhouse的客戶描述 厭倦了城市喧囂的畫家、作家、律師等自由職業(yè)者的第一居所，是忙碌的中產(chǎn)階級的休閑度假屋。中高收入階層的消費是理性的，但更是追求潮流的，他們很在意周圍人的看法，渴望得到社會的認可，惟恐別人說他落伍、被人淘汰，所以，他們非常樂于接受那種體現(xiàn)了未來潮流的，有利于塑造社會形象的產(chǎn)品。 在我國可以稱之為中高收入階層的人是是家庭年收入介于年收入 10萬元 —— 230萬元之間的人群，人群比例小于 5%。 上海市有一家專賣別墅的場所 —— 金豐易居上海別墅館。 南京 Townhouse的出現(xiàn)只是在近一兩年的事，主要集中在亞東新城區(qū)。 76 銀都廣告 演講完畢，謝謝觀看！