【正文】 銷售逼定難度； ?所承諾租金回報過高，不利于項目長期發(fā)展； ?項目無明顯優(yōu)勢，且在規(guī)劃上混亂，后期不易形成檔次。 本報告是嚴格保密的。 成都國際五金機電城： 項目為成都市中調戰(zhàn)略五金機電產業(yè)的首席承接地，規(guī)劃面積 220萬平米，為帶 8年租約銷售 ?項目基本資料： ?規(guī)劃面積： 220萬平米 ?一期面積： 200畝，分為 ABC三館； ?一期規(guī)劃：全部為五金機電，無明顯業(yè)態(tài)劃分； ?開發(fā)商：四川興茂集團 ?目前銷售：一期，公攤率： 58% ?其他：銷售面積按總建筑面積計算，租金也按總建筑面積計算。 ?銷售情況： ?銷售商鋪： 一期一樓商鋪，二三層商鋪為開發(fā)商前期持有招商，后期可能銷售。 ?返租模式：采用 8年租約銷售模式，可采取前面 3年租金免費，后五年每年 80、 90、100、 1 120的模式；也可采用前三年 40，后五年 50、 60、 70、 80、 90的模式。 ?租金返還：每季度返還一次租金 ?價格：整體均價 17000. 五金機電市場客戶整體實力較強，項目自營客戶較多，一期自營客戶的比例達到 50%以上，卻承價能力較強。 本報告是嚴格保密的。 成都主要商業(yè)銷售模式總結： 項目 銷售模式 特點 劣勢 成都國際商貿城 所有商鋪暫時只租不售 適合資金實力較為雄 厚的企業(yè) 前期資金壓力大 時代天街 40%商鋪直接銷售，可免費代租 適合品牌影響力較大、 地段較好的企業(yè) 不易形成檔次和規(guī)模， 后期經營有風險 歐洲城 代租約銷售，具體不定 給予客戶一定的保障 企業(yè)前期要補貼租金 家和家園 先招商后銷售，采用代 8年租約銷售的模式，第一年租金 %，第二年 %，第三年 %，之后的 5年不承諾租金， 8年滿后可續(xù)簽。 給予客戶一定的保障 企業(yè)前期要補貼租金 佳飛國際 采用帶租約銷售，前 3年 8%從總價里扣除，年限可選擇 給予客戶保障時方式 靈活 不利于銷售逼定 成都國際五金機電城 8年租約，返固定租金 給客戶保障，也不給企業(yè)租金負擔 但不利于價格提高 大港陶瓷 10%銷售， 10年租約，前 3年房價里扣除 給予客戶足夠的保障 企業(yè)需運營能力較強 香江國際 3年租約，租金依次遞增 方式靈活，企業(yè)負擔 小 只適合知名企業(yè)和較 好地段的商鋪 本報告是嚴格保密的。 模式 售后返租 返租 +回購 直接銷售 帶租約銷售 操作特征 ?客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議 .將房產返租給開發(fā)商 .租期內由開發(fā)商轉租經營 .租期兩到十幾年不等； ?發(fā)展商一次性返數年租金降低首付； ?返租期內 .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報 . 在售后返租模式的基礎上，增加回購保證，回購的年限一般為3~10年 . 直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務 商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產品原因、地段原因等）由開發(fā)商進行前期招商，出售時帶租約進行銷售 收益方式 銷售收入 銷售收入 銷售收入 銷售收入 優(yōu)勢分析 快速銷售、回籠資金 分割靈活，客戶層面廣 投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感 增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度 . 開發(fā)商無商業(yè)運營壓力； 操作簡單 增強客戶對項目購買的信心度，適當降低客戶對項目投資風險的敏感度 劣勢分析 實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制 投資客戶對回購的關注轉為并品牌的關注 推售行為主動性差 前期招商難度較大 適用類型 主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產權分割銷售 現狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項目 街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪 較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目 案例 元一時代廣場、 安徽國際購物廣場 環(huán)球廣場 布吉東大街 文景雅居 國際花都 金色巴黎 常規(guī)下商業(yè)項目常見的銷售模式 本報告是嚴格保密的。 模式 先租后售 出售經營權 整體銷售 拍賣銷售 操作特征 通過前期合理的業(yè)態(tài)定位，提前將適合社區(qū)品質和業(yè)主需要的商家引進，控制社區(qū)商業(yè)的品質，主導社區(qū)商業(yè)的前期發(fā)展 將商鋪一定時期內的經營權進行出售，但不變更產權。 將商業(yè)項目整體出售給大投資客或經營機構 . 將商鋪在公開場合拍賣 .在公平競爭的原則下進行 .價高者得 .且該價在很大程度上可反映市場對商鋪價格的承受能力 . 收益方式 租金收入 +銷售收入 預支租金收入 銷售收入 銷售收入 優(yōu)勢分析 可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種 .使布局合理 .保證社區(qū)品質，令開發(fā)商、業(yè)主、投資者及經營者的利益達到一個較好的平衡點； 便于統(tǒng)一管理，培育出鋪位商業(yè)價值； 租約促進銷售。 對產權清晰度要求不高； 便于統(tǒng)一管理； 銷售較快 商鋪銷售速度較快； 資金回收期較短 . 便于實現價值最大化，規(guī)避定價失誤帶來的損失 劣勢分析 社區(qū)商業(yè)前期招商難度較大，對發(fā)展商綜合運營能力要求很高 需要對市場進行合理的專業(yè)定位及管理 價值貶損， 單價難以提升 市場風險較大 客戶接受程度不高 適用類型 適用大型社區(qū)開發(fā)的配套商業(yè)銷售 產權不清的物業(yè) 專業(yè)市場 集中商業(yè) 寫字樓裙樓 商業(yè)旺區(qū) 商鋪數量不多 案例 深圳萬科城風情商業(yè)街 東城海鮮批發(fā)市場 深國投購物廣場 嘉德置地 八達商城鋪王 現代城華庭 常規(guī)下商業(yè)項目常見的銷售模式 結語 項目在商業(yè)地產的投資熱潮下，占盡天時地利，愿中 潤和世聯攜手，成就天作之合！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 15:11:3815:11:3815:113/24/2023 3:11:38 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :11:3815:11Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 15:11:3815:11:3815:11Friday, March 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :11:3815:11:38March 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 24日星期五 下午 3時 11分 38秒 15:11: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 3時 11分 :11March 24, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 24日星期五 3時 11分 38秒 15:11:3824 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 3時 11分 38秒 下午 3時 11分 15:11: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 15:11:3815:11:3815:113/24/2023 3:11:38 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :11:3815:11Mar2324Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 15:11:3815:11:3815:11Friday, March 24, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 :11:3815:11:38March 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 下午 3時 11分 38秒 15:11: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 3時 11分 :11March 24, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 24日星期五 3時 11分 38秒 15:11:3824 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 3時 11分 38秒 下午 3時 11分 15:11: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 15:11:3815:11:3815:113/24/2023 3:11:38 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :11:3815:11Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 15:11:3815:11:3815:11Friday, March 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :11:3815:11:38March 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 下午 3時 11分 38秒 15:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 3時 11分 :11March 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 24日星期五 3時 11分 38秒 15:11:3824 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 3時 11分 38秒 下午 3時 11分 15:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴