【導(dǎo)讀】5. 6. 6. 9. 13. 14. 14. 14. 15. 18. 18. 19. 22. 22. 22. 23. 23. 24. 26. 30. 30. 30. 32. 32. 32. 33. 33. 34. 35. 35. 36. 36. 37. 38. 39. 40. 40. 41. 43. 43. 44. 44. 45. 45. 49. 50. 51. 55

　　

【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 51 頁(yè) 為體現(xiàn)項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)型、成長(zhǎng)型企業(yè)孵化器的主體定位，建議在營(yíng)銷放置一些相關(guān)的書籍或圖畫，以增加現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 內(nèi)部裝飾要和項(xiàng)目的主格調(diào)一致，同時(shí)要有 展板、吊旗、 銷售看板等布置。 （具體裝飾方案待此方案通過之 后另行提交） ② 功能分區(qū) 整個(gè)營(yíng)銷中心房地產(chǎn)交易流程，分別設(shè)置如下區(qū)域： 接待臺(tái) : 員工工作的場(chǎng)地，與放置內(nèi)部資料； 洽談區(qū)：要有桌椅組成，用于銷售人員與客戶洽談等活動(dòng)； 資料索取架：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺(tái)及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用； 簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽署租賃協(xié)議。 三、工地圍墻與彩旗 本項(xiàng)目臨世紀(jì)路，圍墻可以作為宣傳項(xiàng)目形象與賣點(diǎn)最直接的展示窗口。將精美簡(jiǎn)潔的圖案噴繪于圍墻之上，再配以具有吸引力大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?hào)，使幾百米以外的行人 都能為其所吸引，同時(shí)可通過加設(shè)燈光的處理，妝點(diǎn)夜間景致，使之成為該區(qū)域一道亮麗的風(fēng)景，增強(qiáng)項(xiàng)目的形象。 同時(shí)，將營(yíng)銷中心與工地圍墻有機(jī)地組合為一體，并配上迎風(fēng)招展 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 51 頁(yè) 的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。 四、寫字樓公共空間包裝 作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場(chǎng)所，大堂 和電梯間 的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時(shí)也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象 。 本項(xiàng)目大堂在功能上可以劃分為商務(wù)功能和休閑功能；在公共前臺(tái)，要裝飾 LOGO 背景墻，藝術(shù)天花吊頂及燈飾。 電梯間 采用 藝術(shù)天花吊頂及藝術(shù)燈飾。 公 共走廊 采用 高級(jí)石材地面 ， 藝術(shù)天花吊頂及照明系統(tǒng)。 公共衛(wèi)生間 用 大理石墻面，防滑石質(zhì)地板、高級(jí)感應(yīng)潔 。 五、導(dǎo)向系統(tǒng) 建立導(dǎo)向系統(tǒng)的目的：通過廣告牌等，來鎖定本項(xiàng)目各方向的客戶群。在物業(yè)門口的大道和公路交匯處，設(shè)立大型噴繪效果的指示牌，強(qiáng)化視覺沖擊效果，即可作為樓盤形象廣告，又可作為導(dǎo)示牌引導(dǎo)。 行車導(dǎo)示牌 /路標(biāo) 停車指示牌 營(yíng)銷中心橫式 /立式導(dǎo)示牌 歡迎牌 六、現(xiàn)場(chǎng)資料（印刷品） 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 51 頁(yè) 包括樓書、宣傳折頁(yè)、戶型單頁(yè)、各種宣傳單張、租賃須知、價(jià)格表、協(xié)議書、名片、信封、信箋、工作證等一系列宣傳 資料。 樓書 活潑、大氣的風(fēng)格，注重著重美感，兼顧項(xiàng)目資料信息。 單張、海報(bào) 做單頁(yè)雙面的大幅海報(bào)，既可隨報(bào)附送，亦可在現(xiàn)場(chǎng)大量派送。 （具體銷售資料另行提供） 七、橫幅 功能：傳達(dá)招租信息，展示項(xiàng)目形象 懸掛：樓體外立面 八、其它媒體廣告 媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn) 選擇淄博市對(duì)消費(fèi)者最有影響力的媒介 —— 《魯中晨報(bào)》、《淄博晚報(bào)》 選擇持久性最好、最貼近我們目標(biāo)客戶群體的媒介 —— 戶外廣告、直郵廣告等等 選擇覆蓋面最廣成本較低的媒介 —— 單張、短信平臺(tái) 選擇最能說明項(xiàng)目信息媒介：現(xiàn)場(chǎng)銷售資料（樓書、折頁(yè)等）、雜 志 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 51 頁(yè) 媒介投放組合方案建議 報(bào)紙廣告： 報(bào)紙廣告的效果是不容置疑的，針對(duì)目前這個(gè)現(xiàn)階段比較重要的時(shí)間段，有必要進(jìn)行大規(guī)模的宣傳；迅速提高職院財(cái)智大廈的知名度。 硬廣 以“ 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財(cái)智磁場(chǎng)”為主題， 通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對(duì)本案的興趣。 軟新聞 主題：從不同方面展示項(xiàng)目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動(dòng)信息等，如 “ 淄博 首 次創(chuàng)業(yè)論壇 ” 等 廣告牌： 廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強(qiáng)，廣告牌前階段以樓盤形象為主，在下階段將以釋放樓盤活動(dòng)信息、賣點(diǎn)以及其它活動(dòng)信息為主。 建 議在項(xiàng)目附近或市中心租半年的廣告位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)宣傳。 主題： 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財(cái)智磁場(chǎng) 職院財(cái)智大廈 —— 專為智者量身打造的創(chuàng)業(yè)基地 DM（直郵廣告）： 由于我們的 客戶大多是企業(yè)，因此目標(biāo)客戶非常明確，在郵政 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 51 頁(yè) 公司對(duì)客戶資料掌握齊全的情況下，建議做幾期直郵廣告，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳。 廣播媒體： 廣播媒體播放的頻次高，聽眾明確，且成本低廉，建議在項(xiàng)目入市初做一個(gè)月的廣播廣告。 網(wǎng)絡(luò)： 隨著人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神文化的需要，上 網(wǎng)已經(jīng)成為大眾了解信息的一個(gè)主要途徑，而且在節(jié)假日期間，外出活動(dòng)相對(duì)減少，上網(wǎng)的機(jī)會(huì)明顯加強(qiáng)。另一個(gè)方面，我們的客戶都是一些中小企業(yè)，無(wú)論是員工還是老板，上網(wǎng)的頻率都比較高，因此網(wǎng)絡(luò)對(duì)于本項(xiàng)目來說是一個(gè)非常好的傳播媒體。 網(wǎng)絡(luò)廣告還具有性價(jià)比高，價(jià)位較低，普及面廣，釋放內(nèi)容多等優(yōu)勢(shì)。 雜志： 雜志具有一定的讀者群體，但主要在淄博市區(qū)發(fā)行，閱讀面較廣，效果良好的雜志尚不多， 從目前的情況來看《美圖》雜志在淄博有一定的影響力，由于的在寫字樓、商鋪等地方發(fā)行，因此，與我們的目標(biāo)客戶相吻合，可考慮在此雜志上做 推廣。 短信平臺(tái) 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 51 頁(yè) 短信平臺(tái)是一種成本低廉，而效果較好的信息傳遞渠道。 建議在整個(gè)項(xiàng)目推廣的過程中，使用短信進(jìn)行信息告之，作為輔助的傳播渠道。 單張 單張成本低廉，但效果較好。 建議多頻次的使用單張作為主要的傳播媒體，可在個(gè)寫字樓、商鋪、車站、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、主要路口等地方派發(fā)。 九、促銷活動(dòng) （待具體操作時(shí)另行提供） 通過各類活動(dòng)，讓客戶到現(xiàn)場(chǎng)來，親身感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，深入了解招租信息，將有效客戶群吸引到現(xiàn)場(chǎng)。 目的： 吸引客戶，聚集人氣，促進(jìn)銷售。 主題活動(dòng)：圣誕嘉年華晚會(huì) 創(chuàng)業(yè)與企業(yè)發(fā)展討論會(huì) 有獎(jiǎng)看樓活 動(dòng)（配合新聞炒作） 元旦優(yōu)惠大派送 十、銷售物料表 序號(hào) 系統(tǒng)分類 數(shù) 量 預(yù)算價(jià)格 責(zé)任方 序號(hào) 系統(tǒng)分類 數(shù) 量 預(yù)算價(jià)格 責(zé)任方 1 樓書 1000 份 3000 廣告商 12 談判桌椅 3 套 1000 發(fā)展商 2 戶型插頁(yè) 1000 張 1000 廣告商 13 飲水機(jī) 1 套 80 發(fā)展商 3 單張、海報(bào) 20xx0 張 3000 廣告商 14 音響 1 套 200 發(fā)展商 中國(guó)最大管理資源中心 第 41 頁(yè) 共 51 頁(yè) 4 合同文本 150 份 發(fā)展商 15 9 盎司紙杯 1 萬(wàn)只 10000 發(fā)展商 5 相關(guān)表格 根據(jù)需要 廣告商 16 手提袋 3000 個(gè) 4500 廣告商 6 銷售員服裝 3 套 600 發(fā)展商 17 現(xiàn)場(chǎng)展板 6 快 300 廣告商 7 名片 6 盒 72 廣告商 18 銷售進(jìn)度表板 1 個(gè) 50 廣告商 8 工作牌 3 個(gè) 9 廣告商 19 戶外小吊旗 800 面 100 廣告商 9 營(yíng)銷中心裝修 1 個(gè) 60000 發(fā)展商 20 銷售中心吊旗 20 面 180 廣告商 10 接待臺(tái) 1 個(gè) 1000 發(fā)展商 21 工地圍墻 5 塊 2250 廣告商 11 沙發(fā) 2 套 2400 發(fā)展商 22 樓體條幅 1 個(gè) 600 廣告商 第八篇 階段推廣策略 根據(jù)寫字樓一般的營(yíng)銷規(guī)則和項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目分期推廣，主要分為預(yù)熱期、沸騰期、持銷期、掃尾期四個(gè)階段。 第一階段：預(yù)熱期 （造勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱期） [12 月 1 日 20xx 年 4 月 30 日 ] 階段特征 ：項(xiàng)目剛剛進(jìn)入市場(chǎng)知名度不高，這一階段主要是運(yùn)用概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的形象塑造，運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)及環(huán)境包裝，提升項(xiàng)目形象，舉辦相關(guān)活動(dòng)預(yù)熱市場(chǎng)，發(fā)布招租信息。 營(yíng)銷主題 ： 對(duì)創(chuàng)業(yè)型、成長(zhǎng)型企業(yè)特征進(jìn)行描述，導(dǎo)入“企業(yè)孵化器”概念，引出“財(cái)富只來源于效率和眼光”之主題，突出“ 職院財(cái)智大廈 —— 創(chuàng)業(yè)者的搖籃，成長(zhǎng)企業(yè)的腐化器”。 營(yíng)銷組合 ： 營(yíng)銷中心裝修與營(yíng)銷隊(duì)伍組建、軟性報(bào)道、戶外廣告、工地圍墻、樓書、海報(bào)、少量硬性廣告。 工作內(nèi)容 ： 營(yíng)銷中心選址、裝修與包裝，銷售人員招聘與培訓(xùn)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 51 頁(yè) 銷售資料的準(zhǔn)備。 運(yùn)用新聞軟性文章作預(yù)熱和鋪墊。 工地圍墻與戶外廣告的制作與發(fā)布，引發(fā)目全民關(guān)注。 借助報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、海報(bào)等媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行訴求與宣傳。 配合前期醞釀推廣，制訂并完善租賃客戶服務(wù)條款 針對(duì)有預(yù)租意向的客戶，制訂預(yù)租優(yōu)惠策略 積極跟進(jìn)拜訪有預(yù)租意向客戶。 階段成果 ：完成 總體 10%的出租率。 第二階段：沸騰期 （公開招租期與強(qiáng)銷期） [5 月 1 日 6 月 30日 ] 階段特征 ：經(jīng)過前期的宣導(dǎo)工作，項(xiàng)目的市場(chǎng)形象得到確立，部分消費(fèi)者準(zhǔn)備入市。 營(yíng)銷主題 ： 新區(qū)環(huán)境、職院師生資源、商務(wù)形象 營(yíng)銷組合 ： 戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、海報(bào)、直郵、短信、活動(dòng) 工作內(nèi)容 ： 廣告計(jì)劃與內(nèi)容的確定。 借助上述渠道進(jìn)行立體強(qiáng)勢(shì)宣傳，迅速拉動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人群，并在營(yíng)銷中心營(yíng)造氣氛。 對(duì)廣告效果進(jìn)行追蹤與評(píng)估，及時(shí)調(diào)整策略。 公開招租，并簽署 租賃合同，及時(shí)回款。 中國(guó)最大管理資源中心 第 43 頁(yè) 共 51 頁(yè) 對(duì) 租賃市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行分析、研究。 安排大客戶簽署合同，并以新聞的形式及時(shí)發(fā)布。 階段成果 ：總體出租率達(dá)到 45%。 第三階段：持銷期 [7 月 1 日 10 月 31 日 ] 階段特征 ：有了良好的市場(chǎng)形象，有了賣點(diǎn)的充分渲染，成熟期的到來再配合若干極具誘惑力的強(qiáng)勢(shì)促銷手段出臺(tái)。這一階段會(huì)遇到在銷售推廣過程中出現(xiàn)銷售矛盾，屬修正調(diào)整階段。 營(yíng)銷主題 ： 商務(wù)形象、本樓以定企業(yè)、價(jià)格優(yōu)勢(shì) 營(yíng)銷組合 ： 報(bào)紙廣告為主，以 DM 直郵、單張派發(fā)、短信為輔 工作內(nèi)容 ： 以證言式、催促式為廣告形式投放促 銷廣告，利用節(jié)假日，展開公關(guān)活動(dòng)，提升招租率 。 應(yīng)用 DM 小冊(cè)子等針對(duì)性極強(qiáng)的廣告宣傳形式作為補(bǔ)充。 租戶聯(lián)誼活動(dòng)的舉辦，增強(qiáng)項(xiàng)目的影響力。 以優(yōu)質(zhì)客戶為重點(diǎn)，進(jìn)行租賃推廣。 提高租金面價(jià)，制造租金上升的市場(chǎng)影響。 階段成果 ：提升租價(jià)，達(dá)到利潤(rùn)最大化，總體出租率達(dá)到 85%。 第四階段： 掃尾期 [11 月 1 日 12 月 30 日 ]