【導讀】5. 6. 6. 9. 13. 14. 14. 14. 15. 18. 18. 19. 22. 22. 22. 23. 23. 24. 26. 30. 30. 30. 32. 32. 32. 33. 33. 34. 35. 35. 36. 36. 37. 38. 39. 40. 40. 41. 43. 43. 44. 44. 45. 45. 49. 50. 51. 55

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 51 頁 為體現(xiàn)項目創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)孵化器的主體定位，建議在營銷放置一些相關的書籍或圖畫，以增加現(xiàn)場的氣氛。 內部裝飾要和項目的主格調一致，同時要有 展板、吊旗、 銷售看板等布置。 （具體裝飾方案待此方案通過之 后另行提交） ② 功能分區(qū) 整個營銷中心房地產交易流程，分別設置如下區(qū)域： 接待臺 : 員工工作的場地，與放置內部資料； 洽談區(qū)：要有桌椅組成，用于銷售人員與客戶洽談等活動； 資料索取架：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用； 簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽署租賃協(xié)議。 三、工地圍墻與彩旗 本項目臨世紀路，圍墻可以作為宣傳項目形象與賣點最直接的展示窗口。將精美簡潔的圖案噴繪于圍墻之上，再配以具有吸引力大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，使幾百米以外的行?都能為其所吸引，同時可通過加設燈光的處理，妝點夜間景致，使之成為該區(qū)域一道亮麗的風景，增強項目的形象。 同時，將營銷中心與工地圍墻有機地組合為一體，并配上迎風招展 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 51 頁 的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。 四、寫字樓公共空間包裝 作為人們寫字樓的必經之地，作為商務交流的第一場所，大堂 和電梯間 的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時也代表著寫字樓內各家公司的形象 。 本項目大堂在功能上可以劃分為商務功能和休閑功能；在公共前臺，要裝飾 LOGO 背景墻，藝術天花吊頂及燈飾。 電梯間 采用 藝術天花吊頂及藝術燈飾。 公 共走廊 采用 高級石材地面 ， 藝術天花吊頂及照明系統(tǒng)。 公共衛(wèi)生間 用 大理石墻面，防滑石質地板、高級感應潔 。 五、導向系統(tǒng) 建立導向系統(tǒng)的目的：通過廣告牌等，來鎖定本項目各方向的客戶群。在物業(yè)門口的大道和公路交匯處，設立大型噴繪效果的指示牌，強化視覺沖擊效果，即可作為樓盤形象廣告，又可作為導示牌引導。 行車導示牌 /路標 停車指示牌 營銷中心橫式 /立式導示牌 歡迎牌 六、現(xiàn)場資料（印刷品） 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 51 頁 包括樓書、宣傳折頁、戶型單頁、各種宣傳單張、租賃須知、價格表、協(xié)議書、名片、信封、信箋、工作證等一系列宣傳 資料。 樓書 活潑、大氣的風格，注重著重美感，兼顧項目資料信息。 單張、海報 做單頁雙面的大幅海報，既可隨報附送，亦可在現(xiàn)場大量派送。 （具體銷售資料另行提供） 七、橫幅 功能：傳達招租信息，展示項目形象 懸掛：樓體外立面 八、其它媒體廣告 媒介選擇的標準 選擇淄博市對消費者最有影響力的媒介 —— 《魯中晨報》、《淄博晚報》 選擇持久性最好、最貼近我們目標客戶群體的媒介 —— 戶外廣告、直郵廣告等等 選擇覆蓋面最廣成本較低的媒介 —— 單張、短信平臺 選擇最能說明項目信息媒介：現(xiàn)場銷售資料（樓書、折頁等）、雜 志 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 51 頁 媒介投放組合方案建議 報紙廣告： 報紙廣告的效果是不容置疑的，針對目前這個現(xiàn)階段比較重要的時間段，有必要進行大規(guī)模的宣傳；迅速提高職院財智大廈的知名度。 硬廣 以“ 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場”為主題， 通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對本案的興趣。 軟新聞 主題：從不同方面展示項目的特征，也可以發(fā)布公關活動信息等，如 “ 淄博 首 次創(chuàng)業(yè)論壇 ” 等 廣告牌： 廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強，廣告牌前階段以樓盤形象為主，在下階段將以釋放樓盤活動信息、賣點以及其它活動信息為主。 建 議在項目附近或市中心租半年的廣告位，對項目進行持續(xù)宣傳。 主題： 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場 職院財智大廈 —— 專為智者量身打造的創(chuàng)業(yè)基地 DM（直郵廣告）： 由于我們的 客戶大多是企業(yè)，因此目標客戶非常明確，在郵政 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 51 頁 公司對客戶資料掌握齊全的情況下，建議做幾期直郵廣告，對目標客戶進行有針對性的宣傳。 廣播媒體： 廣播媒體播放的頻次高，聽眾明確，且成本低廉，建議在項目入市初做一個月的廣播廣告。 網(wǎng)絡： 隨著人們日益增長的精神文化的需要，上 網(wǎng)已經成為大眾了解信息的一個主要途徑，而且在節(jié)假日期間，外出活動相對減少，上網(wǎng)的機會明顯加強。另一個方面，我們的客戶都是一些中小企業(yè)，無論是員工還是老板，上網(wǎng)的頻率都比較高，因此網(wǎng)絡對于本項目來說是一個非常好的傳播媒體。 網(wǎng)絡廣告還具有性價比高，價位較低，普及面廣，釋放內容多等優(yōu)勢。 雜志： 雜志具有一定的讀者群體，但主要在淄博市區(qū)發(fā)行，閱讀面較廣，效果良好的雜志尚不多， 從目前的情況來看《美圖》雜志在淄博有一定的影響力，由于的在寫字樓、商鋪等地方發(fā)行，因此，與我們的目標客戶相吻合，可考慮在此雜志上做 推廣。 短信平臺 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 51 頁 短信平臺是一種成本低廉，而效果較好的信息傳遞渠道。 建議在整個項目推廣的過程中，使用短信進行信息告之，作為輔助的傳播渠道。 單張 單張成本低廉，但效果較好。 建議多頻次的使用單張作為主要的傳播媒體，可在個寫字樓、商鋪、車站、商業(yè)網(wǎng)點、主要路口等地方派發(fā)。 九、促銷活動 （待具體操作時另行提供） 通過各類活動，讓客戶到現(xiàn)場來，親身感受現(xiàn)場氛圍，深入了解招租信息，將有效客戶群吸引到現(xiàn)場。 目的： 吸引客戶，聚集人氣，促進銷售。 主題活動：圣誕嘉年華晚會 創(chuàng)業(yè)與企業(yè)發(fā)展討論會 有獎看樓活 動（配合新聞炒作） 元旦優(yōu)惠大派送 十、銷售物料表 序號 系統(tǒng)分類 數(shù) 量 預算價格 責任方 序號 系統(tǒng)分類 數(shù) 量 預算價格 責任方 1 樓書 1000 份 3000 廣告商 12 談判桌椅 3 套 1000 發(fā)展商 2 戶型插頁 1000 張 1000 廣告商 13 飲水機 1 套 80 發(fā)展商 3 單張、海報 20xx0 張 3000 廣告商 14 音響 1 套 200 發(fā)展商 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 51 頁 4 合同文本 150 份 發(fā)展商 15 9 盎司紙杯 1 萬只 10000 發(fā)展商 5 相關表格 根據(jù)需要 廣告商 16 手提袋 3000 個 4500 廣告商 6 銷售員服裝 3 套 600 發(fā)展商 17 現(xiàn)場展板 6 快 300 廣告商 7 名片 6 盒 72 廣告商 18 銷售進度表板 1 個 50 廣告商 8 工作牌 3 個 9 廣告商 19 戶外小吊旗 800 面 100 廣告商 9 營銷中心裝修 1 個 60000 發(fā)展商 20 銷售中心吊旗 20 面 180 廣告商 10 接待臺 1 個 1000 發(fā)展商 21 工地圍墻 5 塊 2250 廣告商 11 沙發(fā) 2 套 2400 發(fā)展商 22 樓體條幅 1 個 600 廣告商 第八篇 階段推廣策略 根據(jù)寫字樓一般的營銷規(guī)則和項目的實際情況，建議本項目分期推廣，主要分為預熱期、沸騰期、持銷期、掃尾期四個階段。 第一階段：預熱期 （造勢和市場預熱期） [12 月 1 日 20xx 年 4 月 30 日 ] 階段特征 ：項目剛剛進入市場知名度不高，這一階段主要是運用概念對項目進行充分的形象塑造，運用現(xiàn)場及環(huán)境包裝，提升項目形象，舉辦相關活動預熱市場，發(fā)布招租信息。 營銷主題 ： 對創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)特征進行描述，導入“企業(yè)孵化器”概念，引出“財富只來源于效率和眼光”之主題，突出“ 職院財智大廈 —— 創(chuàng)業(yè)者的搖籃，成長企業(yè)的腐化器”。 營銷組合 ： 營銷中心裝修與營銷隊伍組建、軟性報道、戶外廣告、工地圍墻、樓書、海報、少量硬性廣告。 工作內容 ： 營銷中心選址、裝修與包裝，銷售人員招聘與培訓， 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 51 頁 銷售資料的準備。 運用新聞軟性文章作預熱和鋪墊。 工地圍墻與戶外廣告的制作與發(fā)布，引發(fā)目全民關注。 借助報紙、網(wǎng)絡、海報等媒體對項目進行訴求與宣傳。 配合前期醞釀推廣，制訂并完善租賃客戶服務條款 針對有預租意向的客戶，制訂預租優(yōu)惠策略 積極跟進拜訪有預租意向客戶。 階段成果 ：完成 總體 10%的出租率。 第二階段：沸騰期 （公開招租期與強銷期） [5 月 1 日 6 月 30日 ] 階段特征 ：經過前期的宣導工作，項目的市場形象得到確立，部分消費者準備入市。 營銷主題 ： 新區(qū)環(huán)境、職院師生資源、商務形象 營銷組合 ： 戶外廣告、網(wǎng)絡廣告、報紙廣告、海報、直郵、短信、活動 工作內容 ： 廣告計劃與內容的確定。 借助上述渠道進行立體強勢宣傳，迅速拉動現(xiàn)場人群，并在營銷中心營造氣氛。 對廣告效果進行追蹤與評估，及時調整策略。 公開招租，并簽署 租賃合同，及時回款。 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 51 頁 對 租賃市場及競爭項目進行分析、研究。 安排大客戶簽署合同，并以新聞的形式及時發(fā)布。 階段成果 ：總體出租率達到 45%。 第三階段：持銷期 [7 月 1 日 10 月 31 日 ] 階段特征 ：有了良好的市場形象，有了賣點的充分渲染，成熟期的到來再配合若干極具誘惑力的強勢促銷手段出臺。這一階段會遇到在銷售推廣過程中出現(xiàn)銷售矛盾，屬修正調整階段。 營銷主題 ： 商務形象、本樓以定企業(yè)、價格優(yōu)勢 營銷組合 ： 報紙廣告為主，以 DM 直郵、單張派發(fā)、短信為輔 工作內容 ： 以證言式、催促式為廣告形式投放促 銷廣告，利用節(jié)假日，展開公關活動，提升招租率 。 應用 DM 小冊子等針對性極強的廣告宣傳形式作為補充。 租戶聯(lián)誼活動的舉辦，增強項目的影響力。 以優(yōu)質客戶為重點，進行租賃推廣。 提高租金面價，制造租金上升的市場影響。 階段成果 ：提升租價，達到利潤最大化，總體出租率達到 85%。 第四階段： 掃尾期 [11 月 1 日 12 月 30 日 ]