【正文】 分為商務(wù)功能和休閑功能；在公共前臺，要裝飾 LOGO 背景墻，藝術(shù)天花吊頂及燈飾。 三、工地圍墻與彩旗 本項(xiàng)目臨世紀(jì)路，圍墻可以作為宣傳項(xiàng)目形象與賣點(diǎn)最直接的展示窗口。 ① 裝修風(fēng)格建議 營銷中心 要 寬敞、明亮、具有活力， 以展現(xiàn) “ 創(chuàng)業(yè)特區(qū)與商務(wù)空間 ”的檔次和風(fēng)格，特別是要體現(xiàn)一種積極進(jìn)取的精神。 二、營銷中心組建與包裝 營銷中心組建 營銷中心 部作為與 客戶 進(jìn)行溝通的一個(gè)平臺，可以讓 客戶 了解產(chǎn)品的情況，并在相互溝通中增進(jìn)感情，以利于交易的最終達(dá)成，于是 營銷中心的存在以及其 布置和裝飾就顯得至關(guān)重要。 十二、營銷操作流程示意圖 報(bào) 紙 租賃需知 宣傳折頁 樓書 雜志 電臺 戶型單張 DM 海報(bào) 戶外廣告牌 旗幟 指示牌 售樓處 工地圍墻 看樓通道 條幅、彩旗 各項(xiàng)慶典 促銷活動 其他活動 公共媒體 印刷媒體 戶外媒體 現(xiàn)場包裝 活動 宣傳 整合傳播方案 項(xiàng)目形象、定位與主題 營銷工具 銷售現(xiàn)場 工程樣板房 銷售資料 報(bào)紙媒體 銷售服務(wù) 銷售計(jì)劃 銷售控制 銷售培訓(xùn) 銷售人員 打動消費(fèi)者 說服消費(fèi)者 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 51 頁 第七篇 營銷實(shí)施與操作紀(jì)要 現(xiàn)代社會是個(gè)開放的社會，信息的流通速度越來越快， “ 酒香也怕巷子深 ” ， 何況本項(xiàng)目并非處的地段絕佳的 CBD 中心，目前項(xiàng)目還沒有任何知名度，因此需要 通過對項(xiàng)目的包裝，迅速提升項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度， 以 加快 招租 的進(jìn)程。 ? 建筑與環(huán)境展示并重，功能價(jià)值展示與文化氛圍營造并重，整體效果和細(xì)節(jié)表現(xiàn)并重。 擊中目標(biāo) —— 以精準(zhǔn)的傳播媒介，直郵、單張、電話直銷等方式直接對準(zhǔn)目標(biāo)客戶群。 ◆ 戶型 ： 60 ㎡ — 280 ㎡等多款更適用、更合理的戶型可滿足更多要求。 ◆ 地段 ： 地處 張店新區(qū)，臨玉龍河， 上風(fēng)上水，擁有 水 景資源 ； 靠近新政務(wù)中心，信息便利 。 智能化設(shè)置 項(xiàng)目采用 有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層或到桌面 ，內(nèi)外信息高速傳遞 ， 造應(yīng)于辦公空間的隨意分割。建議 在四層 拿出一間來做公共的健身休閑場所，購置 簡單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺球桌、飛標(biāo)盤、跑步機(jī)等，這樣的房間切實(shí)做到了為客戶著想，可以 作 為宣傳的另一個(gè)賣點(diǎn)加以宣傳，會起到理想的效果。 另一方面，低價(jià)入市，試探市場后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，可最終 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。 本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的租賃售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。 因此，在本案中，租賃 價(jià)格定位 成為項(xiàng)目操作的一個(gè)重要關(guān)鍵點(diǎn)，降低租金，可能減少企業(yè)利潤，但可以更快地實(shí)現(xiàn) 招租；而提高租金，會增加企業(yè)利潤，但在銷售難度加大，影響資金回籠， 風(fēng)險(xiǎn) 也隨之 放大 。 當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因 素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu) 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 51 頁 成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。一般市場定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 這類企業(yè)的迅速發(fā)展 對性價(jià)比高的中小面積的辦公空間面有較大的需求，特別是辦公面積在 50— 100 平米左右，而這些小面積的辦公空間適合創(chuàng)業(yè)型或中小型企業(yè)進(jìn)駐，較小的辦公面積降低了該類企業(yè)租賃總 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 51 頁 成本。 因此，根據(jù)市場的需求與項(xiàng)目本身所具有的條件，本項(xiàng)目應(yīng)該具備：商務(wù)功能、休閑功能、生活功能（餐飲） 四、形象定位 財(cái)智空間 —— 具有濃厚的人文氣息，適合創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè)發(fā)展的商務(wù)空間 產(chǎn)品形象定位不是自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。 本項(xiàng)目 靠近新區(qū)，臨職業(yè)學(xué)院，環(huán)境幽雅、人文資源豐富，因此， “3+4”（環(huán)境 +人文），是我們可以制造的亮點(diǎn)，也是本項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)市場的核心競爭力所在。 ，以與同類產(chǎn)品相區(qū)分。 尋找市場空白點(diǎn)，挖掘出只專屬于本項(xiàng)目的核心價(jià)值，鑄就其他寫字樓所無法復(fù)制和超越的競爭壁壘 —— 這才是本項(xiàng)目的制勝之道。 優(yōu) 勢 （ strength ） 劣勢（ weakness） 交通暢通 +環(huán)境優(yōu)美 +職院教師與 學(xué)生資源 商務(wù)氛圍差 + 周邊商務(wù)形象差 +產(chǎn)品缺陷 機(jī)會 (opportunity) 威脅 (threat) 政府規(guī)劃利好 +中小企業(yè)發(fā)展迅速 市場存量大，競爭激烈 本篇小結(jié)： 市場競爭異常激烈，再加上產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)存在一些缺陷，對項(xiàng)目招租造成一定難度。 純毛坯房出租，不能適應(yīng)企業(yè)辦公的標(biāo)準(zhǔn)與要求。 劣勢（ weakness） 。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 在對項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃之前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目存在的優(yōu)缺 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 51 頁 點(diǎn)，在知彼的基礎(chǔ)上還要知己，以下就是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析：（ 附 SWOT分析圖） 優(yōu)勢（ strength） ，靠近華光路，交通條件十分便利，多輛公交車經(jīng)過如此，且世紀(jì)路交通暢通，堵 車現(xiàn)象較少。 本案與黃金國際、江南豪庭、恒生城市花園、美達(dá)世紀(jì)華庭、龍御現(xiàn)代城、義烏小商品城等大型居住區(qū)和商品集散地較近。 另外，由于 寫字樓只有在現(xiàn)房時(shí)才會購買租用，前期壓力大 ， 項(xiàng)目回收周期長， 風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 51 頁 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股生力軍 ，這些中小型企業(yè)將是寫字樓的主要 客戶群，他們追求高性價(jià)比，要求良好的辦公條件和配套環(huán)境。因淄博城市特點(diǎn)，以張店為中心城區(qū)，以臨淄、桓臺、周村等 區(qū)域?yàn)檩o佐的區(qū)域布局，中心城區(qū)與周圍城區(qū)尚有一定距離，作為中心城區(qū)的張店，在商業(yè)、貿(mào)易上自然成了淄博的中心，這為張店寫字樓發(fā)展提供了前提條件。 ⑦ 未來淄博市對商務(wù)寫字樓的主流需求市場是外地駐淄辦事處、分公司和本地成長中的中小企業(yè)。根據(jù)市場調(diào)查情況，現(xiàn)將張店有代表性的寫字樓作為統(tǒng)計(jì)元素，具體情況如下表： 名稱 租金范圍（元 /m2/月 ） 平均租金 （元 /m2/月 ） 出租 /出售率 主要客戶 鉆石商務(wù)大廈 2540 37 90% 金融、物流、計(jì)算機(jī)、外地公司辦事處 榮寶齋 2040 35 70% 金融、文化、貿(mào)易 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 51 頁 國貿(mào)大廈 1838 30 40% 貿(mào)易、金融、通訊計(jì)算機(jī) 晨報(bào)大廈 2045 31 98% 貿(mào)易、傳媒、通訊計(jì)算機(jī)、廣告 麗江 世紀(jì)板主要特點(diǎn)是整體規(guī)劃開闊、大氣，風(fēng)景秀麗、環(huán)境幽雅，交通便利。姑且把它命名為 柳泉版塊 與 世紀(jì)版塊。隨著近年來經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，越來越多的商家在這片土地上成長起來。 邊緣片區(qū) ： 分別是南定制鋁工業(yè)片區(qū)、馬尚片區(qū)、北部高新技術(shù)產(chǎn) 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 51 頁 業(yè)開發(fā)區(qū)片、東部化工片區(qū)。 從上面圖表來看，淄博市固定資產(chǎn)投資從 1999 年至 20xx 年相對在一個(gè)較低的水平，但從 20xx 年開始至 20xx 年三年間，遞增的幅度都在 100億元以上。三次產(chǎn)業(yè)比例為::。 第一篇 市場分析 一、淄博宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 改革開放以來 ,淄博市經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。 作為項(xiàng)目的主體方案，在對市場的分析及對消費(fèi)者的研究之后為項(xiàng)目營銷推廣設(shè)定原則性的主體架構(gòu)，提出清晰的操作思路和一般準(zhǔn)則， 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 51 頁 并對項(xiàng)目市場定位、賣點(diǎn)整合、銷售策略、銷售渠道、推廣方式、形象包裝等進(jìn)行了闡述。 通過對張店寫字樓市場 細(xì)致的調(diào)查研究分析以及對 項(xiàng)目本身全面的考察分析，最終確定了本項(xiàng)目營銷的基本方向， 形成了此報(bào)告。但也不盡十全十美，在某些方面或許還有不完善或疏漏之處，還望諒解，并予以指正。城市居民人均可支配收入 12032 元 ,農(nóng)民人均純收入 5107 元。通過建造和購置固定資產(chǎn)的活動 ， 國民經(jīng)濟(jì)不斷采用先進(jìn)技術(shù)裝備 ， 建立新興部門 ， 進(jìn)一步調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力的地區(qū)分布 ， 增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 為改善人民物質(zhì)文化生活創(chuàng)造物質(zhì)條件。 中心片區(qū) ： 由與高壓線走廊并行的北過境路、西七路和南部的昌國路、東部的淄東鐵路所圍合的地區(qū)。 二 、寫字樓市場情況 作為淄博市的中心城市，張店區(qū)被人們寄予了厚望。 寫字樓分布版塊分析 縱觀張店區(qū)現(xiàn)有的寫字樓布局，主要集中在兩大版塊，世紀(jì)路兩側(cè)與柳泉路兩側(cè)。 世紀(jì)版塊 的代表性寫字樓有 職業(yè)學(xué)院商務(wù)樓、玉龍大廈、中房時(shí)代大廈、中關(guān)村、黃金國際商務(wù)大廈、華僑城商務(wù)大廈等。 寫字樓的供給與客戶需求 目前，張店區(qū)寫字樓供給量較大，主要分布在柳泉版塊和世紀(jì)版塊。 ⑥ 中小企業(yè)需求呈現(xiàn)如下特征： 一是性價(jià)比高，樸素簡約中透露出適合這些人群的人文氣氛就可以；二是全天候辦公條件，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場所；三是是現(xiàn)房。 張店區(qū)商業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，輻射全淄博市。 寫字樓供應(yīng)量非常大，一些中高檔寫字樓空置率較高，競爭異常激烈。隨著 市政中心和商務(wù)中心漸漸西移，紛紛向世紀(jì)路靠攏 ，本案 正處于城市重心西行的主干道上，位置 較好 。 本案停車位較少。 、人文氣息濃厚，且有職業(yè)學(xué)院學(xué)生資源有用。 ，商鋪進(jìn)深較長，辦公室規(guī)劃不方正等，另外，規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求。 威脅 (threat) 一、 目前張店區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量較大，空置率較高，那些剩余的寫字樓和正在開發(fā)的商務(wù)樓將對本案造成很大威脅。 第三篇 競爭分析與競爭策略 一、競爭對手分析 張店區(qū)現(xiàn)存的寫字樓較多，檔次不一，但多對本項(xiàng)目構(gòu)成一定競爭，現(xiàn)列舉主要的競爭樓盤作分析如下： 樓盤 鉆石商務(wù)大廈 榮寶齋 國貿(mào)大