【正文】 促進房源銷售。u二、 “返租，購房者每年提取一定比例的投資回報 ”是目前市場較為認可的經(jīng)營模式。u三、當(dāng)自主經(jīng)營商鋪數(shù)量占比較大時， 需主力店支撐， 同時也需要專業(yè)商業(yè)公司統(tǒng)一管理作為支撐。目前市場銷售經(jīng)營模式總結(jié)建議：可與南京知名市場形成關(guān)聯(lián)關(guān)系（托管或戰(zhàn)略結(jié)盟），將極大提升商業(yè)價值，提供代租服務(wù)， 引進專業(yè)商管及有影響力的主力店。98免費加入 “ 中國汽配網(wǎng) —— 汽配業(yè)的阿里巴巴 ” ；優(yōu)先國內(nèi)展會重點推廣；引入馬鞍山市行業(yè)協(xié)會；建立市場運營中心。以經(jīng)營戶提前選鋪直接切入銷售同時展開汽配行業(yè)品牌商家的招商引入 自營戶特別優(yōu)惠。免收一年的市場管理費。對簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。產(chǎn)業(yè)服務(wù) 優(yōu)惠招商銷售策略99六大銷售措施保障銷售和運營兩旺（新生客戶）客戶類別 銷售方式 目的自營客優(yōu)先登記 —— 自營客的認籌時間早于投資客；給投資客以壓力和市場預(yù)期優(yōu)惠購買 —— 自營客購買給予較多的折扣點；鼓勵自營客購買市場經(jīng)營的前三年，如果自營客持續(xù)自營則分別給予自營客一定量的租金返還；鼓勵持續(xù)經(jīng)營限時開業(yè) —— 自營客需簽定協(xié)議，保證在市場開業(yè)時入場經(jīng)營，否則取消租金返還。開業(yè)率保障投資客 3年包租，一次性返還，每年保證 8%的回報率 增加安全感3年后以市場租金為回報，代為管理 提高贏利預(yù)期，便利其投資獲利注：該方案需要保證實際銷售均價。銷售策略100招商策略采取自主招商為主A、主力商戶（品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后服務(wù)大戶） 主要采用直接招商的形式：目標客戶收集 準客戶確定 招商顧問拜訪 項目推介（遞交招商手冊）合作洽談 達成合作意向 簽訂合作合同書B、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：目標客戶確定 派發(fā)招商折頁和 DM直郵 確定準客戶 準客戶回訪達成合作意向 進行商戶資格審查 簽訂租賃合同101城城聯(lián)盟 政府搭臺 企業(yè)唱戲啟動政府資源，聯(lián)手國內(nèi)一流汽配商家 /廠家，擎畫全球財富！招商策略102聯(lián)手阿里巴巴，打造城網(wǎng)一體化的電子交易平臺。廠家B to B設(shè)置遠程訂貨系統(tǒng)貨物查詢檢索系統(tǒng)進、存、銷一體化管理系統(tǒng)消費者B to C經(jīng)營商家所有商鋪的商品全部網(wǎng)上展示網(wǎng)絡(luò)檢索平臺網(wǎng)上訂購經(jīng)營商家模式 針 對 措 施招商策略103針對性招商優(yōu)惠措施A：品牌售后服務(wù)連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商 主要是指在汽車服務(wù)行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽及影響力，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。對于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定免租期使用， 或一定期限內(nèi)酌情減收租金，同時享有優(yōu)先選鋪權(quán)。B：當(dāng)?shù)鼐哂?“ 領(lǐng)頭羊 ” 作用售后服務(wù)大戶，享受售價一定優(yōu)惠C: 前 50戶進駐的客戶。 在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受售價（ OR租金）一定優(yōu)惠D: 前 51100戶進駐的客戶。 在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受售價（ OR租金）一定優(yōu)惠E：銀行為租、售客戶提供融資支持F: 按揭貸款、小額流動資金貸款利率從低，擔(dān)保形式可更靈活。G：市場推廣支持在正式開業(yè)的前期，由汽配城統(tǒng)一在有關(guān)媒體進行廣告宣傳，且不收取經(jīng)營者的廣告費；正式開業(yè)后，統(tǒng)一組織汽配城市場推廣活動，為商戶提供售后服務(wù)。招商策略104p按約定條件進場經(jīng)營，優(yōu)惠款項一年后退還；若不遵守，扣除優(yōu)惠款。p經(jīng)營保證金：為了統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營，業(yè)戶需交納一定的保證金，一年后返還。p租賃保證金：租賃者應(yīng)交付一定費用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減，合同到期后原額退還。① 租戶必須按汽配城規(guī)定時間進店經(jīng)營，并必須符合汽配城的整體經(jīng)營規(guī)劃（業(yè)態(tài)分區(qū)）要求。② 租戶必須嚴格遵守汽配城有關(guān)經(jīng)營管理規(guī)定及相關(guān)規(guī)章制度，服從汽配城的統(tǒng)一管理，維護汽配城的聲譽。③ 租戶在汽配城經(jīng)營必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。④ 租戶必須按照汽配城的規(guī)定和要求按時裝修、布置店面、入場經(jīng)營。租戶未按規(guī)定時間入場經(jīng)營的，視為違約。制約措施經(jīng)營要求經(jīng)營策略105◇ 聘請專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司；◇ 組建汽配城經(jīng)營管理部門，聘請行業(yè)內(nèi)專業(yè)的汽配城管理者。◇ 組建或聘請專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司，引入先進的管理理念；◇ 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；◇ 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；◇ 統(tǒng)一整個項目形象（內(nèi)鋪、街鋪），統(tǒng)一信息發(fā)布；◇ 馬鞍山汽配城作統(tǒng)一推廣，提升汽配城的整體市場形象和知名度；◇ 組織政府有關(guān)部門、發(fā)展商、經(jīng)營商共同參加市場的管理委員，制定管理規(guī)定；◇ 今后時機成熟，成立具有行業(yè)特點的中介服務(wù)組織或行業(yè)協(xié)會。 （如舉辦大型的公關(guān)活動，組織商家參觀、考查、舉辦各類汽配展銷會、交易會等）經(jīng)營管理方式經(jīng)營管理內(nèi)容經(jīng)營策略106業(yè)充分挖掘項目營銷價值點，如汽車后市場發(fā)展前景、關(guān)聯(lián)市場的升值實例等，同時整合采用多種性價比高的媒體（如短信、DM、電話營銷、直拜、推介會等），并根據(jù)節(jié)點，進行活動圈客，線上線下集體發(fā)力，最大程度吸引目標客戶。（推廣策略待簽訂合同后細化）107加強售樓處現(xiàn)場包裝，加強客戶對開發(fā)商的實力認可，營造項目品質(zhì)，同時加強現(xiàn)場管理和培訓(xùn)，制定 SOP標準流程，提升銷售員的實戰(zhàn)能力，最大限度把握客戶資源。加強案場銷售管控，從硬件到軟件，提升團隊銷售實戰(zhàn)能力，提高成交率，最大限度把握客戶資源108內(nèi)部客戶選鋪啟動市場推廣啟動汽配城銷售達成汽配城交付試營業(yè)商辦推廣啟動 /銷售，汽配城補充招商 商辦入住租售推廣及執(zhí)行、工程主體實施期運營、補充性租售、工程收尾項目整體實施節(jié)點1094 策略制導(dǎo) 項目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 VI視覺形象LOGO 1LOGO 2大牌 1大牌 2大牌 3大牌 4高炮 1高炮 2118高炮 3119120121124價格及投資（返租）方案 價格測算 投資方案5125不完全專業(yè)市場類比定價，充分結(jié)合區(qū)位價值定價 做到同類專業(yè)市場能截流，區(qū)域間能分流定價策略126參考因素 本 項 目 銀河灣平均價格（元 /㎡ ） 6500權(quán) 重 — 位置 20 9 15交通 10 6 8周 邊環(huán) 境 10 6 7人流量 15 6 7建筑 設(shè)計 布局 10 6 10物 業(yè) 管理 10 7 9營銷 策劃 15 14 14產(chǎn) 品形 態(tài) 10 6 10總 分 100 60 80商辦樓價格建議127一期均價建議 ——參照銀河灣，本案商辦樓對應(yīng)均價為 售價 =6500/80*60=4875元 /平米我們建議本案商辦樓均價制定為 4875元 /平米，建議采用低開高走的銷售策略；商辦樓價格建議1281. 商業(yè)價格制定應(yīng)與投資方案相關(guān)聯(lián)， 投資方案應(yīng)充分考慮開發(fā)商責(zé)任和項目的市場競爭力，做到均衡統(tǒng)一；2. 兩者關(guān)系：投資 回報越大，市場競爭力加大，開發(fā)商責(zé)任和風(fēng)險增加，反之亦然；3. 考慮到目前市場普遍采用的投資回報方案（具有競爭關(guān)聯(lián)）及稅務(wù)處理需要，我們建議： 采用三年返租，每年 8%，一性返還 24%，從售價中抵扣的方式，后 35年，按市場實際租金，進行返還；商業(yè)價格制定與投資回報129商業(yè)投資回報細化及價格建議以開發(fā)公司實際收入測算，建議按 8500元 /㎡測算（詳見價格擬合方案）對外市場基價： 8500+8500*24%=10540元 /㎡對外市場門市價： 10540*（折扣體系） =10856元 /㎡注：此為本項目整體商業(yè)均價（含 1/2/3層）130結(jié)語我們有信心承諾： 將本項目做成馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)類營銷典范 ——以最短時間內(nèi)實現(xiàn)去化、并引領(lǐng)市場價格標桿。 同時，我們將利用我司在汽車后市場行業(yè)的相關(guān)渠道資源，為本項目的后期市場運營提供強有力的支撐！Thanks the end!　預(yù)祝項目開發(fā)圓滿成功！132? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:40:4711:40:4711:402/17/2023 11:40:47 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 二月 2111:40:4711:40Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:40:4711:40:4711:40Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 17 二月 202311:40:47 上午 11:40:47二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 2111:40 上午 二月 2111:40February 17, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 11:40:47 上午 11:40 上午 11:40:47二月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:40:4711:40:4711:402/17/2023 11:40:47 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 二月 2111:40:4711:40Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 11:40:4711:40:4711:40Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202311:40:47 上午 11:40:47二月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 二月 2111:40 上午 二月 2111:40February 17, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 11:40:47 上午 11:40 上午 11:40:47二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 11:40:4711:40:4711:402/17/2023 11:40:47 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 二月 2111:40:4711:40Feb2117Feb21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 11:40:4711:40:4711:40Wednesday, February 17, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202311:40:47 上午 11:40:47二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 二月 2111:40 上午 二月 2111:40February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 11:40:47 上午 11:40 上午 11:40:47二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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