【正文】 開(kāi)工建設(shè)，于2023年 7月 9日開(kāi)張n出租率 100%n業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國(guó)家樂(lè)福）、主題商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)（好樂(lè)迪音樂(lè)娛樂(lè)公司）、藝術(shù)中心 (上海證大現(xiàn)代藝術(shù)館 )、五星級(jí)酒店（委托美國(guó)著名酒店管理集團(tuán) Carlson旗下的 Raddision品牌經(jīng)營(yíng)管理n海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心 n愛(ài)心廣場(chǎng)，將有濃縮中外風(fēng)情的咖啡吧、酒吧、茶館成功規(guī)劃案例1樓街區(qū)的規(guī)劃n充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律：曲徑、短街、窄巷、焦點(diǎn)、共享空間n兩大主力店家樂(lè)福和好迪大拇指中間，設(shè)立了一個(gè)大的共享空間n1樓臨街面、共享空間的四周的商業(yè)單元均為小面積化分 家 樂(lè) ?？系禄?星巴克唐朝酒店好樂(lè)迪大拇指店屈臣氏成功規(guī)劃案例我們研究了多個(gè)國(guó)內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功的街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律n紐約第五大道 FIFTHAVENUE，美國(guó)n東京都新宿大街 ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本n首爾明洞大街 Myeongdongmercialarea，韓國(guó)n烏節(jié)路 0rdRoad，新加坡n維也納克恩頓大街 themostfamouspedestrianzone，奧地利n上海南京路，中國(guó)n廣州上下九商業(yè)街，中國(guó)n深圳東門商業(yè)街，中國(guó)n上海新天地，中國(guó)n萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)，中國(guó)n王府井大街，中國(guó)第一種是：商業(yè)街呈典型的 線型分布 ，是依托交通干道發(fā)展而來(lái)，商業(yè)街有著強(qiáng)烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米 ， 承擔(dān)著城市的 交通 和 商業(yè) 兩種角色； 例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。第二種是：商業(yè)街呈 網(wǎng)絡(luò)布局 ，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展由線型轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)型，形成非常豐富的街區(qū)與縱深區(qū)域，經(jīng)過(guò)自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業(yè)空間，主要是承擔(dān)城市 商業(yè) 功能。例：韓國(guó)明洞大街、深圳東門商業(yè)街。曲徑曲徑 短街短街 窄巷窄巷 共享共享 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 交通交通 停車停車結(jié)論街區(qū)多樣性：室外、半室內(nèi)、自然采光室內(nèi)、人工采光室內(nèi)、天幕室內(nèi) …間隔性半透明采光天幕空間可視性利用節(jié)點(diǎn)小品、地面變化、花臺(tái)、植物、人行通道、扶梯、休息椅豐富空間感與新鮮感，減低客戶單調(diào)感，給予持續(xù)的刺激?？臻g可視性中軸線的處理方式 1通透感、寬敞感裝飾構(gòu)件豐富空間層次采光天幕n空間的通透：利用相互流通、內(nèi)外相互滲透的空間構(gòu)成，在分割空間有意識(shí)地使被分隔的空間保持某種程度的連通，使處于某個(gè)空間的人可以看到另外一些空間的景物，從而使空間彼此滲透、相互因借，從而大大增強(qiáng)空間的層次感。n動(dòng)態(tài)變化：利用若干空間的相互連貫、相互關(guān)聯(lián)、開(kāi)放連續(xù)的空間序列，當(dāng)人在其中運(yùn)動(dòng)時(shí)，由于空間形象的變化，可以體驗(yàn)到豐富的空間層次感和變化效果；隨著人的視野的移動(dòng)，取得不斷變化的變化的空間透視，使人產(chǎn)生不同的心里感受。中軸線的處理方式 2開(kāi)發(fā)建議和利潤(rùn)分析啟動(dòng)期位置選擇先住宅 VS先商業(yè)n開(kāi)發(fā)原則n利潤(rùn)最大化：n減少財(cái)務(wù)壓力：縮短開(kāi)發(fā)周期n開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制? 目前武宣的商業(yè)市場(chǎng)還不夠成熟，商業(yè)的價(jià)值不能完全體現(xiàn)。? 商業(yè)存在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的醞釀炒作階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金快速回籠不利。? 先推商業(yè)導(dǎo)致項(xiàng)目的住宅部分很難找到合適的推盤節(jié)奏，銷售難以控制住宅先動(dòng)，商業(yè)壓軸啟動(dòng)期位置選擇——由南向北推進(jìn)開(kāi)發(fā)n位置選擇原則n昭示與進(jìn)入：外部展示、進(jìn)入性n景觀資源：自然景觀、人文景觀n持續(xù)開(kāi)發(fā)n避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)? 由于目前可以出入的道路只有汽車站前的道路，因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中定先要保持道路的暢通，因此開(kāi)發(fā)，必須是由東向西開(kāi)發(fā)。? 東側(cè)的景觀資源和價(jià)值資源最低，；? 由于項(xiàng)目東側(cè)是多層、西側(cè)是高層，這樣能夠持續(xù)保證開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化；? 由于與之競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，在項(xiàng)目推出后，樓梯房量基本已被清空，本產(chǎn)品的入市，可以獲得一定的空檔期。由東向西推進(jìn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)節(jié)奏——4批住宅， 1批商業(yè)商業(yè)街n小區(qū)次入口第五批次第一批次第二批次第三批次 第四批次由于目前武宣縣城的房地產(chǎn)速度較慢，因此項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，采取小組團(tuán)，多頻次的開(kāi)發(fā)模式，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以求項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低三、價(jià)格定位三、價(jià)格定位 考慮目前市場(chǎng)的行情考慮目前市場(chǎng)的行情住宅價(jià)格體系、住宅價(jià)格體系通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)表明，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)全面超越其他項(xiàng)目，但是目前御林君邸及金江花園的銷售還沒(méi)有明確，客戶能夠快速的承受區(qū)域的價(jià)格存在一定的變故，為了項(xiàng)目能夠可持續(xù)的開(kāi)發(fā)，保證入市能夠順利暢銷，建議項(xiàng)目首批價(jià)格在他們均價(jià)的基礎(chǔ)上上浮 10%左右。因此本項(xiàng)目的住宅價(jià)格控制在 33003600元 /平米，具體依據(jù)以后的形勢(shì)再定。住宅價(jià)格體系、住宅價(jià)格體系商業(yè)作為最后一批推盤資源，銷售期預(yù)計(jì)在 2年后，因此項(xiàng)目的均價(jià)建議控制在外街控制 /平米 .內(nèi)街控制 8000元 /平米，銷售均價(jià)預(yù)計(jì) 9500元左右。項(xiàng)目成本估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 一 土地費(fèi)用 按總建筑面積 (11萬(wàn) ) 1090 12023二 前期工程費(fèi) 按總建筑面積 660三 市征代收費(fèi) 按總建筑面積 440四 建安費(fèi)用 商業(yè) 　 3000住宅 　 6400五 室外配套 按總建筑面積算 1650六 園林 按園林面積算 (30%) 285七 管理費(fèi)用 (二 +三 +四 +五 +六 )*3% 570八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (二 +三 +四 +五 +六 )*3% 570九 其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 按總建筑面積 132其他（報(bào)建費(fèi)等） 按總建筑面積 143十 總開(kāi)發(fā)成本 (一 )+(九 ) 25850計(jì)算方式 :由于項(xiàng)目的多層 /小高層的基本配比 ,沒(méi)有具體的落實(shí) ,因此成本計(jì)算 ,將項(xiàng)目所有的建安成本統(tǒng)一以框架結(jié)構(gòu)來(lái)計(jì)算：利潤(rùn)序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)1 住宅部分銷售收入 270002 商業(yè)部分 285003 稅費(fèi)總計(jì)（ %)左右 77164 建筑成本 258006 凈利潤(rùn) 221847 稅前成本利潤(rùn)率 %8 稅后成本利潤(rùn)率 40%ＴＨＡＮＫＳ??！期待下一步溝通n靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 02:20:4002:20:4002:201/22/2023 2:20:40 AMn1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 一月 2102:20:4002:20Jan2122Jan21n1故人江海別，幾度隔山川。 02:20:4002:20:4002:20Friday, January 22, 2023n1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 一月 21一月 2102:20:4002:20:40January 22, 2023n1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 22 一月 20232:20:40 上午 02:20:40一月 21n1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 212:20 上午 一月 2102:20January 22, 2023n1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/22 2:20:4002:20:4022 January 2023n1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2:20:40 上午 2:20 上午 02:20:40一月 21n沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 02:20:4002:20:4002:201/22/2023 2:20:40 AMn1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2102:20:4002:20Jan2122Jan21n1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 02:20:4002:20:4002:20Friday, January 22, 2023n1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2102:20:4002:20:40January 22, 2023n1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 22 一月 20232:20:40 上午 02:20:40一月 21n1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 212:20 上午 一月 2102:20January 22, 2023n1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/22 2:20:4002:20:4022 January 2023n1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2:20:40 上午 2:20 上午 02:20:40一月 21n楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 02:20:4002:20:4002:201/22/2023 2:20:40 AMn1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2102:20:4002:20Jan2122Jan21n1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 02:20:4002:20:4002:20Friday, January 22, 2023n1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2102:20:4002:20:40January 22, 2023n1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 22 一月 20232:20:40 上午 02:20:40一月 21n1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 一月 212:20 上午 一月 2102:20January 22, 2023n1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/22 2:20:4002:20:4022 January 2023n1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2:20:40 上午 2:20 上午 02:20:40一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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