【正文】 否會貶低公司？ ③ 這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。 ④若有傷害，我們能不在乎嗎？ ⑤ 關(guān)鍵是，我們能向每一個員工，向社會各界人士去解釋嗎？ F聽了，默然。中午，召開公司部門經(jīng)理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。原則一：購買則機(jī)會均等。即如果是銷售，員工家屬可以購買，與對外銷售的條件一樣。原則二：招租時同等條件外部優(yōu)先。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。 原則三：家屬只能參與有競爭業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。其實(shí)，我們都明白這樣的結(jié)果，將許多有經(jīng)營能力，有熱情的家屬擋在了門外，就象我們公司的回避制度使我們失去了親戚中的優(yōu)秀人才。但也增加了透明度，減少了 “瓜田納履、李下正冠 ”帶來的麻煩。作為一個小公司，這些矛盾和后果不會明顯和突出，但隨著時間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突的可能性也增大。有了后果我們才來亡羊補(bǔ)牢修改制度，這會有較大阻力，這是很不合算的。在政策的制定上，一定要有足夠的預(yù)見性和前瞻性。舉例說明：我們曾經(jīng)制定過對員工購房的優(yōu)惠制度，而且改過許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績r向來低開高走，加上員工個人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖 。其次是大家都爭先恐后去炒房，會影響公司形象（別的公司的小貓膩我們不是知道得較清楚，而且很反感嗎？） .所以，加強(qiáng)自我約束，未必是壞事。2023/3/29 112目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營銷與運(yùn)營管理第五部分 案例分享2023/3/29 113； :媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點(diǎn)加以推廣。：造勢： 從 項(xiàng)目外包裝 開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆： 即公開招商及后一至二周， 全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞； DM直郵單頁、短信、戶外展點(diǎn)設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略2023/3/29 114 由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：n 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；n 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；n 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理2023/3/29 115 一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào) “ 街坊生意 ” ，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險的能力也較 強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的 “ 街坊 ” 消費(fèi)群。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理2023/3/29 116運(yùn)營管理案例 — 消防報建一、 消防報建? 根據(jù)消防法規(guī)要求，對于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項(xiàng)目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機(jī)構(gòu)，申請建筑工程消防設(shè)計審核。? 報建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍(lán)圖，并按統(tǒng)一規(guī)格裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)圖盒內(nèi)送審。（館址： ，電話： ）? 報送消防圖紙須備兩套圖紙和材料 (一般店鋪須Ａ３藍(lán)圖２份，餐飲商鋪須Ａ２藍(lán)圖２份）? 藍(lán)圖蓋章：? 4． 1封面及各頁圖紙蓋設(shè)計單位設(shè)計資質(zhì)專用章、設(shè)計（裝修）單位行政公章。? 4． 2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個人租賃方簽名及手?。ㄒ詡€人名義簽約）。? 4． 3封面加蓋物業(yè)公司行政公章? 報建所須圖紙? 5． 1封面? 5． 2目錄? 5． 3裝修設(shè)計總說明： 在這說明中表述設(shè)計依據(jù)、選擇的裝修材料類型、數(shù)量、電線穿管情況等，以及對消防設(shè)施如噴淋、煙感等的考慮。? 5． 4原始結(jié)構(gòu)平面圖： 簽定合同時所領(lǐng)取的原始結(jié)構(gòu)圖。? 5． 5店鋪平面布置圖： 在該圖中標(biāo)出地臺、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸 ；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報警裝置。面積較大的商鋪設(shè)置消火栓。? 5． 6店鋪吊頂布置圖： 注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。? 5． 7店鋪地面鋪裝圖： 采用地毯鋪設(shè)的須提供消防檢驗(yàn)報告及形式許可證。? 5． 8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。? 5. 9插座布置圖：? 5． 10電氣系統(tǒng)圖： 注明開關(guān)容量，線徑及各回路負(fù)荷及總負(fù)荷。? 5． 11店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。 （須注明噴淋管徑。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動后的大小，如果不改動沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動。如采用隔柵吊頂噴淋應(yīng)露出隔柵并加集熱盤，廚房區(qū)域采用 C93噴淋頭 ,其它地方采用 68C噴淋頭。）?廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。店鋪內(nèi)煙感布置圖：5. 12?根據(jù)消防規(guī)范對商鋪合理布置消防設(shè)施；設(shè)置背景音樂的商鋪背景音樂應(yīng)接入商場消防系統(tǒng)，在消防狀態(tài)時進(jìn)行消防音樂切換。：店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖13．5?：店鋪采用機(jī)械防排煙的要接入商場消防系統(tǒng)。或開窗以達(dá)到防排煙要求，這需要說明。（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、店鋪防排煙系統(tǒng)14．5?可燃?xì)怏w報警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書?在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）本樓層總平面圖：15．5?在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：16 ．5?（圖紙的設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人應(yīng)在蠟紙上手寫簽名后再出藍(lán)圖）。注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計圖紙圖簽的要求，由設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。?電話圖紙裝訂：城建檔案館――?XXX，聯(lián)系電話：XXX市公安消防局地址：――?個工作日內(nèi)審結(jié)。7消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在――?、報建表格：6?）領(lǐng)取消防報建表格，物業(yè)公司配合填寫加蓋公章后，到消防總隊報建，并取得消防審核合格意見書后方可進(jìn)場裝修。XXX地，電話：XX管理處（XX公司XX?：二、消防驗(yàn)收?、按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防驗(yàn)收。1?裝修結(jié)束后，將報建時返回的藍(lán)圖到城建檔案館裝訂成冊，并裝入檔案館標(biāo)準(zhǔn)的圖盒進(jìn)行消防報驗(yàn)，同時準(zhǔn)備以下資料：、藍(lán)圖裝訂：2?本商場的驗(yàn)收合格意見書1．2?本店鋪裝修審核合格意見書2．2?申請報驗(yàn)表格３份3．2?各種消防設(shè)備的檢驗(yàn)報告和形式許可證、合格證、發(fā)票等。4．2?）索取消防報驗(yàn)表格，物業(yè)公司配合填寫后，并蓋裝修設(shè)計單位行政公章、物業(yè)公司行政公章，到消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防驗(yàn)收。XXX地，電話：XX管理處（XX公司XX?三、開業(yè)檢查?根據(jù)消防法規(guī)規(guī)定，公眾聚集場所使用或開業(yè)前，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防安全檢查。2023/3/29 117運(yùn)營管理案例 咖啡 “粉絲 ” XX咖啡（以下簡稱商家）的正式開業(yè)時間定于 2023年 4月 28日，并于 2023年的 4月 8日開始試營業(yè)。試營業(yè)期間，由于商家沒有對外做推廣宣傳，來店消費(fèi)的客人一般都是老板的朋友，和少量過路客，試營業(yè)效果非常不理想。 眼看著開業(yè)時間越來越近，而商家沒有任何對外宣傳活動計劃， XX客服部的同事們開始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認(rèn)為知名度已足夠，不需要作開店宣傳？。不行，不能讓這樣的經(jīng)營效果繼續(xù)下去，客服專員們暗下決心，一定要幫助商家完美開業(yè)。 在經(jīng)過認(rèn)真分析和研討后，客服和招商人員開始頻繁上門拜訪商家，咨詢商家對外宣傳計劃，提醒商家 黃金周的宣傳期要提前計劃。外地剛落戶 A市的商家在一次次的拜訪中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期開店的經(jīng)理離職，新人接手，店內(nèi)人手少，可用的宣傳途徑少。同時，他們也提出了一些宣傳方式，例如到企業(yè)社區(qū)發(fā) DM單，在項(xiàng)目外墻掛宣傳招貼等。由于這樣的宣傳方式與項(xiàng)目的形象要求不符，該建議沒有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒有簡單放棄，而是幫助商家想辦法，主動給與商家我們所能提供的所有的免費(fèi)支持商家開業(yè)的宣傳方式：如開業(yè)前期商家宣傳海報進(jìn)社區(qū)、商家信息上傳企業(yè)業(yè)主論壇、商家信息企業(yè)雜志等等。同時，客服專員和推廣專員，主動與商家的店經(jīng)理多次聯(lián)系和溝通，邀請商家利用項(xiàng)目 4月 21日舉辦兒童畫展活動機(jī)會，參與活動，提供參賽者飲料免單券，在項(xiàng)目門口擺放精美水臺，由商家安排專人指引參賽者進(jìn)入活動現(xiàn)場參賽者，達(dá)到宣傳和擴(kuò)大周知率的目的等等。 4月 28日， XX咖啡華麗開業(yè)，良好的開業(yè)效果讓商家對企業(yè)的員工說：今后，你們商業(yè)的項(xiàng)目建到哪兒， XX咖啡就開到哪兒。2023/3/29 118XX項(xiàng)目推廣策劃案租賃經(jīng)營項(xiàng)目推廣案例2023/3/29 119目錄 Index一、 前言二、 XX項(xiàng)目概況三、 市場分析1. 市場背景分析2. 消費(fèi)者分析3. 產(chǎn)品分析4. 競爭對手分析四、 推廣目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)策略1. 推廣目標(biāo)2. 目標(biāo)客群定位3. 推廣應(yīng)對策略五、 推廣計劃六、 推廣效果評估來自外部資料2023/3/29 120一、前言? XX項(xiàng)目即將于 2023年 9月正式開業(yè)，為協(xié)助開業(yè)前后招商工作有利進(jìn)行 。在市場中特別是項(xiàng)目周邊社區(qū)消費(fèi)者中形成廣泛的影響 。同時，為項(xiàng)目開業(yè)前、中、后快速形成有效消費(fèi)市場，特草擬本案。來自外部資料2023/3/29 121二、 XX項(xiàng)目概況? XX項(xiàng)目位處 XX地，緊鄰 X大型社區(qū)，其建筑面積達(dá) ，分為 XX1館和 2館。主要規(guī)劃有精品餐飲、娛樂、汽車、健身、精品家具、精品零售等業(yè)態(tài)。 來自外部資料2023/3/29 122三、市場分析—— 市場背景分析項(xiàng)目周邊的中高檔社區(qū)規(guī)模達(dá) 350萬平方米，有近 40個住宅社區(qū)及企事業(yè)單位，匯集約 3萬住戶近 10萬人口，這部分消費(fèi)者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費(fèi)市場。該區(qū)域擁有文化、商業(yè)、教育、醫(yī)療及住宅等公共配套設(shè)施。同時，該區(qū)域交通發(fā)達(dá)，距機(jī)場僅 30分鐘車程，更可便捷的到達(dá)商業(yè)中心區(qū)。來自外部資料2023/3/29 123三、市場分析 項(xiàng)目 swot分析S（優(yōu)勢） W（劣勢）O（機(jī)會） T（威脅）1. 項(xiàng)目定位以時尚、高級為核心，具有明顯的差異化特征，與其它傳統(tǒng)商業(yè)拉開了距離。2. 本項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理、與其它商業(yè)項(xiàng)目相比更具品牌塑造性。3. 項(xiàng)目大量業(yè)主對公司品牌具有強(qiáng)烈的親切感和忠誠度1. 周邊住區(qū)消費(fèi)力暫時還未形成。2. 項(xiàng)目被一條交通干通一分為二，為品牌整體打造形成了不便。3. 周邊大量傳統(tǒng)商業(yè)存在，使本項(xiàng)目鶴立雞群，只能獨(dú)力承擔(dān)對中高階層消費(fèi)的整體引導(dǎo)。4. 項(xiàng)目體量較小。1. 周邊擁有相當(dāng)數(shù)量追求品位、社交、舒適消費(fèi)感受的中高檔客群，而他們在該區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中難得找到理想場所。通過對他們吸引，可建立圈層消費(fèi)群體。2. 暫時未有同類型項(xiàng)目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢和可能。1. 我們所倡導(dǎo)的時尚、晶品生活是一個新概念，是機(jī)會但同時更是風(fēng)險。2. 相繼會有同類型商業(yè)入市，對我們會是威脅。來自外部資料2023/3/29 124四、推廣目的及解決方案—— 項(xiàng)目定位? 中高檔的社區(qū)時尚生活中心? 項(xiàng)目關(guān)鍵詞，時尚、精品、休閑、高級。來自外部資料2023/3/29 125四、推廣目的及解決方案—— 目標(biāo)客群定位： 根據(jù) 《 XX商業(yè)策劃書 》 的項(xiàng)目定位， XX項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位： A區(qū)及 B區(qū) 25歲至 40歲人群。分析項(xiàng)目特質(zhì)描述 主要關(guān)注綜合特質(zhì)2540歲的人群屬于社會中堅力量，年富力強(qiáng)，屬于社會活動、交往的核心人物，對于社會認(rèn)識和潮流具有較強(qiáng)的推動力。他們對于文化、地位等極為敏感，渴望卓而不群，有些頗具炫耀性，追求購物經(jīng)歷的整體良好感覺，甚至追求藝術(shù)體驗(yàn)般的完美感受。滿足其高消費(fèi)的心態(tài)，增強(qiáng)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，獲得心境上的提升生活特征由于處于事業(yè)發(fā)展或事業(yè)收獲階段，生活比較沒有規(guī)律；喜歡交際和夜晚活動，追求高品位、高效率的生活感受；高品位、高效率的生活感受；教育特征屬于 70年后出生的人群，普遍教育水平比較高；并在不斷追求自身文化品位的提升；追