【正文】 82租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：– 經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種– 店鋪面積大小– 店的面寬– 店的位置– 承租戶在整體策略重點(diǎn)角色– 市場(chǎng)可參考類比租金2023/3/29 83租金收取模式及計(jì)算依據(jù)n新開業(yè)n正常期n成熟期n……臺(tái)灣：部分新開購(gòu)物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。美容 SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 80500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） ≤ 3結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4給排水 提供接口燃?xì)夤艿?不需要排污 提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料2023/3/29 100技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 80－ 150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4開間（ m） 4－ 8進(jìn)深（ m） 1020給排水 提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道 裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿?不需要排污 提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料2023/3/29 101生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。n ：n 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。純 銷 售帶租約銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理 — 銷售策略2023/3/29 106優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：252。 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；252。適用：適用：252。銷售策略 — 純銷售模式2023/3/29 107優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： n通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；n能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；n短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。n幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；n3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。n如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。n 從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)，我沒有深想，因?yàn)榇蠹叶际前垂疽?guī)定買的、辦的、無所謂親疏。聽了個(gè)別人議論，肯定會(huì)意冷心灰，對(duì)公司的文化持懷疑態(tài)度。 B、 F二人覺得我太小心了，他們招商費(fèi)了大量工夫。 ”其實(shí)，我對(duì)這事沒有注意，因?yàn)槲以跍p肥。中午，召開公司部門經(jīng)理會(huì)議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動(dòng)的是，他們沒有一個(gè)人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠(chéng)布公將這件事可能會(huì)產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。但也增加了透明度，減少了 “瓜田納履、李下正冠 ”帶來的麻煩。所以，加強(qiáng)自我約束，未必是壞事。 社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略2023/3/29 114 由于社區(qū)商業(yè)在我國(guó)剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：n 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；n 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；n 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會(huì)成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較 強(qiáng)，其運(yùn)營(yíng)中的企劃推廣多針對(duì)周邊區(qū)域的 “ 街坊 ” 消費(fèi)群。? 5． 4原始結(jié)構(gòu)平面圖： 簽定合同時(shí)所領(lǐng)取的原始結(jié)構(gòu)圖。? 5． 7店鋪地面鋪裝圖： 采用地毯鋪設(shè)的須提供消防檢驗(yàn)報(bào)告及形式許可證。 （須注明噴淋管徑。）?廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。：店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖13．5?：店鋪采用機(jī)械防排煙的要接入商場(chǎng)消防系統(tǒng)。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：16 ．5?（圖紙的設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人應(yīng)在蠟紙上手寫簽名后再出藍(lán)圖）。1?裝修結(jié)束后，將報(bào)建時(shí)返回的藍(lán)圖到城建檔案館裝訂成冊(cè)，并裝入檔案館標(biāo)準(zhǔn)的圖盒進(jìn)行消防報(bào)驗(yàn)，同時(shí)準(zhǔn)備以下資料：、藍(lán)圖裝訂：2?本商場(chǎng)的驗(yàn)收合格意見書1．2?本店鋪裝修審核合格意見書2．2?申請(qǐng)報(bào)驗(yàn)表格３份3．2?各種消防設(shè)備的檢驗(yàn)報(bào)告和形式許可證、合格證、發(fā)票等。試營(yíng)業(yè)期間，由于商家沒有對(duì)外做推廣宣傳，來店消費(fèi)的客人一般都是老板的朋友，和少量過路客，試營(yíng)業(yè)效果非常不理想。同時(shí)，他們也提出了一些宣傳方式，例如到企業(yè)社區(qū)發(fā) DM單，在項(xiàng)目外墻掛宣傳招貼等。2023/3/29 118XX項(xiàng)目推廣策劃案租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目推廣案例2023/3/29 119目錄 Index一、 前言二、 XX項(xiàng)目概況三、 市場(chǎng)分析1. 市場(chǎng)背景分析2. 消費(fèi)者分析3. 產(chǎn)品分析4. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、 推廣目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)策略1. 推廣目標(biāo)2. 目標(biāo)客群定位3. 推廣應(yīng)對(duì)策略五、 推廣計(jì)劃六、 推廣效果評(píng)估來自外部資料2023/3/29 120一、前言? XX項(xiàng)目即將于 2023年 9月正式開業(yè)，為協(xié)助開業(yè)前后招商工作有利進(jìn)行 。主要規(guī)劃有精品餐飲、娛樂、汽車、健身、精品家具、精品零售等業(yè)態(tài)。該區(qū)域擁有文化、商業(yè)、教育、醫(yī)療及住宅等公共配套設(shè)施。3. 項(xiàng)目大量業(yè)主對(duì)公司品牌具有強(qiáng)烈的親切感和忠誠(chéng)度1. 周邊住區(qū)消費(fèi)力暫時(shí)還未形成。1. 周邊擁有相當(dāng)數(shù)量追求品位、社交、舒適消費(fèi)感受的中高檔客群，而他們?cè)谠搮^(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中難得找到理想場(chǎng)所。2. 相繼會(huì)有同類型商業(yè)入市，對(duì)我們會(huì)是威脅。他們對(duì)于文化、地位等極為敏感，渴望卓而不群，有些頗具炫耀性，追求購(gòu)物經(jīng)歷的整體良好感覺，甚至追求藝術(shù)體驗(yàn)般的完美感受。來自外部資料2023/3/29 125四、推廣目的及解決方案—— 目標(biāo)客群定位： 根據(jù) 《 XX商業(yè)策劃書 》 的項(xiàng)目定位， XX項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位： A區(qū)及 B區(qū) 25歲至 40歲人群。2. 暫時(shí)未有同類型項(xiàng)目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)和可能。3. 周邊大量傳統(tǒng)商業(yè)存在，使本項(xiàng)目鶴立雞群，只能獨(dú)力承擔(dān)對(duì)中高階層消費(fèi)的整體引導(dǎo)。來自外部資料2023/3/29 123三、市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 swot分析S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)） T（威脅）1. 項(xiàng)目定位以時(shí)尚、高級(jí)為核心，具有明顯的差異化特征，與其它傳統(tǒng)商業(yè)拉開了距離。同時(shí)，為項(xiàng)目開業(yè)前、中、后快速形成有效消費(fèi)市場(chǎng)，特草擬本案。同時(shí)，客服專員和推廣專員，主動(dòng)與商家的店經(jīng)理多次聯(lián)系和溝通，邀請(qǐng)商家利用項(xiàng)目 4月 21日舉辦兒童畫展活動(dòng)機(jī)會(huì)，參與活動(dòng)，提供參賽者飲料免單券，在項(xiàng)目門口擺放精美水臺(tái)，由商家安排專人指引參賽者進(jìn)入活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)參賽者，達(dá)到宣傳和擴(kuò)大周知率的目的等等。 在經(jīng)過認(rèn)真分析和研討后，客服和招商人員開始頻繁上門拜訪商家，咨詢商家對(duì)外宣傳計(jì)劃，提醒商家 黃金周的宣傳期要提前計(jì)劃。XXX地，電話：XX管理處（XX公司XX?三、開業(yè)檢查?根據(jù)消防法規(guī)規(guī)定，公眾聚集場(chǎng)所使用或開業(yè)前，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行消防安全檢查。7消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在――?、報(bào)建表格：6?）領(lǐng)取消防報(bào)建表格，物業(yè)公司配合填寫加蓋公章后，到消防總隊(duì)報(bào)建，并取得消防審核合格意見書后方可進(jìn)場(chǎng)裝修。?（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、店鋪防排煙系統(tǒng)14．5?可燃?xì)怏w報(bào)警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書?在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。店鋪內(nèi)煙感布置圖：5. 12?根據(jù)消防規(guī)范對(duì)商鋪合理布置消防設(shè)施；設(shè)置背景音樂的商鋪背景音樂應(yīng)接入商場(chǎng)消防系統(tǒng)，在消防狀態(tài)時(shí)進(jìn)行消防音樂切換。C如采用隔柵吊頂噴淋應(yīng)露出隔柵并加集熱盤，廚房區(qū)域采用 ? 5. 9插座布置圖：? 5． 10電氣系統(tǒng)圖： 注明開關(guān)容量，線徑及各回路負(fù)荷及總負(fù)荷。面積較大的商鋪設(shè)置消火栓。? 4． 2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個(gè)人租賃方簽名及手?。ㄒ詡€(gè)人名義簽約）。? 報(bào)建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍(lán)圖，并按統(tǒng)一規(guī)格裝訂成冊(cè)，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)圖盒內(nèi)送審。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。：造勢(shì)： 從 項(xiàng)目外包裝 開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報(bào)紙、電臺(tái)、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動(dòng)。舉例說明：我們?cè)?jīng)制定過對(duì)員工購(gòu)房的優(yōu)惠制度，而且改過許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績(jī)r(jià)向來低開高走，加上員工個(gè)人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢(shì)必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖 。有了后果我們才來亡羊補(bǔ)牢修改制度，這會(huì)有較大阻力，這是很不合算的。即如果是銷售，員工家屬可以購(gòu)買，與對(duì)外銷售的條件一樣。 ④若有傷害，我們能不在乎嗎？ ⑤ 關(guān)鍵是，我們能向每一個(gè)員工，向社會(huì)各界人士去解釋嗎？ F聽了，默然。 G聽了也在旁邊說 “無此必要 ”。 ”n因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略 — 短期返租 (13年 )2023/3/29 109優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：n前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；n給投資者堅(jiān)定信心。適用：適用： n商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；n可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；n純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 純街鋪銷售；252。 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；252。 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。n ：設(shè)置消火栓系統(tǒng)n ：設(shè)置到位n ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。生活家居類物業(yè)條件來自外部資料2023/3/29 102休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)， 一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等要求較高 ，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。2023/3/29 85某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來自外部資料2023/3/29 86某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用 1,912萬元來自外部資料2023/3/29 87n生活百貨類n超市類n餐飲類n便利店類n服務(wù)配套及服飾精品類n美容美發(fā)類n生活家居類n休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類型商家物業(yè)條件2023/3/29 88業(yè)態(tài) 商家百貨 生活百貨 JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市 大型 綜 合超市（大 賣場(chǎng) ） 沃 爾 瑪 、家 樂 福、大 潤(rùn)發(fā) 、世 紀(jì)聯(lián)華 、物美社區(qū) 標(biāo) 超 華潤(rùn) 萬佳、 蘇 果、各區(qū)域性超市餐 飲 大型餐 飲 湘江老廚、毛家 飯 店、天天 漁 港、醉翁亭西餐咖啡 雨花西餐、上 島 咖啡、米 蘿 西餐中西式快餐 麥當(dāng) 勞 、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店 —— 71快客、好 鄰 居服 務(wù) 配套及服 飾 精品服 務(wù) 配套一致 藥 店、海王 藥業(yè) 、柯達(dá)沖印、博恩 凱 音像、中國(guó) 銀行、千百度花 藝 、三春 暉書 店、久美 書 店、一品 軒 、小白兔、雪莉阿姨、正章服 飾 精品 以 純 、 愛 特 愛 、尤可、芬怡內(nèi)衣、 貝 蒂童裝、品 質(zhì) 生活（天工坊）、圣 駿 水晶、 風(fēng) 之谷精品美容及美 發(fā) 美容 NB自然美、 瑪 莎、思妍 麗 、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美 發(fā) 純 剪一派、出 發(fā) 點(diǎn)生活家居 —— 瑞信家具、 儂儂 家私、 綠 源沙 發(fā) 、雅 蘭休 閑 —— 避 風(fēng) 塘茶樓、清 風(fēng) 茶 藝館 、新港 鴻 沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料2023/3/29 89生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 25,00030,000單層面積（㎡） 6,000－ 8,000，長(zhǎng)寬比一般大于 10： 7經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） － 14結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 5進(jìn)深 ≥ 50樓板承重（ Kg/㎡ ） 超市區(qū) ≥ 500，其它樓層 ≥ 350給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電 來自兩不同 100/10KV級(jí)變電站的兩路 10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通 每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線 提供配口燃?xì)夤艿?提供城市燃?xì)夤艿琅淇谂盼?預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000停車位（個(gè)） 500800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 /或按照裝修要求提供來自外部資料2023/3/29 90技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 10,00025,000單層面積（㎡） 5,000－ 10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） － 13結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 進(jìn)深 ≥ 50樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 7001000給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電 提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通 每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部 *3T電話線 提供配口燃?xì)夤艿?提供城市