【正文】 1. 我們所倡導(dǎo)的時尚、晶品生活是一個新概念，是機會但同時更是風(fēng)險。外地剛落戶 A市的商家在一次次的拜訪中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期開店的經(jīng)理離職，新人接手，店內(nèi)人手少，可用的宣傳途徑少。噴淋頭 ,其它地方采用 68? 5． 8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。在政策的制定上，一定要有足夠的預(yù)見性和前瞻性。這種懷疑的態(tài)度，就是對公司員工士氣的傷害。劣勢：劣勢：n承擔(dān)前幾年的返租補貼；n返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；n因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費；252。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容 SPA、休閑足浴品牌商家品牌 24小時便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略2023/3/29 79優(yōu)惠形式 細分 內(nèi)容扣率形式 扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報 (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5—10 年固定合約，可商議免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。 鋪位面積來自外部資料2023/3/29 62 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。入口集中型 星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點，形成項目自身的差異化優(yōu)勢；p 除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運作模式尚不成熟。 它的服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在 “ 表面功夫 ” ,細節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。各業(yè)態(tài)布局特點 — 東海坊來自外部資料2023/3/29 50 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。鋪位面積2023/3/29 59鋪位面積來自外部資料2023/3/29 60 從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。6%12 月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項目售價在 10000—15000 元 /㎡ 之間。n ：設(shè)置消火栓系統(tǒng)n ：設(shè)置到位n ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。適用：適用： n商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；n可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；n純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 ④若有傷害，我們能不在乎嗎？ ⑤ 關(guān)鍵是，我們能向每一個員工，向社會各界人士去解釋嗎？ F聽了，默然。有了后果我們才來亡羊補牢修改制度，這會有較大阻力，這是很不合算的。? 報建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍圖，并按統(tǒng)一規(guī)格裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)圖盒內(nèi)送審。面積較大的商鋪設(shè)置消火栓。? 在經(jīng)過認(rèn)真分析和研討后，客服和招商人員開始頻繁上門拜訪商家，咨詢商家對外宣傳計劃，提醒商家 黃金周的宣傳期要提前計劃。2. 暫時未有同類型項目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢和可能。1. 周邊擁有相當(dāng)數(shù)量追求品位、社交、舒適消費感受的中高檔客群，而他們在該區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中難得找到理想場所。試營業(yè)期間，由于商家沒有對外做推廣宣傳，來店消費的客人一般都是老板的朋友，和少量過路客，試營業(yè)效果非常不理想。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：16 ．5?（圖紙的設(shè)計人、審核人、負責(zé)人應(yīng)在蠟紙上手寫簽名后再出藍圖）。? 5． 4原始結(jié)構(gòu)平面圖： 簽定合同時所領(lǐng)取的原始結(jié)構(gòu)圖。但是搞風(fēng)險的能力也較 強，其運營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的 “ 街坊 ” 消費群。但也增加了透明度，減少了 “瓜田納履、李下正冠 ”帶來的麻煩。即員工家屬不得參與獨自一家的經(jīng)營業(yè)態(tài)項目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。 ”其實，我對這事沒有注意，因為我在減肥。銷售策略 — 純銷售模式2023/3/29 107優(yōu)勢：優(yōu)勢： n通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；n能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；n短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。n ：n 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價定位來自外部資料2023/3/29 76 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為 6％ ：均價＝租金 /投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低 ,均價： 60元 /㎡ 247。人流動線規(guī)劃2023/3/29 58 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。 n中間型： 2％ —5 ％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求 ,兼顧周邊 .n內(nèi)向型： 2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2023/3/29 22社區(qū)商業(yè)的問題n雞先還是蛋先n便民與擾民n出租與出售n一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪n放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵n物業(yè)：管理還是經(jīng)營n步行街還是不行街2023/3/29 23小結(jié)n搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？n搞清楚你要什么？2023/3/29 24目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營銷與運營管理第五部分 案例分享2023/3/29 25社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃n社區(qū)商業(yè)市場分析n社區(qū)商業(yè)定位策劃n社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局2023/3/29 26社區(qū)商業(yè)市場分析 — 主要要素n 周邊人口統(tǒng)計n 周邊消費群特征分析n 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）n 周邊人車流量統(tǒng)計分析n 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析n 周邊市政規(guī)劃分析n 商業(yè)物業(yè)條件分析2023/3/29 27社區(qū)商業(yè)市場分析 調(diào)研模板 1)項目 /機構(gòu)分布 2)項目周邊未來 20230平米以上商業(yè)規(guī)劃 /在建項目 3)項目商圈調(diào)查與分析 :n 分別 、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平 ,n 流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費特點等）n 項目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）n 項目客流監(jiān)測 :平時 \周末 ,（ 7： 00—22 ： 00）不同方向客流量及其交通工具；（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項目規(guī)劃概念測試等）（個人基本信息、消費習(xí)慣與特征、項目繪畫概念測試問題等）：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調(diào)研分析（設(shè)計項目定位與初步規(guī)劃，對消費者、小型商家和相關(guān)人士進行測試）2023/3/29 28社區(qū)商業(yè)的定位策劃n市場定位n顧客定位n規(guī)模定位n主題定位2023/3/29 29社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：? 功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；? 業(yè)態(tài)類型：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；? 形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；? 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來確定）。散點列布型 海濱廣場 商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。 各業(yè)態(tài)布局特點 — 波托菲諾來自外部資料2023/3/29 51 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點 和 人流端點 。 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；252。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設(shè)備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。劣勢：劣勢：252。n返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。其次是大家都爭先恐后去炒房，會影響公司形象（別的公司的小貓膩我們不是知道得較清楚，而且很反感嗎？） .電話： ? 5． 11店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。C噴淋頭。電話由于這樣的宣傳方式與項目的形象要求不符，該建議沒有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒有簡單放棄，而是幫助商家想辦法，主動給與商家我們所能提供的所有的免費支持商家開業(yè)的宣傳方式：如開業(yè)前期商家宣傳海報進社區(qū)、商家信息上傳企業(yè)業(yè)主論壇、商家信息企業(yè)雜志等等。來自外部資料2023/3/29 124四、推廣目的及解決方案—— 項目定位? 中高檔的社區(qū)時尚生活中心? 項目關(guān)鍵詞，時尚、精品、休閑、高級。通過對他們吸引，可建立圈層消費群體。不行，不能讓這樣的經(jīng)營效果繼續(xù)下去，客服專員們暗下決心，一定要幫助商家完美開業(yè)。? 5． 6店鋪吊頂布置圖： 注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。（館址： 但是，我突然之間產(chǎn)生了一種警覺： “① 現(xiàn)在是不賺錢的買賣，大家不會來爭，但是，賺錢了呢？甚至你沒有賺什么錢，但社會上的人覺得這是個賺錢買賣，而只是主觀上認(rèn)為你們只是先滿足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語，對公司形象是傷害；對商譽、公信力就是損失； ② 公司越來越大，新職員越來越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為 “公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開店 ”。銷售策略 — 帶租約銷售模式2023/3/29 108優(yōu)勢：優(yōu)勢：n前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。來自外部資料2023/3/29 104n銷售什么？n基礎(chǔ)工作n投資者儲備n宣傳造勢n租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/3/29 105 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為： 12023元 / ㎡ 左右。但是，在個數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ” 兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。入口商街型 風(fēng)和日麗、萬科四季花城 蔚藍海岸 有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2023/3/29 19樓 盤 名稱 主 題風(fēng) 格 表 現(xiàn) 形式萬科四季花城 歐洲小 鎮(zhèn)風(fēng) 情? 建筑外 觀 、 線 條? 地方代表植物? 景 觀 小品點 綴? 與住宅 風(fēng) 格 統(tǒng) 一中海陽光棕 櫚 園 都市 閑 情 +地中海生活情景? 建筑外 觀 、 線 條? 地方代表植物? 景 觀 小品點 綴? 與住宅 風(fēng) 格 統(tǒng) 一波托菲 諾 意大利 風(fēng) 情山海小 鎮(zhèn)? 建筑外 觀 、 線 條? 地方代表植物? 景 觀 小品點 綴? 與住宅 風(fēng) 格 統(tǒng) 一桃源居 世外桃源? 建筑外 觀 、 線 條? 地方代表植物? 景 觀 小品點 綴? 與住宅 風(fēng) 格 統(tǒng) 一社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2023/3/29 20萬科四季花城 桃源居波托菲諾社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2023/3/29 21p 從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；p 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強調(diào)自身色彩及線條的強化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強調(diào)視覺的沖擊力；p 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作