【正文】 準(zhǔn)。? 一個(gè)商場(chǎng)如果日客流量達(dá) 20萬人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要 2023～ 2500個(gè)車位才能容納。? 但據(jù)了解，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)停車場(chǎng)，所設(shè)車位一般都只在 30～ 280個(gè)之間，特大型的停車場(chǎng)車位也不過 800～ 1000個(gè)，與商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模根本無法配套。? 只有擅長(zhǎng)大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，擁有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，才能在設(shè)計(jì)中少走彎路，節(jié)約時(shí)間和成本。 招商 十二大風(fēng)險(xiǎn) 十：交通弊端阻截客流? 商業(yè)地產(chǎn)招商人員多來自中介，形成招商不專業(yè)招了也白招，留下后遺癥害死發(fā)展商。 招商 十二大風(fēng)險(xiǎn) 十一：招商不專業(yè)v招商的難度大主要原因在于如下四個(gè)方面： 216。 項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成 合作聯(lián)盟。 216。 裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。雖然有項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場(chǎng)地發(fā)展新的分店。 216。 功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來時(shí)，更是影響了整體的經(jīng)營(yíng)。 在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也很重要。216。 營(yíng)運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。 招商 十二大風(fēng)險(xiǎn) 十二：大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子 主題突出結(jié)構(gòu)合理 MALL—— 集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲(chǔ)式商店、超市、 品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)v是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或營(yíng)業(yè)形態(tài)。? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營(yíng)運(yùn)，而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。? ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該項(xiàng)目的整體定位和特色。216。業(yè)態(tài)規(guī)劃 與 項(xiàng)目定位? 合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目招商的進(jìn)度； 同時(shí)也能在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過程中為個(gè)體商家創(chuàng)造利潤(rùn)，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加購物中心的內(nèi)在價(jià)值，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮奠定基礎(chǔ)。 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，它決定和影響著項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營(yíng)管理、商品定價(jià)、 服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是一個(gè)全面的、綜合的過程，它涵蓋企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位、經(jīng)營(yíng)定位、招商策略定位、營(yíng)銷策略定位以及企業(yè)形象定位等，這些定位是相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相互影響、互為促進(jìn)的。（ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位? 一個(gè)商業(yè)企業(yè)在進(jìn)入市場(chǎng)之前，只有充分掌握當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi) 水平、商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，才能對(duì)整個(gè)商圈的消費(fèi)客群進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，從而進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位。v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目籌建之初，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和該項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè) 現(xiàn)狀，科學(xué)地確定該項(xiàng)目要做成哪種經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)，是做綜合性商業(yè)項(xiàng)目、主題性商場(chǎng)、 超市，還是做成百貨與超市相結(jié)合的綜合 業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、 Mall 等。? 以此來明確企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)品類、經(jīng)營(yíng)方向、管理方式、商戶的投資形式，進(jìn)而明 確企業(yè)的品牌商品和招商方向。（ 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位即根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)模、開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行的功能確定與功能布局。? 商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)、動(dòng)線設(shè)計(jì)、設(shè)備配套等與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有極強(qiáng)的關(guān) 聯(lián)性，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的功能定位，商業(yè)企 業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套才能 有的放矢，投資建設(shè)的項(xiàng)目才有商業(yè)經(jīng)營(yíng) 的價(jià)值。（ 5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位時(shí)，要考慮項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量和 總體需求，同時(shí)要充分結(jié)合當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展空間，著眼未來，從戰(zhàn)略眼光定位，貼近市場(chǎng)，貼近消費(fèi)者。（ 6）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位v營(yíng)銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道和方式，使產(chǎn)品和營(yíng)銷具有某種特色，從而利用 產(chǎn)品和營(yíng)銷在消費(fèi)者心目中的印象，在市場(chǎng)占有 一席之位。? 商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)銷策略定位之前，要對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r、競(jìng)爭(zhēng)狀況、購買能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、顧客購成、銷售客單價(jià)等等進(jìn)行 詳實(shí)的調(diào)查，并據(jù)此確定商業(yè)企業(yè)的營(yíng)銷策略與 銷售方式。（ 7）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略定位v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商之前，必須對(duì)當(dāng)?shù)氐?目標(biāo)市場(chǎng) 、 品牌結(jié)構(gòu) 、 品牌檔次 進(jìn)行充分調(diào)查，了解哪類品牌更易于被當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)所 接受 ，這樣，才能更好地確定企業(yè)的 目標(biāo)品牌 、 支柱品牌 和 源頭品牌 的 招商目標(biāo) 、 招商方式 和 招商條件 ，從而進(jìn)行招商策略的定位。v商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，借 CIS 系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)。? 一方面可通過商場(chǎng)的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；另一方面可通過顧客對(duì)賣場(chǎng)氣氛的感受來表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、 POP廣告等； 而產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等，則是影響企業(yè)形象不可或缺的因素，它將隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮巨大的作用。 ? 集中自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)力量 在 某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。216。 準(zhǔn)確的商業(yè)定位，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)的有力保障。 （ 8）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位(9)項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合 v很多項(xiàng)目都有其 特殊性 ， 文化 、 旅游 都可能成為其 商業(yè)元素 ；? 做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地 挖掘 它的商業(yè)元素；? 而成功挖掘的前提也 依賴 于高水平的 規(guī)劃 ；? 科 學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商 質(zhì)量 的基礎(chǔ) 。(10)準(zhǔn)確定位是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提和保障 l 反思 ： Mall的目標(biāo)顧客是 ？? 來自哪里 ？? 收入是怎樣的 ？? 家庭是怎樣的 ？? 性別是什么 ？? 年齡是什么 ？? 要具體化（ 11） 定對(duì)位 （ 1）? 就 是滿足目標(biāo)顧客哪一方面的訴求 ！? 并不是說你找到了目標(biāo)顧客就是完成任務(wù)了滿足目標(biāo)顧客的訴求 ；? 可以是單一的（ 11） 定對(duì)位 （ 2）? 用 目標(biāo)顧客 的 選擇 來 定位 ? 零售要素 —— 根據(jù)目標(biāo)顧客和市場(chǎng)定位 來 確定產(chǎn)品組合的品牌 、 價(jià)格水平 、 服務(wù)環(huán)境? 組合零售要素 —— 實(shí)現(xiàn)確定的定位核心內(nèi)容六招商與開業(yè)影響的因素v占絕對(duì)性位置的主力店 → 主力店具體的進(jìn)度，他們的進(jìn)度會(huì)影響整個(gè)開業(yè)計(jì)劃。 → 如果主力店不開業(yè)整個(gè)購物中心很難成功開業(yè)的。l 籌備階段的主力店 商戶篩選主力店群 的 四個(gè)主要作用 （ 1）? ?有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知 , 知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；? ?知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商；主力店群 的 四個(gè)主要作用 （ 2）?主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn) 可以幫助項(xiàng)目在日后的營(yíng)運(yùn)中，能在保持一定量客流的基 礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；?主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng) 目整體租金收入。中小店群 的兩 個(gè)主要作用v滿足項(xiàng)目商圈內(nèi) 不同層次 、 不同需求 的消費(fèi)群的 購物 或 消費(fèi) 需求。 v中小店的鋪位租金往往是主力店的 4~10 倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來源。? 主力店群投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期要求一般需八年、十年，有的長(zhǎng)達(dá)十五年、二十年。其租金相對(duì)便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增 3%~10% 。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營(yíng)的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小型店的租期一般為 3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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