【正文】 詳細的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進行闡述。）物業(yè)類型 周邊適應(yīng)性 /競爭性 物業(yè)風(fēng)險 推薦指數(shù)高層住宅 具有適合中檔住宅的條件 弱 ★ ★ ★ ★ ★高層公寓 類 CBD地帶，公寓價值大 較弱 ★ ★ ★ ★酒店 潛在項目有類似物業(yè) 較大 ★ ★街鋪 具有較長的沿鋪面，地處繁華地段，靈活性大弱 ★ ★ ★ ★ ★集中商業(yè) 人氣不足，大型商業(yè)招商困難，不足以支撐大因而在本項目中，物業(yè)類型建議為，以高層住宅為主，開發(fā)部分公寓，在滿足中端的物業(yè)定位、客戶心理需求時，結(jié)合項目的功能定位，推導(dǎo)出合理的戶型面積及配比。（注：詳細的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進行闡述。）中端物業(yè)定位 舒適型住宅 主流戶型物業(yè)功能 經(jīng)濟型公寓 緊湊型戶型二房二廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi)一書房 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)80－ 90平米 90－ 100平米 110－ 125平米 130－ 140平米25% 15% 50% 10%一房一廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi) 三房一廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)35－ 45平米 60－ 70平米 90－ 100平米 95－ 110平米20% 50% 20% 10%住宅公寓分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位功能區(qū) 尺度面 積 范 圍 趨勢客 廳 開 間 ≥4M 走少，偏向 實 用性餐 廳 凈寬 ≥3M 走大，與客 廳 分離，出 現(xiàn) 酒吧等休 閑 空 間， 臨 窗 設(shè)計主臥室 開 間 ≥。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽臺次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽臺 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進 式 設(shè)計 ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。10M2≤ 面 積 ≤15M2 走大，附 帶 工作陽臺儲 藏室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，走入式 設(shè)計陽臺 6M2≤ 面 積 ≤15M2。 凈寬 ≥。欄 高 ≥ 走大，功能可 設(shè)為 健身、休 閑 等工作陽臺 4M2≤ 面 積 ≤6M2。 凈寬 ≥ 平衡，兼洗衣 間 功能根據(jù)我司對客戶需求意向及適用性的研究，對家居型產(chǎn)品各功能開間及面積提出以下建議：分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 建筑產(chǎn)品建議有限的土地供應(yīng)，造就了高企的房價，高企的房價催生出超值的創(chuàng)新戶型。產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議從產(chǎn)品價值入手，做到氣流通暢、采光充足，同時與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價值。產(chǎn)品建議 整體規(guī)劃建議由于項目規(guī)模較小 ,只有增大項目附加值 ,才出項目唯一的出路。錯式陽臺→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議 → 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議　　盡管惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房價只有深圳均價的三分之一，但是，深圳的客戶會以深圳的地產(chǎn)水平來審視本區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)品，同時本地客戶，經(jīng)常來往深圳，對深圳的產(chǎn)品具有較強的認同感，他們也希望能在家里住上與深圳同類的物業(yè)。　　因而，惠陽－大亞灣區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)落后于深圳太多，未來將處在同一水平線上，深圳的設(shè)計因素，值得我們?nèi)ソ梃b，去研究。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議外立面建議：時尚、簡約而不失大氣，甚至可以張揚。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型建議：方正實用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附加價值是靈魂，是競爭力所在。要點一：南北通透，南向要點二：方正實用，盡可能減少浪費空間要點三：時尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺等的綜合運用要點四：過用多種贈面積的手法，提高項目實用率。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥客廳陽臺 入戶花園空中花園 凸式衣櫥2房 2廳 1衛(wèi)戶型增值元素216。創(chuàng)新元素：露臺可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。216。明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光， 提高居住的舒適度。216。贈送入戶花園、露臺、 提高產(chǎn)品的附加值。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒二：戶型平面設(shè)計入戶花園贈送露臺贈送兩臺挑空露臺凸窗設(shè)計采用兩層挑空露臺，在交房驗收后，開發(fā)商再行隔斷，等于贈送了一間陽光室。大面積入戶花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒三：戶型平面設(shè)計一房可變兩房產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒四：戶型平面設(shè)計1＋ 1＝ 1　兩個一房一廳可拼為二房二廳產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：凸窗設(shè)計產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：墻面處理產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 開發(fā)節(jié)奏建議對于本項目，特別是交通部分，道路便捷行是最大的價值促動因素，聯(lián)合開發(fā)有利于提出物業(yè)價值。開發(fā)策略 聯(lián)合開發(fā)市政惠州當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢變成現(xiàn)實優(yōu)勢帶動本項目的開發(fā)發(fā)展？開發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關(guān)利益的開發(fā)商，共同修建道路或遷移廠房，所發(fā)生費用在樓盤報建或其它規(guī)費中扣除。→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達到利潤與品牌的又重豐收。開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏建議　分批推售，高中低樓層搭配　入市時機， 2023年底或 2023年初?！　№椖块_發(fā)周期， 2年 (等周邊配套成熟再動 )PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 項目推廣要點→ 項目推廣建議推廣策略 項目推廣要點要點一：低成本營銷 +雅瑪深圳市場聯(lián)動由市場調(diào)查可知，項目的主力客戶群并不在惠州本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點正是雅瑪?shù)膬?yōu)勢所在，雅瑪深圳市場網(wǎng)絡(luò)及本地 3年的客戶積累相信能為本項目的帶來大量客戶。策略解析要點二：針對性營銷，跟隨大盤做市場進入 2023年后，惠陽及大亞灣區(qū)部分大盤將有所動作，其必定會耗費巨大的宣傳費用用于項目推廣，我們只需扼住高速咽喉，在區(qū)內(nèi)加以引導(dǎo)，甚至于可以選擇在大盤的營銷中心附近顯現(xiàn)的地方做本項目的廣告，以達到客戶共享之目的。策略解析推廣策略 項目推廣要點→ 項目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。 雅瑪深圳市場聯(lián)動策略 （本地市場＋深圳市場）216。 現(xiàn)場包裝216。 事件營銷活動216。 產(chǎn)品亮點營造 216。 情感營銷策略216。 少量推廣，分批上市低成本、實效性媒體組合深圳區(qū)：深圳看樓團活動組織（階段性短期廣告投放）報紙媒體：結(jié)合活動，特報、晶報、商報、南都、惠州日報階段性投放 網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房網(wǎng) /深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告投放、項目網(wǎng)站建設(shè)惠陽區(qū)：（除巨幅、立柱廣告外，其他結(jié)合活動間歇性投放）戶外廣告：主干道戶外廣告投放活動營銷：根據(jù)推廣節(jié)點，進行活動營銷推廣策略 推廣策劃組合 匯報完畢　 Thanks!演講完畢，謝謝觀看！