【正文】 窗防滲漏檢驗： 、分隔、對角線尺寸檢驗 、上口水平度、直線度檢驗 、端部防排水及密封檢驗 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理： 、發(fā)泡膠施打檢驗 、臨時固定墊塊拆除處清理檢驗 、塞縫檢驗 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理： 、高差、滴水線檢驗 48小時淋水試驗檢驗 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理： 屋面防滲漏檢驗： 、拼接、粘接工藝檢驗 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理： 、出屋面管道、變形縫的砼挑耳或槽口檢驗 、最薄厚度檢驗 、平整度及清理檢驗 、出入口、落水口等重要節(jié)點的附加防水層檢驗 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理： 、清理、密封檢驗 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 加強施工階段施工質量管理的手段及方法： 加強技術管理，指導施工單位的工藝、工法、工序： 國內大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術管理缺失的問題。在工藝、工法、工序的管理上存在諸多因技術能力不足產生的工程質量隱患 房地產企業(yè)經過多年的項目開發(fā)，往往積累了大量的工程經驗或教訓。在某些工藝、工法、工序技術、管理要求及質量通病防治措施的管控上，能力往往領先于施工企業(yè)。起碼不會出現(xiàn)項目一期的錯誤在項目二期的建設中重復出現(xiàn) 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 房地產企業(yè)為何要制定企業(yè)版的施工工法要求 ： 地下室防水關鍵節(jié)點的施工工法要求示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 國內目前設計規(guī)范、施工規(guī)范中往往存在著不同規(guī)范沖突、規(guī)范約定不清等問題。不同施工單位的不同理解，往往會產生嚴重的工程質量隱患 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 加強對關鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的質量細節(jié)管理： 龍湖地產工程技術質量中心曾經對集團所屬的工程管理人員所做的問卷調研中，有近 %的人員忽視關鍵工程質量細節(jié)的控制，有近 %的人員對工程質量細節(jié)有哪些需要關注的重點并不清楚 房地產企業(yè)的工程質量管理，如果不了解設計單位、施工單位和監(jiān)理單位常見的技術錯誤和管理錯誤，對一些關鍵的質量細節(jié)缺乏重點的管控，往往一個小的隱患，就能產生重大的工程質量隱患 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 外墻面磚防滲漏控制的質量細節(jié)管理： 外墻貼磚時，部分工程管理人員往往只關注粘貼牢固、勾縫嚴密，通過施工工藝檢驗來防止外墻滲漏。很少關注外墻排磚防滲漏控制的細節(jié)管理 外墻面磚排磚不當引起的外墻滲漏不在少數(shù)，相當一部分施工單位和監(jiān)理單位往往忽視這一質量細節(jié)的控制 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 衛(wèi)生間降板高度的工程質量細節(jié)管理： 設計單位容易忽視衛(wèi)生間降板高度的專業(yè)配合，往往不對衛(wèi)生間降板高差進行構造厚度核對 相當一部分工程管理人員不了解設計容易出現(xiàn)的錯誤環(huán)節(jié)，容易忽視對衛(wèi)生間降板構造厚度進行核對，施工中往往留下嚴重的滲漏隱患 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 地下車庫坡道截水溝設置的工程質量細節(jié)管理： 地下室車庫入口處及坡道結束處應設置截水溝 排水溝不應直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流 坡道結束處應設置水位自動報警，與排水泵實現(xiàn)聯(lián)動 截水溝蓋板應選用帶膠邊耐輪壓的金屬隔柵蓋板，不宜選用水泥蓋板。避免陷車或產生不必要噪音 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 甲供涂料材料控制的工程質量細節(jié)管理： 當需要補貨時，應預留幾桶作最后一層的面漆，而將補充貨物用于底層，這樣可以確保面層顏色的一致性 避免將同一顏色的不同批次產品用于同一面墻。下補貨定單時，應注明 “ 補貨 ” ，并聲明與前次所訂貨物顏色一致 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 室內精裝修墻、地磚排磚的工程質量細節(jié)管理： 過道地磚應取中縫排版 墻地磚排版應盡量避免小于 1/3的小條磚出現(xiàn)。若排到邊上有小條磚出現(xiàn)的情況，應將其與相臨整磚取平均 墻磚陰角搭接應先貼短邊墻磚，長邊墻磚碰接于短邊墻磚 地磚與墻磚陰角應先貼地磚，墻磚碰接于地磚 墻磚陽角應各切 45176。 實行角部拼接 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 提高設計質量、通過設計預防解決工程質量通?。? 從源頭抓起，優(yōu)秀的設計是工程質量的保證 通過設計預防工程質量通病，制定企業(yè)版工程節(jié)點圖集 通過產品系列化、標準化設計降低工程質量管理難度 設計過程控制，通過擴初方案審查控制設計質量 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié) 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 通過 《 施工圖設計指導書 》 對設計質量事前控制： 《 施工圖設計指導書 》 ■ 設計統(tǒng)一技術要求 ■ 設備配置 ■ 裝修標準 ■ 設計配合 ■ 其它特殊設計要求 目的 明確技術要求 預防常見問題 統(tǒng)一設計做法 規(guī)范設計深度 提高設計質量 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 通過產品系列化、標準化降低工程管理難度： 利用產品庫中的成熟產品設計進行異地快速復制：不僅項目開發(fā)速度快，風險低。且具備成熟的工程質量管理標準，降低了工程質量、進度的管理難度 進行產品模塊化、組團化研發(fā)，在產品風格多樣性的同時，固化與產品模塊、組團相配套的施工質量管理標準、施工工藝標準、工序檢驗標準、細部工程質量檢驗標準、施工單位、監(jiān)理單位質保體系管理要求等。實現(xiàn)了產品復制與工程管理復制的同步運行。提高了工程質量的管理水平 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 通過產品系列化、標準化降低工程管理難度： 產品復制不僅僅是簡單的單體復制。更應關注居住形態(tài)、空間功能、空間效果的居住組團模塊化研發(fā)。 產品復制應可以根據市場需求變化，塑造不同的建筑形態(tài)、立面及空間 關鍵詞： ? 合法的“獨立別墅” ? 小間距下的絕對私密 ? 無限的生長式組合 ? 復雜地形的適應性 ? 產品模塊化 七合院由 7個類獨立的 Townhouse圍合連接而成，結合中心庭院以及地下車庫構成一個共生體。 一個單元包括： Townhouse 7戶（ 2780m2） 地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面 合院別墅 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 地下室管道豎向定位原則： 保證地下通道高度 合理布置管道，地下室（車庫）綜合管線圖審查 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 地下室的留洞： 管道穿越地下室的外墻必須預留防水套管 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時必須預留防水套管 電纜穿越地下室外墻應做特殊處理，圖集中直接埋管的方法在地下室外墻防水處理時很難處理，質量無法保證 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 地下室防排煙洞口、柴油發(fā)電機排煙洞口應特別注意，這些洞口較大且在結構圖上容易遺漏 外線進建筑物的穿墻套管應考慮建筑周圍的小市政管線的位置，盡可能縮短外線的距離 地下室的留洞在施工前，各專業(yè)應匯總校對，以防止遺漏或影響進戶路徑的建筑、景觀、管線等正常使用 干管穿越地下室梁的管道留洞，在水平方向應考慮留有一定的裕量，以避免施工誤差，使管道安裝困難 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 人防： 人防的洗消間應設置防爆地漏，施工時應特別注意，宜委托專業(yè)公司預埋，或指導總包安裝 人防的洗消間等通道應設置防爆門鈴，施工時應注意 穿越人防外墻的管道，在人防一側必須安裝防爆閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應在兩側增加防爆閥門 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 人防： 人防的洗消間應設置防爆地漏，施工時應特別注意，宜委托專業(yè)公司預埋，或指導總包安裝 人防的洗消間等通道應設置防爆門鈴，施工時應注意 穿越人防外墻的管道，在人防一側必須安裝防爆閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應在兩側增加防爆閥門 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 人防工程的防爆電井不應遺漏 地下室排水溝穿越人防的分區(qū)墻時必須做特殊處理 DN100以上的管道不應穿越人防頂板，如必須穿越時，應在穿越處做變徑處理 人防區(qū)的防排煙處的防火門必須考慮密閉性，不能采用一般的防火門，應考慮增加密封橡膠 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導項目工程管理： 施工圖出圖后，施工圖強審及項目招標之前。甲方先行制定 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 。指導施工單位編制 《 項目施工組織設計 》 和確定甲方項目施工管理全過程、全方位的技術措施要求和管理措施要求 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 相當于甲方版本的 《 施工組織設計 》 。其作為招標文件中工程技術、質量、管理等標準、要求的技術性文件，是技術標評審中的重要組成部分，需要其輸出至投標方并要求其響應 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導項目工程管理： 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 是項目施工前對項目工程管理 進行的全方位、全過程、整體的管理策劃 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 能夠提前確定甲方項目工程部 工程管理的質量、進度、成本等管理體系要求 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導項目工程管理： 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 能夠提前確定甲方、施工方項 目工程管理的重點、難點。提前制定確保工程質量、 進度、成本控制的預防保障措施。統(tǒng)一項目工程技術 及管理標準，明確質量、進度、成本等保障體系管控 要求、管理職責劃分及獎懲細則 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導項目工程管理： 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 能夠針對企業(yè)技術、質量、管 理標準、檢驗要求、實施體系控制要求等提前做出明確 約定。針對國家規(guī)范不明確和施工單位、監(jiān)理單位常見、 易錯等環(huán)節(jié)，提前提出具體的防控措施和工序檢驗批等 過程質量管理要求。其作為招標文件的附件，要求投標 方予以響應。以避免后續(xù)工程施工中因前期不明確造成 扯皮或引起成本爭議 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導項目工程管理： 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 通過評審審批環(huán)節(jié)，可以避免 因項目地域、特點不同及項目管理人員差異等，引起 的項目工程管理的質量下降或管理標準降低等問題 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 作為整體項目的工程管理策劃 要求，由項目工程部經理編寫，經地區(qū)公司工程管理部 審查合格，報集團工程技術質量審批。審批通過后，在 施工管理過程中，項目工程部應按其規(guī)定要求嚴格執(zhí)行。 地區(qū)公司工程管理部履行定期檢查職能，集團技術質量 研究中心組織不定期抽檢 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 向工程供方輸出企業(yè)管理標準，并對其管理： 房地產企業(yè)與工程供方面對的客戶不一樣，雙方的利益著眼點也不相同，決定雙方對工程質量認識上的差異 在當前工程外部資源管理能力不足的形勢下，房地產企業(yè)的工程管理必須深入到對承建商的工程質保體系、工藝工法控制、技術措施管理等方面進行監(jiān)督的環(huán)節(jié)。強調對施工環(huán)節(jié)的過程質保體系保障。通過對供方的管理，可以使二流的供方有相對一流的表現(xiàn)，從而達到在保障工程質量的前提下，降低工程建造成本 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 向工程供方輸出企業(yè)管理標準，并對其管理： 工程的實施方是施工方不是項目工程部，工程質量目標實現(xiàn)的關鍵，也必須依靠施工方有效的質量管理 房地產企業(yè)工程經驗的總結，有的是用沉痛教訓換來的，有的是通過行業(yè)交流學習到的。在項目施工過程中，甲方有必要把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位，避免今后再犯同樣的錯誤。同時應將具體項目的具體要求、可能的發(fā)生質量問題的工序質量控制點、工程質量控制措施等向供方事前明確提出，提高工程供方的管理水平 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 向工程供方輸出企業(yè)管理標準，并對其管理： 項目工程部應主動組織并監(jiān)控的交底工作： 設計交底 施工節(jié)點及細部交底 技術標準交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 向工程供方輸出企業(yè)管理標準，并對其管理： 項目工程部應主動組織并監(jiān)控的交底工作： 質量控制點、工序檢驗批驗收要求交底 施工樣板及