【正文】 外墻套管滲漏： 一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時(shí)，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰穿管誰封堵，當(dāng)總包合約約定不清時(shí)，甲方往往交由市政施工單位進(jìn)行封堵 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)要求均無法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法： 工程項(xiàng)目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。施工中如甲方對(duì)很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之所以工程質(zhì)量一直未得到有效改善，其中相當(dāng)重要的原因是甲方工程師不參與工序質(zhì)量檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法： 龍湖地產(chǎn)工程技術(shù)質(zhì)量中心曾經(jīng)對(duì)集團(tuán)所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近 %的人員認(rèn)為工序質(zhì)量檢驗(yàn)、檢驗(yàn)批驗(yàn)收管理等工作，按國家相關(guān)工程管理規(guī)定，屬于施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)做的工作。甲方只需要對(duì)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)即可。 傳統(tǒng)的工程管理方法在外部資源，尤其是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量控制能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)以適應(yīng)并滿足工程質(zhì)量控制的需要 龍湖地產(chǎn)的工序管理，是其工程管理的主要特點(diǎn)之一 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容： 嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程： 施工技術(shù)交底、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工細(xì)部交底、施工樣板及樣板施工工藝檢驗(yàn) 。 主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量： 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容： 及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量 ： 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢等 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)） 進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的概念及設(shè)置目的： 工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置的原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)問題的工序。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的管理要求： 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，在工序驗(yàn)收合格前，嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。 工序質(zhì)量控制點(diǎn)作為過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)，應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分及管理要求，進(jìn)行工程質(zhì)保體系控制的責(zé)任管理 甲方對(duì)工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)，其重點(diǎn)應(yīng)放在根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果與實(shí)際要求的偏差，發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系、監(jiān)理質(zhì)保體系運(yùn)行中存在的問題，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量環(huán)控制的失控環(huán)節(jié)。 切忌僅就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要求進(jìn)行整改。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的原則： 控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為 控制材料的質(zhì)量和性能 控制關(guān)鍵工序的操作行為 控制關(guān)鍵的施工順序 控制合理的技術(shù)間歇 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的十項(xiàng)原則： 控制常見的施工質(zhì)量通病 控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用 控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序 控制關(guān)鍵的施工工法 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的必要性： 上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置及甲方檢驗(yàn)批管理要求，按傳統(tǒng)的工程管理理解，都不屬于需要甲方親自參與檢驗(yàn)的范圍 上述工序質(zhì)量控制能力的強(qiáng)弱，都是業(yè)主對(duì)開發(fā)商工程質(zhì)量投訴比例較高，投訴索賠較多的部位 上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置，都屬于施工單位在實(shí)際施工管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的 “ 錯(cuò)誤 ” ，且監(jiān)理單位往往疏于關(guān)鍵工序質(zhì)量環(huán)節(jié)控制的管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 地下室防滲漏質(zhì)量檢驗(yàn)： 、后澆帶附加防水層檢驗(yàn) 、后澆帶附加加強(qiáng)層檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗(yàn) 、擴(kuò)孔檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、清理檢驗(yàn) （重點(diǎn)：分格縫、隔離層） 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間偏差檢驗(yàn)： 、放線檢驗(yàn) 、標(biāo)高、平整度、垂直度、起拱 、支撐、接縫、表面清理檢驗(yàn) 、梁、墻截面尺寸檢驗(yàn) 、位置、幾何尺寸檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、位置、固定檢驗(yàn) 、位置、幾何尺寸檢驗(yàn) 、企口部位高差、幾何尺寸檢驗(yàn) 、穿墻螺桿孔洞預(yù)留坡度檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、間距、固定檢驗(yàn) 、流動(dòng)性檢驗(yàn) 、板施工縫、后澆帶留置措施檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 砌體防開裂、防滲漏檢驗(yàn)： 、放線檢驗(yàn) 1～ 2天提前濕水檢驗(yàn) （軸線、房間方正） 、構(gòu)造柱鋼筋檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、規(guī)格檢驗(yàn) 、尺寸檢驗(yàn) 7天后允許頂砌檢驗(yàn) 、修補(bǔ)檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 抹灰防開裂、防滲漏檢驗(yàn)： 、腳手架眼等分次封堵檢驗(yàn) 、頭眼瞎縫檢驗(yàn) 、預(yù)埋件檢驗(yàn) 、間歇檢驗(yàn) 、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、位置、固定方式檢驗(yàn) 、門窗耐候膠打膠條檢驗(yàn) 、垂直度、陰陽角方正控制措施檢驗(yàn) 、錯(cuò)縫位置檢驗(yàn) 24小時(shí)內(nèi)間隔要求檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 衛(wèi)生間防滲漏檢驗(yàn)： 、清理檢驗(yàn) 3. UPVC穿樓板管道毛化、甩砂質(zhì)量檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及細(xì)部做法檢驗(yàn) 、厚度及涂布間隔檢驗(yàn) 、成品保護(hù)措施檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 門窗防滲漏檢驗(yàn)： 、分隔、對(duì)角線尺寸檢驗(yàn) 、上口水平度、直線度檢驗(yàn) 、端部防排水及密封檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、發(fā)泡膠施打檢驗(yàn) 、臨時(shí)固定墊塊拆除處清理檢驗(yàn) 、塞縫檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、高差、滴水線檢驗(yàn) 48小時(shí)淋水試驗(yàn)檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 屋面防滲漏檢驗(yàn)： 、拼接、粘接工藝檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、出屋面管道、變形縫的砼挑耳或槽口檢驗(yàn) 、最薄厚度檢驗(yàn) 、平整度及清理檢驗(yàn) 、出入口、落水口等重要節(jié)點(diǎn)的附加防水層檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理： 、清理、密封檢驗(yàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法： 加強(qiáng)技術(shù)管理，指導(dǎo)施工單位的工藝、工法、工序： 國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。在工藝、工法、工序的管理上存在諸多因技術(shù)能力不足產(chǎn)生的工程質(zhì)量隱患 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的項(xiàng)目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)。在某些工藝、工法、工序技術(shù)、管理要求及質(zhì)量通病防治措施的管控上，能力往往領(lǐng)先于施工企業(yè)。起碼不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目一期的錯(cuò)誤在項(xiàng)目二期的建設(shè)中重復(fù)出現(xiàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)為何要制定企業(yè)版的施工工法要求 ： 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的施工工法要求示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 國內(nèi)目前設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范中往往存在著不同規(guī)范沖突、規(guī)范約定不清等問題。不同施工單位的不同理解，往往會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 龍湖地產(chǎn)工程技術(shù)質(zhì)量中心曾經(jīng)對(duì)集團(tuán)所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近 %的人員 忽視關(guān)鍵工程質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制， 有近 %的人員 對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)有哪些需要關(guān)注的重點(diǎn)并不清楚 房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，如果不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位常見的技術(shù)錯(cuò)誤和管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)缺乏重點(diǎn)的管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 外墻面磚防滲漏控制的質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 外墻貼磚時(shí)，部分工程管理人員往往只關(guān)注粘貼牢固、勾縫嚴(yán)密，通過施工工藝檢驗(yàn)來防止外墻滲漏。很少關(guān)注外墻排磚防滲漏控制的細(xì)節(jié)管理 外墻面磚排磚不當(dāng)引起的外墻滲漏不在少數(shù)，相當(dāng)一部分施工單位和監(jiān)理單位往往忽視這一質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 衛(wèi)生間降板高度的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 設(shè)計(jì)單位容易忽視衛(wèi)生間降板高度的專業(yè)配合，往往不對(duì)衛(wèi)生間降板高差進(jìn)行構(gòu)造厚度核對(duì) 相當(dāng)一部分工程管理人員不了解設(shè)計(jì)容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤環(huán)節(jié)，容易忽視對(duì)衛(wèi)生間降板構(gòu)造厚度進(jìn)行核對(duì)，施工中往往留下嚴(yán)重的滲漏隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 地下車庫坡道截水溝設(shè)置的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 地下室車庫入口處及坡道結(jié)束處應(yīng)設(shè)置截水溝 排水溝不應(yīng)直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流 坡道結(jié)束處應(yīng)設(shè)置水位自動(dòng)報(bào)警，與排水泵實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng) 截水溝蓋板應(yīng)選用帶膠邊耐輪壓的金屬隔柵蓋板，不宜選用水泥蓋板。避免陷車或產(chǎn)生不必要噪音 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 甲供涂料材料控制的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 當(dāng)需要補(bǔ)貨時(shí)，應(yīng)預(yù)留幾桶作最后一層的面漆，而將補(bǔ)充貨物用于底層，這樣可以確保面層顏色的一致性 避免將同一顏色的不同批次產(chǎn)品用于同一面墻。下補(bǔ)貨定單時(shí)，應(yīng)注明 “ 補(bǔ)貨 ” ，并聲明與前次所訂貨物顏色一致 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 室內(nèi)精裝修墻、地磚排磚的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 過道地磚應(yīng)取中縫排版 墻地磚排版應(yīng)盡量避免小于 1/3的小條磚出現(xiàn)。若排到邊上有小條磚出現(xiàn)的情況，應(yīng)將其與相臨整磚取平均 墻磚陰角搭接應(yīng)先貼短邊墻磚，長邊墻磚碰接于短邊墻磚 地磚與墻磚陰角應(yīng)先貼地磚，墻磚碰接于地磚 墻磚陽角應(yīng)各切 45176。 實(shí)行角部拼接 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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