【正文】 5年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了 3代產(chǎn)品。 特點(diǎn)：（ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 （ 2）選址都在城市最核心商圈； （ 3）占地面積在 5萬(wàn)平左右，建筑面積在 15萬(wàn)平左右； （ 4）主力店一般為 4家，百貨、超市、建 材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院； （ 5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由 多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。 案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 第二代產(chǎn)品： 2023年 純商業(yè) 組合式 特點(diǎn)：（ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心； （ 3）占地面積在 1020萬(wàn)平，建筑面積在 4080萬(wàn)平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬(wàn) 平左右； （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、 酒店式公寓（或 SOHO）、 SHOPPING MALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng) 及高尚居住社區(qū)等組成； （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專 業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等； （ 6）建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高 層的組合形式； 案例：寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 上海周浦萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 第三代產(chǎn)品： 2023年后 多產(chǎn)品 綜合體 ?萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前 2代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì) 選址優(yōu)勢(shì)：在 15個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中， 12個(gè)建在省會(huì)城市或直轄市，3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場(chǎng)都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在前幾年的市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)均顯示出其較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，商業(yè)面積在 100000平以上有 9個(gè)， 50000平左右有 6個(gè)，在各地都算較大的商業(yè)。 商戶優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單式商業(yè)”為其引來了國(guó)際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，如沃爾瑪、百盛等，這些商戶對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的消費(fèi)人流吸引，起到了顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的核心優(yōu)勢(shì)。 政策優(yōu)勢(shì)：作為國(guó)內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給于較好的政策優(yōu)惠來吸引萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐。 觀察一下各地的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，其擁有的幾大成功商業(yè)要素主要如下： ? 前 2代產(chǎn)品主要存在劣勢(shì)： 項(xiàng)目定位與城市綜合體的距離相差較大 建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差 業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂 以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價(jià)值較低 業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，無法互動(dòng) 主力店占到 70%以上，租金過低，影響收益 過分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，而忽視經(jīng)營(yíng) 在建筑形式上主力店之間，主力店與獨(dú)立街鋪之間沒有形成較好的互動(dòng) 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動(dòng)線不好 獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實(shí)現(xiàn) ? 第 3代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變 從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬(wàn)達(dá)的第 3代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬(wàn)達(dá)城市綜合體，一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。 與前 2代產(chǎn)品相比的變化 ? 第三代產(chǎn)品選址的特點(diǎn) （ 1）中心城市的核心商圈萬(wàn)達(dá)已基本布局了，開始選擇次級(jí)商圈發(fā)展； （ 2）城市核心商圈土地十分稀缺，競(jìng)爭(zhēng)激烈及高額的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低； （ 3）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營(yíng)造高品質(zhì)的項(xiàng)目； （ 4）中國(guó)城市的一個(gè)重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)； （ 5）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； （ 6）城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目投入成本較低，升值潛力較大； （ 7）在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。 ? 第 3代產(chǎn)品建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) （ 1）多功能的城市開發(fā) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第 3代產(chǎn)品將多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等，這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，如總建筑面積達(dá) 78萬(wàn)平方米的重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)及公建面積達(dá) 33萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后將使南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強(qiáng)。 （ 2）街坊式的街區(qū)布局 萬(wàn)達(dá)在城市綜合體設(shè)計(jì)中較多的采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃布局，在內(nèi)部保留了項(xiàng)目基地內(nèi)具有歷史價(jià)值的文化建筑，如在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，對(duì)基地中的歷史保護(hù)建筑，布臵了社區(qū)文化廣場(chǎng)，形成了街坊式街區(qū)布局。 濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) （ 3）大型市民廣場(chǎng) 在萬(wàn)達(dá)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造大型的市民廣場(chǎng)，如太原、沈陽(yáng)鐵西、無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均規(guī)劃了 2～ ，以滿足市民公共開放式活動(dòng)的需要。 （ 4）地標(biāo)式的城市建筑 萬(wàn)達(dá)城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是在所在區(qū)域矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 180米高五星級(jí)酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓），又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。 無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 萬(wàn)達(dá)未來發(fā)展方向 ? 城市以直轄市、省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)中心城市為主 ??? 選址以城市副中心或新區(qū)為主 ??? 建筑更加現(xiàn)代，更具地標(biāo)性 ??? 產(chǎn)品有商業(yè)、住宅、酒店式公寓、酒店，合理搭配，投資收益最大化 ??? 商業(yè)以持有為主，只租不售 ??? 商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“ 24小時(shí)不夜城” ??? 引進(jìn)國(guó)際投資基金，推動(dòng)快速擴(kuò)張 二線城市城市綜合體成功案例：圓融星座 圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南面，是圓融集團(tuán)開發(fā)的高檔城市綜合體項(xiàng)目。 ? 蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例 蘇州圓融星座周邊 200米范圍已經(jīng)有兩家五星級(jí)酒店配套，因此，該項(xiàng)目不再設(shè)臵五星級(jí)酒店。 ?蘇州圓融星座綜合體位臵和ＣＢＤ物業(yè)規(guī)模 ? 蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購(gòu)物中心 第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時(shí)代廣場(chǎng)和本項(xiàng)目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。 第二、本項(xiàng)目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項(xiàng)目中，與時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。 第三、建立統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系（包括圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座），能夠優(yōu)化業(yè)態(tài)，開展有效的營(yíng)銷活動(dòng)。 第四、關(guān)于項(xiàng)目盈利模式的思考，辦公物業(yè)＋商住式 SOHO+購(gòu)物中心，物業(yè)銷售比例能夠收回整個(gè)投資。 蘇州圓融星座基本發(fā)展思路 鑒于蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購(gòu)物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購(gòu)物中心特點(diǎn)。 蘇州圓融星座綜合體 END 謝 謝 :42:1708:4208::42 08:4208:42::42:17 2023年 3月 18日星期六 8時(shí) 42分 17秒 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH