商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位培訓(xùn)教材-資料下載頁
2025-02-27 15:01本頁面
【正文】 統(tǒng)計(jì)局、招商局等等網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料選擇市調(diào)方法84制定市調(diào)時(shí)間85868788與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)89與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)90與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)91與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)92與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)93與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)94與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)95與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)96與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)97與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)98與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)99與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)100與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)101案例六：哈爾濱景陽街項(xiàng)目開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱 城 財(cái) 富 港開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽街做為 “辦公用品市場(chǎng) ”在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽街 “亞核心商圈 ”，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有 “賠了夫人又折兵 ”之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。 Office box 102市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)難以支撐這一定位 項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。項(xiàng)目正對(duì)景陽高架橋，兩者水平距離約為 5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差 3米多。項(xiàng)目北側(cè)江龍大廈處路面寬僅 4米，而項(xiàng)目東側(cè)道路又雜亂不暢。 項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截?cái)?。103104 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)?。?05四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) ——c景陽街調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶將無處 可去；c南極市場(chǎng)即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶也將有段時(shí)期無處經(jīng)營(yíng)；c項(xiàng)目地旁的倉儲(chǔ)物流場(chǎng)地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營(yíng)戶的倉儲(chǔ)和物流；c陽光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場(chǎng)作了升級(jí)，卻無法沖擊飽和的市場(chǎng)，租售停滯。106根據(jù)這 四個(gè)重大發(fā)現(xiàn) ， 我們給項(xiàng)目予以了重新定位 ——新一代調(diào)味品批零市場(chǎng)商 貿(mào) 中 心萬 味 源107案例七：江西新余洪客隆 新余項(xiàng)目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動(dòng)路。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動(dòng)路是一條交通主干道，商業(yè)相對(duì)比較弱，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開發(fā)商希望也在勞動(dòng)路這一頭打造一個(gè) MALL。背 景108洪客隆的商業(yè)面積已經(jīng)達(dá) 9萬多平方米，更多的商業(yè)面積如何消化！勞動(dòng)路是一條交通主干道，商流商氣都不足以支持另一個(gè)大 Mall出現(xiàn)！勝利北路有一個(gè) Mall，再建一個(gè) Mall，業(yè)態(tài)怎么布局，會(huì)不會(huì)重復(fù)！還有一條商業(yè)街更難規(guī)劃。困 難109 在市調(diào)中一個(gè)數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異?；鸨?，各大小酒店幾乎是滿客。 經(jīng)過市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務(wù)住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場(chǎng)的。一組市調(diào)數(shù)據(jù)引出定位創(chuàng)新110案例八：青島城陽區(qū)商業(yè)項(xiàng)目?jī)山M市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，發(fā)現(xiàn)一組這樣的數(shù)據(jù)，青島城陽區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的比例為 9： 27： 32： 32，臨街商鋪的比例非常低。這與全國(guó)各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場(chǎng)信息呢 ？ 經(jīng)營(yíng)者更偏愛規(guī)模經(jīng)營(yíng)、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，重視經(jīng)營(yíng)的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰；111兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數(shù)據(jù)是真實(shí)反映，則可理解為青島人對(duì)新商圈形 成、新消費(fèi)形式有一定的追求，因?yàn)?，作為一個(gè)新商圈，人們期盼，他必須會(huì)有新的特點(diǎn)、新的東西出現(xiàn)，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數(shù)據(jù)并沒有真實(shí)反映，那就是說此數(shù)據(jù)的真實(shí)性值得懷疑。因?yàn)槌顷枀^(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒有直達(dá)車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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