【正文】 3。 皇家御景 金色探戈 或匯都 白金 公館 /漢宮 住宅 公寓 星 住宅營銷推廣 住宅營銷的 重點 是提高價值，實現(xiàn)短平快 當(dāng)每個客戶到達(dá)售樓中心的時，首先有具備交警專業(yè)知識的保安指揮車輛停靠并為客戶打開車門，將客戶請進(jìn)接洽中心，受過四星級以上酒店培訓(xùn)的接待生請客人就座，倒上差或飲料，然后請出專業(yè)知識豐富受過良好訓(xùn)練的置業(yè)顧問讓客戶全程感受尊貴服務(wù)，讓客戶認(rèn)識并感知到在本案安家是一種享受，一種類榮耀與自豪，是經(jīng)濟(jì)實力、身份地位、社會高尚文化的象征。 主要訴求賣點 星 級酒店的英式管家服務(wù)，彰顯業(yè)主的尊貴身份 詮釋 軟件 硬件上 將入戶大堂、電梯間等公共部分按照星級酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)來裝修，拔高檔次，體現(xiàn)尊崇； 樣板房展現(xiàn)尊貴、典雅品位，將眼球沖擊轉(zhuǎn)化為心靈行動； 國際時尚風(fēng)情街，是住宅的配套，體現(xiàn)國際都市街區(qū)時尚生活。 大堂裝修圖示 ↓ 大堂入口圖示 → 大堂裝修圖示 ↓ 入戶大堂電梯圖示 ↓ 電梯廳圖示 ↓ 電梯廳圖示 ↓ 樣板房風(fēng)格展示 ↓ 樣板房風(fēng)格展示 ↓ 樣板房風(fēng)格展示 匯都 皇家御景 ，領(lǐng)跑城市豪宅 都市靜美豪宅，尊貴享受 國際人居 VS 品質(zhì)生活 英式管家服務(wù)，世襲貴賓禮遇 皇家氣派園林，驚艷昆明 市場形象 營銷主題 主要訴求 市場核心競爭力提煉 城市價值是熱銷的根本 獨特非凡的皇家氣派園林是熱銷的支撐 品質(zhì)生活（英式管家服務(wù)）是熱銷的基礎(chǔ) 配套是熱銷的底蘊 生活氛圍是熱銷的沉錠 1 4 3 2 5 價格策略 基于項目的實際質(zhì)素及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合昆明住宅市場情況，初步擬定項目住宅的市場銷售均價為 6000元 /㎡，這也是昆明住宅市場的一個“天”價，項目定位為高尚住宅，并賦予其一定的高附加值，將其炒作推廣為都市豪宅， 但項目的主力戶型為 110120平方米的三房占４０％，130140平方米的四房占３０％，按照市場均價來算，位于 6684萬元，就連 8090平方米的兩房也位于 4854萬元，根據(jù)我們對昆明住宅市場及收入水平的調(diào)研分析，昆明 50萬元以上的住宅物業(yè)，是銷售的一大瓶頸，面臨很大的市場壓力。 盡管我們對項目、對市場有很大的信心，并相信能引導(dǎo)市場，但我們還是希望能審慎入市，因此 建議采取低開高走的價格策略， 以 5700元/㎡進(jìn)入市場，以此為窗口對市場反應(yīng)作試探，強銷階段升到 6000元 /㎡，持銷階段達(dá)到 6300元 /㎡，最終實現(xiàn) 6000元 /㎡的銷售均價。 公關(guān)活動策劃 ☆ 舉辦專業(yè)論壇（如項目的創(chuàng)新設(shè)計、生態(tài)人居等）與新聞發(fā)布相結(jié)合，制造輿論； ☆ 舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項目的優(yōu)勢； ☆ 以高層人士為主的大型酒會，沙龍或互動式的論壇，定向推廣樓盤； ☆ 贊助或舉辦高尚文化藝術(shù)活動，如音樂會、名車展、名畫展等； ☆ 聘請著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷售； 促銷策略 ☆ 贈送家電 ☆ 汽車抽獎 /豪華裝修套餐抽獎 ☆ 業(yè)主直銷計劃。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強滲透，帶動銷售； 公寓營銷推廣 昆明首個投資型酒店公館 頂極酒店特權(quán)、國際化投資方式 詮釋： 昆明是一個國際性的旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)興旺。每年逾千萬的國內(nèi)外游客導(dǎo)致大量的旅游住房需求，市場前景廣闊。 項目由酒店管理集團(tuán)服務(wù)運營，全方位的物業(yè)管理提升公寓品質(zhì)，滿足旅游及商務(wù)人士的市場需求，當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場尚無此類投資產(chǎn)品，擁有優(yōu)越的市場先機。 市場形象 推廣 主線 投資新領(lǐng)地，財富新主張 從投資模式設(shè)定的角度挖掘其投資價值 投資模式核心要點 提高單價，贈送相應(yīng)比例的首期，降低門檻； 品質(zhì)彰顯尊貴 從物業(yè)的檔次及品味突出貴賓生活領(lǐng)地（服務(wù)上體現(xiàn)）的形象 定價策略 根據(jù)項目公寓的基本質(zhì)素，及結(jié)合贈送裝修的實際情況（實際上 300350元 /㎡，賣相上達(dá)到 800元 /㎡），我們可以采取 高開高走的價格策略。 1 3 2 項目在盤龍片區(qū)內(nèi)的競爭對手稀少，綜合產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等重要影響因素來看，能夠與項目匹敵的對手目前還沒有，項目可以在市場、在一定時段內(nèi)制造出市場的空白點，在沒有競爭對手的情況下，突破市場目前的高價位，并且適度的提高追求尊崇感的消費者能夠接受的。 項目公寓的體量較小，作為昆明市區(qū)中心地段的酒店式公寓，可謂是奇貨奇居。 高開高走的價格策略可以塑造出公寓的增值現(xiàn)象，必然能夠激發(fā)消費者的搶購欲望。 基于項目的實際及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合市場情況，項目公寓初步擬定的市場銷售均價為 65006800元 /㎡。 價值提升 品牌酒店管理公司的信心保障及對價值的提升作用； 星級服務(wù)（星級酒店式培訓(xùn)、星級酒店銷售模式）貫穿于項目銷售的全過程，以服務(wù)凸顯檔次，以檔次提升價值； 2 1 形象導(dǎo)入 納入項目整體推廣步驟 （大型戶外廣告出街） 概念推廣 包裝策略 實現(xiàn)目標(biāo) 酒店式公寓概念的引入 售樓處酒店大堂形象的包裝 ； 銷售現(xiàn)場人員的著裝禮儀以星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)范 項目綜合信息的告知及產(chǎn)權(quán)式酒店形象的導(dǎo)入。 目的：概念形象面世， 項目整體形象樹立，引起市場關(guān)注。 營銷推廣思路 市場預(yù)熱期 推廣思路 項目整體形象為背景，突出昆明首席投資型酒店式公寓的地位 公關(guān)促銷 推廣策略 形象提升與投資價值挖掘結(jié)合 目標(biāo)訴求：都市精英、公司實體、投資客 “產(chǎn)品發(fā)布會” 銷售策略 價格不出街， 提升價值預(yù)期 實現(xiàn)目標(biāo) 價值提升 市場信息的收集整理 前期定位的修正 目的：迅速打開市場，將 頂級酒店特權(quán)，國際化投資方式 概念深入人心，造成市場轟動。 內(nèi)部認(rèn)購期 公寓公開發(fā)售期 形象鞏固 價格策略 旺銷態(tài)勢 公共關(guān)系事件營銷 開盤慶典活動 示范形象 在報紙、戶外媒體上用大篇幅進(jìn)行集中式轟炸 —— 開盤信息。 明星面對面、透明地產(chǎn)論壇 ； 帶動人氣，促進(jìn)成交量。 高開高走 折扣優(yōu)惠 體現(xiàn)物業(yè)升值 樣板房風(fēng)格展現(xiàn)； 售樓大堂風(fēng)格展現(xiàn) 。 再次提升品牌知名度； 促進(jìn)現(xiàn)場成交量 。 異國風(fēng)情晚會， 代言人參與、抽獎 。 目的：大型 激情風(fēng)格的開盤秀展示項目的國際化時尚品質(zhì) ， 達(dá) 到表理如一，贏得市場美譽，引發(fā)購買狂潮。 都市生活展 報紙廣告及其它宣傳資料 推廣思路 進(jìn)一步強化推廣酒店式公寓的投資價值 推廣策略 促銷 活動、策略 實現(xiàn)目標(biāo) 挖掘酒店式公寓的投資價值 “ 國際風(fēng)情晚會 ” 加強與老客戶及登記客戶的情感維護(hù) 消化尾盤 目的： 展示尊貴的品質(zhì) ， 挖掘投資價值 ， 提升發(fā)展商的品牌 。 持續(xù)及尾 盤銷售期 推廣炒作步驟 ↓1 廣福路片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，城市副中心 到 2023年，周邊項目將形成昆明最大的大型居住區(qū)； 項目打造成“摩卡”生活小鎮(zhèn)，體現(xiàn)高效、積極、健康、人文的生活方式 項目美式園林、大型水社區(qū) 項目的會所、生活街區(qū)等都充分訴說著“摩卡”精神 ↓2 ↓3 ↓5 ↓4 風(fēng)險 規(guī)避 價格風(fēng)險 ： 在定價策略上我們盡量提高項目均價，爭取利潤的最大化。為避免客戶的抵觸心理，在前期的產(chǎn)品定位、包裝定位上須以高姿態(tài)面對，體現(xiàn)項目的物有超值。 市場風(fēng)險 ：如何在眾多的競爭樓盤中獨樹一幟，盡量在項目的硬件上接近優(yōu)良，軟件上體現(xiàn)個性、國際性、尊貴。 政策風(fēng)險 ：如何避免因國家政策（如加息）引起的不利因素，我們須以投資潛力及物業(yè)的稀缺性上做足文章，采用樓盤類比、區(qū)域類比、城市類比的方式提出物業(yè)的升值空間。 規(guī)避風(fēng)險 成功銷售 至祥與您攜手，進(jìn)步，共創(chuàng)輝煌！ Thanks! ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:26:1514:26:1514:263/17/2023 2:26:15 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :26:1514:26Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 14:26:1514:26:1514:26Friday, March 17, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :26:1514:26:15March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 26分 15秒 14:26: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 2時 26分 :26March 17, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 17日星期五 2時 26分 15秒 14:26:1517 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 2時 26分 15秒 下午 2時 26分 14:26: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:26:1514:26:1514:263/17/2023 2:26:15 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :26:1514:26Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:26:1514:26:1514:26Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :26:1514:26:15March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 26分 15秒 14:26: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 2時 26分 :26March 17, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 17日星期五 2時 26分 15秒 14:26:1517 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 2時 26分 15秒 下午 2時 26分 14:26: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:26:1514:26:1514:263/17/2023 2:26:15 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :26:1514:26Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 14:26:1514:26:1514:26Friday, March 17, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :26:1514:26:15March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 26分 15秒 14:26: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 2時 26分 :26March 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 17日星期五 2時 26分 15秒 14:26:1517 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 2時 26分 15秒 下午 2時 26分 14:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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