【正文】 造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證 。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng) 以建設(shè)項目工程決算金額為準(zhǔn) ；在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。 ? （ 2）物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)（以下稱保修金管理機構(gòu)）統(tǒng)一管理。 49 （二）具體條文分析 ? ? 新：（ 3）在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支： 機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的； 鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。 ? （ 4）物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。 ? （第 4850條） ? 浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法 50 （二）具體條文分析 ? ? 231 首期物業(yè)維修基金的交存標(biāo)準(zhǔn)及繳納時間 ? 舊 ： 由建設(shè)單位在房屋銷售 (預(yù)售 )時，按有關(guān)規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價的 5％的比例向購房人代收。（第 48條） ? 新： 物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn)；前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后公布。（第 52條） 51 （二）具體條文分析 ? ? 232 物業(yè)維修基金的續(xù)交 ? 舊 ： 物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤。其中非住宅物業(yè)維修基金分攤的比例可適當(dāng)上浮，具體數(shù)額由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。（第 51條） ? 新：物業(yè)專項維修資金本息余額不足 首期交存額的百分之三十時 ，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。 續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定 。（第 53條） 52 （二）具體條文分析 ? ? 233 物業(yè)維修基金的管理 （自行管理） ? 舊 ： 由市、縣（市）物業(yè)管理部門指定的單位統(tǒng)一代為管理。（第 49條） ? 新：（ 1）由市、縣（市）人民政府指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。 ? （ 2）經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積 占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 ，可以采用 業(yè)主自主管理 物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理： 業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案 ，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容； 實施方案進行表決 。業(yè)主大會會議 應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席 。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意； 、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料 報維修資金管理機構(gòu) ； ，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公示，公示期不少于三十日 。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。（第 5 57條） 53 （二）具體條文分析 ? ? 234 物業(yè)維修基金的使用 ? 舊 （ 1）要求中修以上。 ? （ 2）物業(yè)維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后，由市物業(yè)管理部門劃撥?？h (市 )物業(yè)維修基金的使用，由縣 (市 )物業(yè)管理部門劃撥。（第 4 51條） ? 新：（ 1）使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理： 提出 維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額 等相關(guān)事項； 維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后 征求業(yè)主意見 ，同時將上述事項在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 ； 筑物總面積，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主 三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后 意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請； ， 撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用 ； ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的 審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明 等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的 余額 。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。 54 （二）具體條文分析 ? ? 234 物業(yè)維修基金的使用 ? （ 2）電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重損壞，危及公共安全的 （簡易程序） ，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金： 向所在區(qū)、縣（市）質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修 報告 ； 對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項 予以書面確認 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公示，公示期限不少于五日 ； c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金；，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用； ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額； 一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。 ? （第 55條） 55 （二）具體條文分析 ? ? 241 違法使用物業(yè)（業(yè)主、物業(yè)使用人）（第 6 65條） ? （ 1）違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)； （區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門） ? （ 2）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方； （區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門） ? （ 3）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；違法挖掘房屋地下空間； （城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門） ? （ 4）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用； （城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門） ? （ 5）擅自改變房屋外立面； （城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門） ? （ 6）擅自將雨污水混接或者在排水管上接管；損害管道燃氣設(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全；（ 市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門） ? （ 7）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施； （綠化主管部門） ? （ 8）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；（公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所） ? （ 9）違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物； （環(huán)境保護主管部門） ? （ 10）占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （以依法向人民法院提起訴訟） ? （ 11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 56 （二）具體條文分析 ? ? 242 物業(yè)管理企業(yè)的不當(dāng)行為（第 6 6 63條） ? 舊： （ 1）物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)物業(yè)管理部門資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理部門責(zé)令其限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)，逾期不補辦手續(xù)的，可處2023元以上 20230元以下的罰款。 ? （ 2）物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，不履行物業(yè)管理服務(wù)合同或者履行合同未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? （ 3）對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。其他法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。（第 54條） ? 新： 第一，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案；（ 15日） ? 第二，退出物業(yè)服務(wù)協(xié)議時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的； ? 第三，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況； ? （ 實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況 ） 57 （二）具體條文分析 ? ? 243 建設(shè)單位的不當(dāng)行為 ? 舊：（ 1）建設(shè)單位違反本條例關(guān)于物業(yè)維修基金收繳規(guī)定的，由市、縣(市 )物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應(yīng)繳納費用 2‰ 的滯納金。 （ 2）建設(shè)單位違反本條例第三十四條（物業(yè)管理用房）、第三十九條（前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘）、第四十一條（物業(yè)相關(guān)資料的移交）規(guī)定的，由市、縣 (市 )物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，處以 5000元以上 50000元以下的罰款。（第 55條） ? 新 （ 1）建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元罰款。 ? （ 2）建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。 ? （第 60、 66條） 58 演講完畢，謝謝觀看！