【正文】 念區(qū)域。區(qū)域的接受度尚需一段時間的沉淀。綜合分析諸多因素，我們認為：抓住城市郊區(qū)化的機遇，將產(chǎn)品創(chuàng)新做到極致，將項目打造成足以影響整個臨沂乃至整個山東的 新市鎮(zhèn)樣新市鎮(zhèn)樣板社區(qū)才是本項目的出路所在。板社區(qū)才是本項目的出路所在。根據(jù) 《 臨沂 20232023城市發(fā)展規(guī)劃展 》 ， 東南片區(qū)可以優(yōu)先建設(shè)工業(yè)項目，配套一些居住，遠期要能夠形成生活服務(wù)設(shè)施完善的相對獨立的新城。 新一代造鎮(zhèn)計劃 —— 新市鎮(zhèn)（新市鎮(zhèn)（ New Town））打造與世界同步的符合人居理想的居住區(qū)我們的戰(zhàn)略選擇開發(fā)模式 —— 新市鎮(zhèn)模式規(guī)劃理念：新市鎮(zhèn)主義，對接國際先進規(guī)劃思想核心理念：自然、健康、陽光、青春、環(huán)保、科技、文化配套理念：完整的都市設(shè)施，學校、幼兒園、醫(yī)院、郵局、銀行等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，生活便利，并提供就業(yè)機會環(huán)境理念：人與自然和諧共生，融入生態(tài)學概念產(chǎn)品理念：低密度、高品質(zhì)、大規(guī)模，豐富的產(chǎn)品組合，滿足人們不同的需求營銷理念：展示先行、環(huán)境先行、配套先行，完全體驗式營銷生活方式 – 構(gòu)建充足的鄰里空間，增加居民非正式聚會的機會和社區(qū)交往的多元性– 對接國際的高品質(zhì)的生活方式。居住功能 – 為居民提供高品質(zhì)、高舒適度、價格合理的、多樣化的產(chǎn)品組合，滿足各類人群不同的需求功能配套– 完整的都市設(shè)施，學校、幼兒園、醫(yī)院、郵局、銀行等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，生活便利，購物、休閑、娛樂、文化、教育，醫(yī)療等功能齊備，居住與就業(yè)并重，創(chuàng)造大量就業(yè)機會生態(tài)功能 – 人與自然和諧共生，創(chuàng)建可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境友好型社區(qū)– 建筑、水系、土壤、植被、能源等諸多方面融入生態(tài)學概念定位方向 —— 代表城市未來人居方向，與國際接軌國際化社區(qū)的功能要求核心客戶群重要客戶群游離客戶123周邊地市及 ： 15%左右置業(yè)目的 ：自住、投資河東區(qū)個體、私營業(yè)主 ： 25％左右置業(yè)目的 ：自用、首次置業(yè)投資、二次置業(yè)臨沂市區(qū)中高收入者 ： 50%置業(yè)目的 ：剛性需求及換房需求 目標客戶群體伴隨開發(fā)進程加快，社區(qū)雛形顯現(xiàn)，臨沂市區(qū)的客戶所占比重將會逐漸加大。臨沂下縣鎮(zhèn) ： 10%左右置業(yè)目的 ：自住、投資+開發(fā)目標打造大臨沂市場的標桿項目；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就業(yè)群體置業(yè)的首選地；臨沂市區(qū)居民郊區(qū)置業(yè)的首選地；臨沂中產(chǎn)階層二次置業(yè)的首選地；顛覆傳統(tǒng)置業(yè)觀念，引導新的生活方式；本項目發(fā)展新市鎮(zhèn)條件分析現(xiàn)在具備的條件?東南新城 —— 未來方向，規(guī)劃重點?大規(guī)模 ——50 萬平米大盤?低容積率 ——?低價位 —— 區(qū)域均價約為主城區(qū)的 70%?自然環(huán)境 —— 東部空氣質(zhì)量相對較好?交通環(huán)境 —— 路網(wǎng)發(fā)達，公交覆蓋需要創(chuàng)造的條件?先進的規(guī)劃理念?先進的生活方式展示?完善的生活配套展示?優(yōu)美的環(huán)境營造展示?豐富創(chuàng)新的產(chǎn)品組合物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議配套建議產(chǎn)品建議科技建議新市鎮(zhèn)主義，對接國際先進規(guī)劃思想；打造與國際接軌的新市鎮(zhèn)樣板社區(qū)規(guī)劃建議之原則 ——規(guī)劃示意核心理念：自然、健康、陽光、青春、環(huán)保、科技、文化規(guī)劃建議本項目作為一個大盤社區(qū)，應(yīng)注重社區(qū) 產(chǎn)品類別和建筑形式的多樣性塑造，并滿足不同人群的生活方式。配套建議之原則 ——本項目作為一個大盤社區(qū)，最大優(yōu)勢在于能提供系統(tǒng)的集居住、購物、休閑、娛樂、教育、醫(yī)療、就業(yè)于一體的生活配套支持。因此，借助本項目的配套規(guī)模，將項目打造成為一個全面超越現(xiàn)有社區(qū)的功能混合的新市鎮(zhèn)，打造一座可持續(xù)發(fā)展的城中城！將成為社區(qū)的核心賣點。商業(yè)配套：引進銀座商城以及其他商業(yè)配套，投其所好，充分滿足住戶的日常以及高端消費需求?；?KPI體系配套建議配套建議 —— 教育教育：引進優(yōu)質(zhì)教育品牌 與知名學府 (北師大附中 /山師大附中 )合作，引進優(yōu)質(zhì)中學教育品牌。開通教育直通車計劃 與國內(nèi) /外高校合作，開通教育直通車或者出國直通車計劃，全面提高項目的附加值。配套建議 —— 醫(yī)療醫(yī)療保健： 設(shè)立社區(qū)醫(yī)院 ，解決客戶對郊區(qū)項目配套不全的顧慮。設(shè)立 夕陽紅關(guān)懷中心 ，項目所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，可以在社區(qū)增加醫(yī)療保健的軟性服務(wù)；加強對老年人的關(guān)懷。配套建議 —— 休閑運動工場：在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃大型運動場所，豐富社區(qū)居民生活。定期舉辦社區(qū)運動會，體現(xiàn)新市鎮(zhèn)生活下的獨有魅力的社區(qū)文化。? 濱河公園回歸自然，享受生活是眾多現(xiàn)代成功人士的生活追求，項目臨河，應(yīng)充分利用其具有的自然資源，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行規(guī)劃開發(fā)，聘請規(guī)劃設(shè)計師聯(lián)合政府在原有風貌保護原生態(tài)的基礎(chǔ)上，將其規(guī)劃建設(shè)成為風景優(yōu)美的可以野宿、燒烤的濱河郊野公園，成為項目后花園。 產(chǎn)品建議之原則 ——多樣化，豐富的產(chǎn)品組合—— 多樣化化的產(chǎn)品組合，豐富的產(chǎn)品，滿足不同層次、不同生命周期的所有需求。創(chuàng)新，以獲取國際大獎為目標，帶來全新的居住理念。—— 立面創(chuàng)新—— 戶型創(chuàng)新多樣化 創(chuàng)新產(chǎn)品建議－多樣化、豐富的產(chǎn)品組合混合住宅： MIXEDHOUSING聯(lián)排、合院、疊拼、花園洋房、多層、小高層等多樣建筑形式，以豐富多樣的產(chǎn)品組合，滿足人們不同生命周期的所有需求。深圳，中海大山地產(chǎn)品建議－立面創(chuàng)新建議將高層住宅全部做成板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶；將多層住宅做出別墅的品質(zhì)；將疊加別墅做出聯(lián)排別墅的品質(zhì)；將聯(lián)排別墅做出獨棟別墅的品質(zhì)，全面提升項目形象，提高居住品質(zhì)。產(chǎn)品創(chuàng)新獲取國際大獎目標科技建議之原則 ——科技創(chuàng)新采用新技術(shù)、新材料、新工藝，打造科技、節(jié)能住宅科技建議建筑節(jié)能是目前國家的重要導向。節(jié)能住宅是高效低耗、環(huán)保節(jié)能、健康舒適、生態(tài)平衡的高質(zhì)量居住建筑?？萍紕?chuàng)新大獎科技建議目標與知名企業(yè)（皇明太陽能 /力諾太陽能）合作，結(jié)合太陽能領(lǐng)域最新科研成果，打造臨沂首家 太陽能室內(nèi)游泳館 ，增加項目賣點。先進的規(guī)劃理念完善的生活配套展示優(yōu)美的環(huán)境營造豐富創(chuàng)新的產(chǎn)品組合、小結(jié)全面領(lǐng)先給臨沂市場以巨大的沖擊波一舉奠定項目勝人一等的大盤形象實現(xiàn)通過地塊聯(lián)動開發(fā)策略研究了眾多的成功案例的啟動策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項目中，不同資源狀況和市場環(huán)境下，項目的啟動模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，得到適合本項目的開發(fā)策略為：地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度成熟區(qū)域，地塊成熟區(qū)域，地塊環(huán)境資源差環(huán)境資源差非成熟區(qū)域，地非成熟區(qū)域，地塊環(huán)境資源差塊環(huán)境資源差成熟區(qū)域，地成熟區(qū)域，地塊環(huán)境資源佳塊環(huán)境資源佳4 31 2非成熟區(qū)域，地非成熟區(qū)域，地塊環(huán)境資源佳塊環(huán)境資源佳啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位置圖低佳差高非成熟區(qū)域—— 項目所在片區(qū)配套尚未完善，區(qū)域認可度較低地塊周邊具備可利用資源—— 項目周邊沂蒙湖、機場資源可充分利用魯信項目高端產(chǎn)品，提高項目形象，增加利潤 高端產(chǎn)品拔升形象挖掘項目價值，增加利潤中高端產(chǎn)品增加項目利潤 營銷定位與銷售創(chuàng)新營銷戰(zhàn)略定位—— 壟斷價格領(lǐng)導者 —— 產(chǎn)品有不可重復性—— 過河拆橋 —— 改變游戲規(guī)則挑戰(zhàn)者 —— 強調(diào)新的評估標準 —— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 —— 搭便車，借勢 追隨者 —— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—— 價格戰(zhàn)的制造者 —— 目標明確，挖掘客戶 補缺者 —— 瞄準市場縫隙—— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 【 總結(jié) 】 我們認為本地塊項目的營銷戰(zhàn)略角色定位應(yīng)是： 領(lǐng)導者＋挑戰(zhàn)者。做區(qū)域領(lǐng)導者，做臨沂市場挑戰(zhàn)者。我們建議通過產(chǎn)品創(chuàng)新、市場開發(fā)、價格策略、形象展示，鎖定目標市場、建立競爭壁壘、提升項目附加值，為消費者提供綜合居住品質(zhì)較高的，絕無僅有的、不可替代的新市鎮(zhèn)樣板社區(qū)。 營銷定位營銷定位東南新城的領(lǐng)導者– 鞏固領(lǐng)導地位，擴大市場占有率。中國新市鎮(zhèn)運動的實踐者新市鎮(zhèn)生活的樣板社區(qū)臨沂市場的挑戰(zhàn)者– 全面分析競爭對手，發(fā)揮優(yōu)勢，惡補劣勢，采取高舉高打戰(zhàn)略。– 奠定品質(zhì)大盤的鮮明形象，最終實現(xiàn)全面超越，成為市場的領(lǐng)導者銷售創(chuàng)新－ MCC管理教練七步營銷第一步精準目標第七步ABC跟進第二步理清現(xiàn)狀第六步實施行動第五步行動計劃第四步行動目標第三步關(guān)鍵價值鏈MCC管理教練七步地圖：?用數(shù)據(jù)說話?建立銷售過程的量化體系?精細營銷銷售創(chuàng)新－ CRM（客戶關(guān)系管理）? CustomerRelationshipManagement（客戶關(guān)系管理 )。? 采用售樓管理軟件，貫穿以客戶為中心的主線，通過滿足客戶需求提高客戶滿意度來吸引和留住客戶，從而保持項目的競爭優(yōu)勢。? 提高效率、優(yōu)化現(xiàn)場管理 。信立怡高的優(yōu)勢u基于市場環(huán)境的熟悉 — 知己知彼，百戰(zhàn)不殆u基于客戶資源的掌握 — 豐厚資源，確保成功u基于客戶特征的把握 — 鎖定目標，重點突破u基于銷售渠道的健全 — 多種途徑，逐行滲透u基于廣告推廣的組合 — 低投入，高產(chǎn)出u基于城市文化的理解 — 高屋建瓴，一覽眾山小u基于人居文化的洞察 — 把握客戶，精準營銷u基于本地的實操經(jīng)驗 — 資源共享，水平聯(lián)盟u基于公司戰(zhàn)略發(fā)展的方向 — 扎根臨沂，服務(wù)山東銷售保障演示結(jié)束，謝謝！演示結(jié)束，謝謝！