【正文】 ，后 3年減半獎(jiǎng)勵(lì)。 實(shí)行稅費(fèi)一票制。 主動(dòng)做好項(xiàng)目審批服務(wù)。 保障市場(chǎng)交通暢通。 實(shí)行重點(diǎn)市場(chǎng)掛牌服務(wù)制度。 簽訂合同 3年可享受免租金 1年，免物業(yè)管理費(fèi) 2年的優(yōu)惠。238。價(jià)格： 1F： 5400元 /平方米 2F： 28002900元 /平方米 3F： 1500元 /平方米238。開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷售狀況： 2023/11/08開(kāi)盤(pán)，由于蓄水期較長(zhǎng)，目前推出的一期 5萬(wàn)方商業(yè)，已去化了一半。商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案一 層二 層 三 層商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案232。泗水古城：縣政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，但目前銷售狀況較差。主要原因?yàn)樯啼併羲懦牵嚎h政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，但目前銷售狀況較差。主要原因?yàn)樯啼伓ㄎ患翱們r(jià)過(guò)高，一層與二層銜接不合理。定位及總價(jià)過(guò)高，一層與二層銜接不合理。238。項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 泗水古城為泗陽(yáng)縣重點(diǎn)打造項(xiàng)目，其秉承楚漢時(shí)期文化傳統(tǒng)，建筑風(fēng)格古典雅致。同時(shí)傳承傳統(tǒng)風(fēng)水文化，采用獨(dú)特布局三街四面，空中回廊、雙首層步行街設(shè)計(jì)形成雙向環(huán)形人流。項(xiàng)目共 6萬(wàn)方的商業(yè)步行街，由 3個(gè)圍合式線狀組成，每個(gè)組團(tuán)各有不同的定位。238。規(guī)模： 商業(yè)街總長(zhǎng) 888米，一期門(mén)面房 485套238。產(chǎn)品形式： 一期分為三個(gè)街區(qū)塊狀商業(yè)，主要分為 A單層位于節(jié)點(diǎn)， 63平方米， B雙層 92平方米位于外街。 C三層 139平方米位于內(nèi)街。238。銷售價(jià)格： 1F： 5500元 /平方米 1－ 2F聯(lián)售 4500元 /平方米 3F： 1480元 /平方米 238。銷售狀況： 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的蓄水，今年 3月份開(kāi)盤(pán)，但銷售狀況并不理想，目前商業(yè)部分已基本完工，但考慮的目前銷售狀況，現(xiàn)在只銷售淮海路以南的兩段步行街。商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案娛樂(lè) /服飾精品 休閑 /時(shí)尚電子 餐飲 /百貨商業(yè)部分鳥(niǎo)瞰圖及定位：商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案238。項(xiàng)目位置： 人民路 /眾興中路238。規(guī)模： 商業(yè)面積約 5萬(wàn)平方米，門(mén)面房 400套左右。238。產(chǎn)品形式： 分為南北兩塊塊狀商業(yè)，兩條商業(yè)內(nèi)街，還有部分住宅底商；塊狀一層門(mén)面 7100平方米，二層門(mén)面 20118平方米。內(nèi)街面積 5060平方米。首層 。238。目前售價(jià)首層 800011000元 /平方米，沿街18000元 /平方米，二層 30006000元 /平方米，基本售完。今天下半年已開(kāi)始銷售，沿街部分已銷售完，但內(nèi)街遭受銷售瓶頸。238。核心推廣： 泗陽(yáng)首個(gè)景觀小高層，泗陽(yáng)第一高樓，泗陽(yáng)首個(gè)回廊式商業(yè) ,零租金，包租 。232。鳳凰女人街：地處泗陽(yáng)核心商圈，但目前銷售遇到瓶頸，有沿街展示面的鳳凰女人街：地處泗陽(yáng)核心商圈，但目前銷售遇到瓶頸，有沿街展示面的鋪面均已去化，但內(nèi)街區(qū)劃困難。鋪面均已去化，但內(nèi)街區(qū)劃困難。商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案商業(yè)部分平面圖： 樓層間的連接樓梯：樓層間的連接樓梯： 樓層間的連接樓梯： 二樓天橋：商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案232。金三角國(guó)際家具廣場(chǎng)：地處泗陽(yáng)黃金商圈，目前一期已開(kāi)始營(yíng)業(yè)，二期正金三角國(guó)際家具廣場(chǎng)：地處泗陽(yáng)黃金商圈，目前一期已開(kāi)始營(yíng)業(yè)，二期正處于銷售狀態(tài)，銷售狀況良好。處于銷售狀態(tài)，銷售狀況良好。二 期一 期238。規(guī)模： 商業(yè)面積約 10萬(wàn)平方米。238。產(chǎn)品形式： 一期商業(yè)沒(méi)有沿街商鋪，全部為商城內(nèi)鋪。二期開(kāi)始有臨街鋪面銷售，但為內(nèi)街。一層鋪位跳高 ，面積 4m14m 起，二層鋪位層高 4m，面積 4m4m 起，三層鋪位層高 4m，面積 4m4m 起238。定價(jià)方法 為其亮點(diǎn)之一， 1F如果 返租 3年，一次性返回，購(gòu)買無(wú)折扣，價(jià)格在 5188元 /平方米，如果包租 5年，年返 8％，購(gòu)房一次性付清打 95折，貸款 98折，售價(jià)為 5588元 /平方米。2F價(jià)格為 2588元 /平方米， 3F價(jià)格為 1918元 /平方米商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案u市區(qū)商業(yè)覆蓋率較高，但物業(yè)陳舊，物業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重限制了各業(yè)態(tài)的發(fā)展。u大型專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展提速，豐泰環(huán)球機(jī)電城，金三角國(guó)際家具城，銷售火爆，從側(cè)面反映出泗陽(yáng)人民對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)可，以及強(qiáng)大的購(gòu)買力。u目前社區(qū)配套商業(yè)開(kāi)發(fā)模式單調(diào)，均采用沿街商鋪式開(kāi)發(fā)。u通過(guò)對(duì)泗陽(yáng)整個(gè)市場(chǎng)的認(rèn)知以及對(duì)本案區(qū)位環(huán)境的研究，本案從環(huán)境上看，具有文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛質(zhì)。u通過(guò)商家排摸我們發(fā)現(xiàn)，部分目標(biāo)目標(biāo)商家對(duì)本區(qū)域認(rèn)識(shí)不夠，但總體對(duì)政府政策敏感，對(duì)聚集有一定渴望，通過(guò)我們與政府的溝通，以及開(kāi)發(fā)策略、營(yíng)銷策略的實(shí)施，必定能在泗陽(yáng)引起轟動(dòng)效應(yīng)。商業(yè)結(jié)論商業(yè)結(jié)論 p 第四部分 項(xiàng)目研判－研究宗地條件與區(qū)位環(huán)境，梳理優(yōu)劣勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)、提煉項(xiàng)目利益點(diǎn)。232。 地塊指標(biāo)以及屬性232。 周邊環(huán)境分析232。 地塊內(nèi)部環(huán)境232。 版塊屬性以及定位232。 項(xiàng)目 SWOT分析232。 項(xiàng)目研判分分 目目 錄錄本案宗地位于城北文化新城片區(qū)，東至人民北路，南至建凌路（規(guī)劃建設(shè)中），與規(guī)劃中的清華園二期地塊相鄰，西臨華夏中學(xué)的用地邊線，北至文城路。本案位置老城區(qū)新城區(qū)城北居住區(qū)232。本案位于老城區(qū)邊緣，處在泗陽(yáng)城北文化新城片區(qū)核心位置本案位于老城區(qū)邊緣，處在泗陽(yáng)城北文化新城片區(qū)核心位置地塊分析地塊分析宗地位置238。技術(shù)指標(biāo)：商住用地性質(zhì)?？傆玫孛娣e 36680平方米，約 55畝，地價(jià)約 60萬(wàn) /畝。其中商業(yè)用地面積需占總用地面積的 60%以上。238。建筑密度：中高層 45%，高層 35%；容積率：中高層 ，高層 ；綠地率中高層 30%，高層 35%。規(guī)劃指標(biāo)238。東面： 東面隔人民路與規(guī)劃中的商業(yè)廣場(chǎng)相鄰（目前還未動(dòng)工），東南面與清華園一期接壤；東北面為泗陽(yáng)中學(xué)高中部。238。南面： 與規(guī)劃中的建陵路相鄰，目前道路沿清華園一期已經(jīng)開(kāi)通，西面還未開(kāi)始修建，對(duì)面為清華園二期用地和宏達(dá)地塊，目前還未拆遷。238。西面： 與華夏中學(xué)路相鄰，對(duì)面為加油站，青少年宮幼兒園。238。北面： 正北為待開(kāi)發(fā)的地塊，由于距離老火葬場(chǎng)較近，目前還未拍出。東北面為泗陽(yáng)中學(xué)。泗陽(yáng)中學(xué)華夏中學(xué)項(xiàng)目地塊城 文 路人民路路凌 建 地塊清華園二期用地清華園一期商業(yè)廣場(chǎng)（規(guī)劃）地 塊周邊環(huán)境周邊環(huán)境232。項(xiàng)目四至以待開(kāi)發(fā)的地塊和學(xué)校為主，周邊的新建小區(qū)與本案難以形成聯(lián)項(xiàng)目四至以待開(kāi)發(fā)的地塊和學(xué)校為主，周邊的新建小區(qū)與本案難以形成聯(lián)動(dòng)，居住氛圍正在形成，商業(yè)人氣較差。動(dòng)，居住氛圍正在形成，商業(yè)人氣較差。238。西面現(xiàn)狀238。東面現(xiàn)狀p地塊西側(cè)少年宮幼兒園周邊環(huán)境周邊環(huán)境p在售的清華園一期 p東面已經(jīng)修通的建凌路 p東面規(guī)劃做商業(yè)廣場(chǎng)的地塊p華夏中學(xué)：私立全日制寄宿學(xué)校。p西面沿街店鋪現(xiàn)狀238。南面現(xiàn)狀238。北面現(xiàn)狀p人民北路：主要干道，雙向四車道周邊環(huán)境周邊環(huán)境p還未拍出的北面地塊p泗陽(yáng)名校：泗陽(yáng)中學(xué)p清華園二期的地塊還未拆遷，建凌路還未修通p南面汽車摩配一條街 p天水園廣場(chǎng)：泗陽(yáng)縣城較大的休閑綠地廣場(chǎng)。地塊內(nèi)部環(huán)境地塊內(nèi)部環(huán)境232。內(nèi)部土地平整，拆遷壓力小，三面臨路，沿人民路、文誠(chéng)路形象展示面較內(nèi)部土地平整，拆遷壓力小，三面臨路，沿人民路、文誠(chéng)路形象展示面較好好238。地塊內(nèi)部目前約右 5060戶居民，其他都為農(nóng)地，拆遷壓力較小。238。西面緊鄰華夏中學(xué)，南面建凌路還未修建，展示面較差。238。調(diào)查顯示，目前政府沒(méi)有拆遷動(dòng)作，且現(xiàn)有居民對(duì)拆遷較抵制，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)拆遷周期較長(zhǎng)，對(duì)本案的開(kāi)發(fā)周期和節(jié)點(diǎn)帶來(lái)不利因素。城北文化新城規(guī)劃： 以泗陽(yáng)中學(xué)新校區(qū)為突破口，啟動(dòng)西起俞揚(yáng)路、東至繁榮路、南至北京路、北至沈陽(yáng)路、占地 開(kāi)發(fā)和建設(shè)，圍繞 “高尚人文社區(qū) ”建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn) “建一所校區(qū)、帶一片社區(qū)、興一個(gè)城區(qū) ”。打造以人文為建構(gòu)、持續(xù)發(fā)展為模式、生態(tài)環(huán)境為支撐的新型居住區(qū)。板塊定位板塊定位232。本地塊隸屬本地塊隸屬 ““ 城北文化新城城北文化新城 ”” 板塊，是泗陽(yáng)未來(lái)主要的人居板塊板塊，是泗陽(yáng)未來(lái)主要的人居板塊城北文化新城的規(guī)劃定位將促進(jìn)泗陽(yáng)縣文化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也為區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃了發(fā)展方向。本案 新城區(qū)黃金商圈老城區(qū)核心商圈238。該板塊的主要地段優(yōu)勢(shì)是建成了 7所學(xué)校、2所幼兒園的學(xué)府片區(qū)，是未來(lái)泗陽(yáng)縣城的高尚人文社區(qū)。238。就本案來(lái)看，目前周邊有 10余個(gè)在售樓盤(pán)，居住氛圍逐步形成，近鄰泗洪中學(xué)和華夏中學(xué)，學(xué)府氛圍濃郁。但由于目前周邊開(kāi)發(fā)尚在啟動(dòng)階段，對(duì)于商業(yè)的打造有一定難度，且與行政中心區(qū)域和新行政商圈有一定距離，地段上較偏西。板塊大環(huán)境板塊大環(huán)境泗陽(yáng)中學(xué)高中新校區(qū)電信大廈霞飛職業(yè)中學(xué)青少年宮幼兒園華夏中學(xué)清 華 園本案萬(wàn)誠(chéng)御景苑新源漢學(xué)院 金康華府學(xué)林 春天紅塔地塊學(xué)府名苑雙語(yǔ)試驗(yàn)學(xué)校新陽(yáng)學(xué)校翡翠苑 金康華府太陽(yáng)城新世界花苑泗陽(yáng)職高新世界花苑泗洪武校東方現(xiàn)代城縣政府232。 10余個(gè)在售樓盤(pán)，余個(gè)在售樓盤(pán)， 5所學(xué)校，所學(xué)校， 2個(gè)幼兒園，周邊開(kāi)發(fā)量大，個(gè)幼兒園，周邊開(kāi)發(fā)量大， 未來(lái)人口導(dǎo)入力度大未來(lái)人口導(dǎo)入力度大u特別說(shuō)明： 據(jù)教育局了解，新陽(yáng)中學(xué)、泗陽(yáng)職高、泗洪武校都有搬遷的規(guī)劃，規(guī)劃搬遷的時(shí)間約在 12年內(nèi)。金地商都（招商中，時(shí)代超市入駐）淮海路振興路眾興路北京路文誠(chéng)路鳳凰女人街（招商中）金圓家電（經(jīng)營(yíng)中）騾馬街（招商中）農(nóng)工商（經(jīng)營(yíng)中）千家惠購(gòu)物中心（經(jīng)營(yíng)中）麗人街（經(jīng)營(yíng)中）中國(guó)電信金龍商城（規(guī)劃中）金貿(mào)購(gòu)物中心（經(jīng)營(yíng)中）碧云商城（經(jīng)營(yíng)中）金地如意里（招商中）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 真摯影城數(shù)碼廣場(chǎng)（規(guī)劃中）中國(guó)移動(dòng)通信百樂(lè)門(mén)足吧 KTV泗陽(yáng)中央商城（招商中） 蘇果超市清怡園生育文化廣場(chǎng)建設(shè)大廈天水園廣場(chǎng)清華園二期學(xué)林春天本案學(xué)林春天清華園一期城市商業(yè)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）泗陽(yáng)中學(xué)（高中部）板塊大環(huán)境板塊大環(huán)境232。本案位于泗陽(yáng)人民路主商業(yè)街的北延伸段，延伸人民路上的商氣，是本案商業(yè)有利本案位于泗陽(yáng)人民路主商業(yè)街的北延伸段，延伸人民路上的商氣，是本案商業(yè)有利的支撐點(diǎn)的支撐點(diǎn)238。交通環(huán)境：項(xiàng)目位于 “ 城北文化新城區(qū) ” 。南北向的人民北路作為泗陽(yáng)主要的商業(yè)干道，東西向?qū)⒁_(kāi)辟雙向 2車道的建凌路次道路，本案距離老城區(qū)核心商圈約 2公里，距離縣政府 2公里左右，距離東城黃金商圈（新汽車站周邊）約 3公里。238。居住環(huán)境：本案西面緊鄰華夏中學(xué)、東北面為泗陽(yáng)中學(xué)新校區(qū)部，周邊有雙語(yǔ)試驗(yàn)學(xué)校、新陽(yáng)中學(xué)、泗陽(yáng)職業(yè)高中等學(xué)校。周邊目前正在開(kāi)發(fā)的清華園、學(xué)府家苑和新世界花園、金康華府 10余個(gè)樓盤(pán)，將形成學(xué)府、文化型高尚居住板塊。238。商業(yè)環(huán)境：由于新區(qū)整體處于拆遷開(kāi)發(fā)階段，加之縣城東城黃金商業(yè)圈的定位和建設(shè)，縣城整體商業(yè)東移。地塊目前周邊商業(yè)缺乏，四面都沒(méi)有成型的商業(yè)，主要的商業(yè)集中在北京中路的沿街商鋪，以摩配，小超市、小餐館、網(wǎng)吧、書(shū)店等業(yè)種，檔次低下、經(jīng)營(yíng)零亂。整體來(lái)看，隨著城北新區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)和入住，該板塊將對(duì)片區(qū)集約消費(fèi)型商業(yè)有一定需求量。232。項(xiàng)目位于城北大型住宅區(qū)的中心位置，未來(lái)的居住人群、在校師生提供項(xiàng)目位于城北大型住宅區(qū)的中心位置，未來(lái)的居住人群、在校師生提供了有利的消費(fèi)支撐了有利的消費(fèi)支撐板塊大環(huán)境板塊大環(huán)境名稱 規(guī)模 人口 對(duì)本案的支撐學(xué)校華夏中學(xué) 小學(xué)到高中寄宿制高級(jí)中學(xué) 6000多人 u眾多學(xué)校形成濃厚的人文學(xué)區(qū)印象，對(duì)本案主題概念的打造和渲染起到很好的作用u學(xué)區(qū)人口較多，約在，且多為寄宿制，周邊商業(yè)匱乏，業(yè)態(tài)能滿足學(xué)生的需求和喜好泗陽(yáng)中學(xué)新校區(qū)（高中部 )國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，泗陽(yáng)最好的學(xué)校 雙語(yǔ)學(xué)校 幼兒園、小學(xué)雙語(yǔ)學(xué)校，外語(yǔ)教育是特色 40005000人泗陽(yáng)職高 重點(diǎn)高級(jí)職業(yè)學(xué)校，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多，泗陽(yáng)當(dāng)?shù)刂雀?000多人霞飛中專 職業(yè)類中等院校 3000多人新陽(yáng)中學(xué) 普通全日制中學(xué) 3000多人重點(diǎn)在售項(xiàng)目清華園一期 總規(guī)模 10萬(wàn)方，一期 ， 500多戶 u未來(lái)大型的居住板塊，人口眾多，目前周邊在售的樓盤(pán)預(yù)計(jì)將有 6萬(wàn)人口入住，使本案未來(lái)除學(xué)區(qū)外，有強(qiáng)大的消費(fèi)支撐學(xué)府名苑 總規(guī)模 ，目前還有 50%小高層未售 600戶萬(wàn)誠(chéng)御景苑 總規(guī)模 19萬(wàn)方，二期售完 70% 1700多戶金康華府 總規(guī)模 ， 2023多戶翡翠苑 總規(guī)模 10萬(wàn)方 900戶太陽(yáng)城 總規(guī)模 12萬(wàn)方， 1000戶東方現(xiàn)代城 總規(guī)模 ，目前在售二期 2023戶項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析STOW238。區(qū)位環(huán)境： 地處城北文化新城區(qū)，是未來(lái)的以文化為建構(gòu)、以生態(tài)環(huán)境為支撐的新居住區(qū)。238。交通環(huán)境： 地塊緊鄰城市主干道，交通較便捷，遠(yuǎn)期具備較大的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值238。學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)： 毗鄰 6大學(xué)校、幼兒園，教育配套先予立足，與政府行政機(jī)關(guān)辦公大樓較近，周邊環(huán)境質(zhì)素較高、適宜居住238。周邊配套 ：除學(xué)校之外，生活配套欠缺不足。238。周邊環(huán)境 ：距離縣城核心商業(yè)圈有一定距離，商業(yè)存在斷層，商業(yè)支撐虧缺，商業(yè)部分操