【正文】 軸：城市中央生活區(qū)，突現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值和未來(lái)發(fā)展前景。新中軸 .絕版生活導(dǎo)演家p生活導(dǎo)演：與客戶產(chǎn)生精神的共鳴，客戶自己主導(dǎo)自己的生活，自己設(shè)計(jì)自己的產(chǎn)品屬性定位案名建議 ?1號(hào)導(dǎo)演號(hào)導(dǎo)演p 1號(hào)： 中小戶型中的 NO1 做自己的生活的 1號(hào)（等同于最高及的指揮）p 導(dǎo)演：主導(dǎo)、自行支配，不受制約條件的潛規(guī)則備選： 。奧斯卡 市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)方面市場(chǎng)方面 2023年政策持續(xù)調(diào)控，處于市場(chǎng)調(diào)整期未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ,中心區(qū)應(yīng)當(dāng)抓住競(jìng)合的利好，突出本項(xiàng)目的產(chǎn)品特性深圳中下階層青年客戶群在未來(lái)依然是大亞灣中小戶型的主流客戶競(jìng)爭(zhēng)方面競(jìng)爭(zhēng)方面客戶方面客戶方面如何在政策高壓，片區(qū)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)快速走量？實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的問(wèn)題界定Q2： 如何在同質(zhì)化的激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售？通過(guò)研究背景類(lèi)似、具備參考條件的案例，為本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位提供借鑒對(duì)案例選取的前提對(duì)案例選取的前提 ————城市發(fā)展階段相似；新城泛中心區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模相似；產(chǎn)品類(lèi)似程度高， 7090平米中小戶型為主；快速走量，完成銷(xiāo)售目標(biāo)；擁有獨(dú)特方法成功吸引客戶，打開(kāi)市場(chǎng)，突破競(jìng)爭(zhēng)。p龍華 —— 優(yōu)品建筑p東莞 —— 孚泰晶城案例研究的目的 ——對(duì)本案的整體發(fā)展戰(zhàn)略提供參考；如何在中心城區(qū)，突圍同質(zhì)項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，取得客戶的認(rèn)可；借鑒案例中獨(dú)特且有良好市場(chǎng)反響的營(yíng)銷(xiāo)、推廣及外延。案例借鑒案例借鑒一： 龍華品質(zhì)生活新起點(diǎn) —— 優(yōu)品建筑?占地： M2?總建： M2?住宅： M2?商業(yè)： 3883M2?底層架空： 3700M2?建筑覆蓋率： 26%?總戶數(shù)： 446戶?車(chē)位： 102個(gè)項(xiàng)目位于深圳福中心龍華，項(xiàng)目 2023年 8月入市時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大盤(pán)突起，如體量 40萬(wàn)平米的錦繡江南，體量達(dá)36萬(wàn)平米的風(fēng)和日麗。項(xiàng)目 2023年 4月售罄，短短 8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)將 446套全部消化，其營(yíng)銷(xiāo)的主要突破口在一、 精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位、尋找差異化產(chǎn)品訴求；二、制定合理有效的價(jià)格策略龍華品質(zhì)生活新起點(diǎn) ——優(yōu)品建筑 代表龍華未來(lái)的生活方向 龍華新的街區(qū)代表 宣揚(yáng)質(zhì)的主張 實(shí)現(xiàn)對(duì)生活的想象突破口一：差異化的形象訴求區(qū)位、配套、產(chǎn)品名稱 總規(guī)模 價(jià)格優(yōu)品建筑 3475美麗 365四期 20萬(wàn) 3600風(fēng)和日麗三期 36萬(wàn) 3600富通天駿 3300大信花園二期 2900蘋(píng)果園 3700假日托樂(lè)嘉 3600錦繡江南二期 40萬(wàn) 4200世紀(jì)春城 33萬(wàn) 3900書(shū)香門(mén)第 5萬(wàn) 4800山湖林海 32萬(wàn) 4600突破口二：合理的價(jià)格策略，低開(kāi)快走8個(gè)月售罄，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 121套CBD核心商務(wù)區(qū)南城步行街商圈本案本案華凱廣場(chǎng)總用地 10878平米總建面 47579平米住 宅 39014平米商 業(yè) 2643平米總套數(shù) 907套容積率 綠地率 35%停車(chē)位 地下 136，地上 54土地年限 70年案例借鑒：孚泰 晶城孚泰晶城位于東莞南城，緊鄰CBD核心商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目 2023年 5月入市時(shí)，東莞南城市場(chǎng)中小戶型存量達(dá)到 80萬(wàn)平米；項(xiàng)目入市三個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售304套，營(yíng)銷(xiāo)的主要突破口為：高品質(zhì)的形象展示。簡(jiǎn)約、趣味的共享空間個(gè)性化主題雕塑價(jià)值體系的完美展示細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)打破傳統(tǒng)意義上的“ 廳房概念 ” ：創(chuàng)造完整流動(dòng)的室內(nèi)空間案例下的思考面臨同樣的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景：u市場(chǎng)大量的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品u項(xiàng)目本身體量小，內(nèi)部配套少，不具備競(jìng)爭(zhēng)力采取的突圍策略：u在片區(qū)定位都主打趣味的同時(shí)增加客戶心里對(duì)生活的訴求項(xiàng)目u合理的價(jià)格策略，低開(kāi)快走，走量至上優(yōu)品建筑面臨同樣的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景：u08年的市場(chǎng)淡市u項(xiàng)目本身體量小，內(nèi)部配套少，不具備競(jìng)爭(zhēng)力采取的突圍策略：u高品質(zhì)的展示，第一時(shí)間的輸出，迫使客戶產(chǎn)生沖動(dòng)的第一把利劍孚泰 晶城03營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)。項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)及價(jià)值輸出宏觀市場(chǎng)：2023年上半年政策依舊嚴(yán)峻，片區(qū)市場(chǎng)依舊低迷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：2023年惠灣片區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈，高層供應(yīng)量超過(guò) 150萬(wàn)方客戶方面：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體面臨的選擇眾多，同時(shí)越來(lái)越注重項(xiàng)目的品質(zhì)市場(chǎng)現(xiàn)狀 利好及借鑒經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)利好：2023年是大亞灣成立 20周年，中心區(qū)的配套將逐步完善，政府將著力提升片區(qū)的整體形象競(jìng)爭(zhēng)利好：2023年中心區(qū)的推盤(pán)量大增，隨之而來(lái)的大推廣將為片區(qū)帶來(lái)大量的客戶量借鑒經(jīng)驗(yàn)：惠灣： 渠道的節(jié)點(diǎn)爆破與客戶的深挖 低首付與網(wǎng)絡(luò)資源耳朵整合案例： 低開(kāi)快走的價(jià)格策略 展示現(xiàn)行結(jié)合好片區(qū)的各項(xiàng)利好，運(yùn)用成功案例的營(yíng)銷(xiāo)手段是本項(xiàng)目突破的可行方向減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)（ S）：大贈(zèng)送，戶型靈活A(yù)項(xiàng)目的客戶資源品牌開(kāi)發(fā)商劣勢(shì)（ W）：地塊規(guī)模偏小項(xiàng)目的昭示性弱項(xiàng)目配套不足項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂，形象差機(jī)會(huì)（ O）：大亞灣 CBD效應(yīng)新城開(kāi)發(fā)有規(guī)模性效應(yīng)，有利于形成區(qū)域熱點(diǎn)大亞灣 20周年，政府明年重點(diǎn)打造中心區(qū)，片區(qū)形象提升大亞灣石化、港口以及大型制造業(yè)的迅速發(fā)展，提供了居住需求威脅（ T）：品牌開(kāi)發(fā)商搶灘惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)年底中小戶型供應(yīng)量大明年政策及深圳市場(chǎng)波動(dòng)威脅√借勢(shì)中心區(qū)的競(jìng)合，發(fā)揮項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)策略借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)216。A,借勢(shì)推廣216。B,借勢(shì)推售216。C,借勢(shì)客戶營(yíng)銷(xiāo)策略分解借勢(shì)中心區(qū)競(jìng)合的推廣借勢(shì)片區(qū) 20周年的推廣借勢(shì)推廣借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)216。A,借勢(shì)推廣216。B,借勢(shì)推售216。C,借勢(shì)客戶借勢(shì)中心區(qū)競(jìng)合的推廣 截客，立足片區(qū)市場(chǎng)活動(dòng)的連線，借網(wǎng)絡(luò)重展示借勢(shì)中心區(qū)的競(jìng)合策略借勢(shì)大亞灣 20周年片區(qū)形象拔升，組合高品質(zhì)展示怎樣截客？ 引導(dǎo)客戶至項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng) a,導(dǎo)視牌、 b,路旗、 c,人肉導(dǎo)視使客戶初步產(chǎn)生認(rèn)知的形象展示 精神堡壘、形象墻促使客戶買(mǎi)單的兩點(diǎn)一線展示 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、樣板房營(yíng)銷(xiāo)策略分解2本項(xiàng)目1連環(huán)導(dǎo)視 關(guān)鍵地點(diǎn)（可以和 A項(xiàng)目共用）紅樹(shù)東郡3 4借勢(shì)推廣 截客 a,導(dǎo)視牌、路旗 、人肉導(dǎo)視沿著沿海高速出口布置項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)，吸引客戶上門(mén)連環(huán)導(dǎo)視 節(jié)點(diǎn)式的特色人員導(dǎo)視u 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)u 自身的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1243本案u 服裝的奇特u 識(shí)別標(biāo)志的獨(dú)特（每個(gè)導(dǎo)視帶上導(dǎo)演的面具）借勢(shì)推廣 截客 a,導(dǎo)視牌 、 路旗、 人肉導(dǎo)視上門(mén)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度取決于 地段 配套 產(chǎn)品 品質(zhì)通過(guò)什么樣的方式將客戶認(rèn)可的，同時(shí)是本項(xiàng)目所具備的表現(xiàn)出來(lái)得到客戶的認(rèn)可，并在第一時(shí)間促使客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。借勢(shì)中心區(qū)競(jìng)合的推廣借勢(shì)推廣借勢(shì)中心區(qū)競(jìng)合的推廣 截客，立足片區(qū)市場(chǎng)重展示1本項(xiàng)目 紅樹(shù)東郡2 3連環(huán)導(dǎo)視 精神堡壘精神堡壘是客戶對(duì)項(xiàng)目形象的第一屆觸點(diǎn)用材品質(zhì)高尺寸大拜訪位置明顯借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘 、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、樣板房展示組合拳 圍墻 借勢(shì)排洪渠施工1本項(xiàng)目2 3新天金弘德州橡墅排洪渠施工現(xiàn)場(chǎng)與排洪渠市政工程合作，由發(fā)展商出資施工圍墻，但是圍墻上面為本項(xiàng)目的形象畫(huà)面增大了項(xiàng)目的形象展示面增加了項(xiàng)目的導(dǎo)視強(qiáng)度借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、 形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、樣板房展示組合拳 圍墻 借勢(shì)排洪渠施工以導(dǎo)演為基礎(chǔ)的故事演繹，初步觸碰客戶內(nèi)心的 “主導(dǎo)性 ”的渴望借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、 形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、樣板房增加玻璃體等元素提升空間感與整體品質(zhì)感展示組合拳 營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部 — 整體品質(zhì)感借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心 、看樓通道、樣板房墻體 LCD：把客戶在電腦上的操作直接的投影在營(yíng)銷(xiāo)中心入口處，將產(chǎn)品放大通過(guò)高科技手段，客戶可以自己動(dòng)手在電腦上隨意改動(dòng)自己的產(chǎn)品，隨意的導(dǎo)演樣板間的裝飾搭配，房間的改動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)中心展示組合拳 營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部的價(jià)值輸出 虛擬樣板間借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心 、看樓通道、樣板房展示組合拳 營(yíng)銷(xiāo)中心的價(jià)值輸出 展板借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心 、看樓通道、樣板房在營(yíng)銷(xiāo)中心專門(mén)設(shè)立品牌展示區(qū)，通過(guò)櫥窗、影音宣傳 企業(yè)品牌。展示組合拳 營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部 的價(jià)值輸出 品牌展示區(qū) V hotel借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心 、看樓通道、樣板房看樓路線增設(shè)生活小品雕塑，與客戶有共同的記憶接觸點(diǎn)；展示組合拳 看樓通道、前廣場(chǎng) 生活小品雕塑展示組合拳 看樓通道 水牌會(huì)議室指示牌、水牌等都采用與導(dǎo)演相關(guān)的場(chǎng)記板的外形借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、 看樓通道、 樣板房打破傳統(tǒng)意義上的 “ 廳房概念 ” ：創(chuàng)造完整流動(dòng)的室內(nèi)空間，體現(xiàn)小戶型的 隨性與時(shí)尚 。體驗(yàn)式樣板：自己動(dòng)手導(dǎo)演自己的物業(yè)室內(nèi)隔斷墻可演化成各種形式 —— 大面透明玻璃、金屬構(gòu)架 ……展示組合拳 可變樣板房借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、 樣板房GERYMAY的甜蜜小巢：針對(duì)準(zhǔn)備結(jié)為夫婦的情侶設(shè)計(jì)，以帶有喜慶的格調(diào)紅為主。樣板房展示組合拳 主題樣板房 塑造甜蜜愛(ài)巢 —78 平米借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、 樣板房樣板間個(gè)性化空間塑造、個(gè)性化家具、電器 這里是現(xiàn)代高科技產(chǎn)物的收藏館展示組合拳 主題樣板房 讓現(xiàn)代元素發(fā)揮的淋漓盡致 ——88 平米三房借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、 樣板房156展示組合拳 3D工程樣板房紅樹(shù)東郡借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、 樣板房157戶型水牌標(biāo)明贈(zèng)送面積，得房率。展示牌，標(biāo)明 “贈(zèng)送面積 ”不同顏色的地毯，展示不同的區(qū)域。展示組合拳 樣板房借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、 樣板房展示富于創(chuàng)意的服裝、飾品等商品，可設(shè)置區(qū)域?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的服裝及裝飾品手繪花紋等商業(yè)，絢爛多姿，使客戶認(rèn)知到中心區(qū)未來(lái)的繁華展示組合拳 商鋪借勢(shì)推廣 展示 ⅰ ,精神堡壘、形象墻 ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)中心、看樓通道、 樣板房借勢(shì)片區(qū) 20周年的推廣營(yíng)銷(xiāo)策略分解借勢(shì)中心區(qū)競(jìng)合的推廣借勢(shì)片區(qū) 20周年的推廣借勢(shì)推廣截客，立足片區(qū)市場(chǎng)活動(dòng)的連線，借網(wǎng)絡(luò)借助灣區(qū) 20周年，以及在上面所提到的中心區(qū)明年的大批量推盤(pán)，有效的運(yùn)用低成本媒體渠道推廣項(xiàng)目第一階段 借勢(shì)管委會(huì)與片區(qū)其他項(xiàng)目整體性網(wǎng)絡(luò)炒作中心區(qū)第二階段 話題性微博炒作，結(jié)合項(xiàng)目自身節(jié)點(diǎn)推廣項(xiàng)目目的：借勢(shì)網(wǎng)絡(luò)與大亞灣 20周年，展現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注 。行 動(dòng) 1：借 勢(shì) 灣區(qū) 20周年，網(wǎng) 絡(luò) 炒作： 0752+1+1+1=0755預(yù)熱期 :２月 ３月活動(dòng)形式 （整合世聯(lián)中心區(qū)項(xiàng)目一起炒作）借勢(shì)大亞灣 20周年，與大亞灣可能并入深圳的輿論，解析 0752與 0755之間的差異；0752+1+1+1=0755，其中的三個(gè) 1分別代表，交通、產(chǎn)業(yè)、配套，而大亞灣 20年發(fā)展，逐漸完善的交通、產(chǎn)業(yè)、配套正在填補(bǔ)這缺失的 “ 1”時(shí)間： 2月 15日 3月 15日 。借鑒案例：天禧東方 “粵 B族 ”、中御 .海立方 “最美麗的大亞灣 ”攝影大賽活動(dòng)攻略 借勢(shì)一 借管委會(huì)目的：借勢(shì)微博，低成本推廣，展現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注 。預(yù)熱期 :２月 ３月活動(dòng)形式：說(shuō)出身邊的潛規(guī)則 紅樹(shù)東郡，并轉(zhuǎn)發(fā)項(xiàng)目的微博至 5個(gè)好友，每周將抽取兩名免費(fèi)入住 Vhotel酒店，開(kāi)盤(pán)將抽取相關(guān)的 ipad iPhone等產(chǎn)品時(shí)間： 3月 16日 4月 16日 。借鑒案例：龍光城活動(dòng)攻略 借勢(shì)二 借微博，說(shuō)出身邊的潛規(guī)則營(yíng)銷(xiāo)策略分解借勢(shì)中心區(qū)競(jìng)合的推廣借勢(shì)中心區(qū)的價(jià)格差距借勢(shì)推售借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)216。A,借勢(shì)推廣216。B,借勢(shì)推售216。C,借勢(shì)客戶借勢(shì)中心區(qū)的推盤(pán)節(jié)奏 見(jiàn)縫插針 +跟隨低于競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)1棟 B單元 152套低層產(chǎn)品，引爆市場(chǎng)1棟 B單元 78套搶占五一市場(chǎng)2棟 B單元 116套補(bǔ)充貨源，豐富產(chǎn)品8月加推1棟 A單元 231套利用節(jié)點(diǎn)，搶灘金九推售攻略 借勢(shì)片區(qū)競(jìng)合，春秋交會(huì)中央公園、新華聯(lián)（ 4月 16）新華聯(lián)、橡墅（ 5月上）借勢(shì)推售 借勢(shì)中心區(qū)的推盤(pán)節(jié)奏及市場(chǎng)節(jié)點(diǎn) 借勢(shì)中心區(qū)的價(jià)格新華聯(lián)從軸向價(jià)值鏈來(lái)看，項(xiàng)目位于