【正文】 、銀街，是不少知名品牌店的首選地，形成繁華高尚的休閑場所，使公寓客戶的生活、娛樂配套得以極大豐富；? 東方君悅大酒店 —— 公寓客戶擁有東方君悅大酒店的酒店服務資源和優(yōu)惠項目，并同時享用君悅酒店的綠洲俱樂部和麗都鄉(xiāng)村俱樂部會員資格。4/2/2023 100基本指標：建筑面積： 35萬平米，共 3棟建筑占地面積： 容積率：約為 8（地上面積 ）物業(yè)組成：酒店式公寓 ： 1棟，面積 ， 63層，標高 ，長安街第一高度，俯瞰紫禁城；酒店 ：凱悅國際酒店的最高擋酒店，柏悅酒店，建面 ，237套客房。 配置申請吉尼斯紀錄的 63層頂層大堂寫字樓： 2棟， 44層，標高 186米，建筑面積 15萬平方米， 1棟整體出售人保， 1棟自己持有，進行租賃購物中心：項目群樓的 14層為頂級奢侈品商業(yè)，建筑面積約 5萬平米北京銀泰中心的地上第 1～ 3層和地下 1層組成了一個高品質生活中心，主要經營特色高檔商品和餐飲。會所：4層為會員制俱樂部、 5層為健身中心和屋頂花園平臺，對外經營案例三：北京銀泰中心，長安街最高的頂級地標性綜合體項目4/2/2023 101精英團隊打造：建筑設計： John ，世界著名的地標性建筑設計師 酒店與公寓室內設計： Peter Remedios，國際超五星級酒店集團指定的室內頂級設計大師餐飲與健身中心室內設計：日本的 SUPER POTATO酒店管理：柏悅酒店，凱悅國際酒店的最高擋酒店管理品牌其他：超高層結構設計、綜合機電設計、室內外園景設計、特別燈光與聲學設計、后勤區(qū)設計、品牌標示設計等來自國際專業(yè)領域的領導機構軟性服務：寫字樓、酒店、酒店式公寓、會所等管理均 美國凱悅國際酒店集團全盤管理 ， 美國凱悅國際酒店集團將在北京成立第一個品牌物業(yè)管理公司精英團隊：建筑設計、室內設計、園林、燈光、聲學、物業(yè)管理等均為國際大師團隊打造4/2/2023 102公寓發(fā)力點：價值標桿、超五星級酒店裝修標準、共用酒店大堂產品分級與戶型設計柏悅府（樓王）價值標桿 柏悅居戶型面積： 4001600平米共 ， 28套客房一居室：面積為 132/134/138平米二居室：面積為 240242平米共 ， 216套3558層 ； 50～ 58層 層高 ；凈高 毛坯房，按客戶要求度身定做 與酒店統(tǒng)一標準精裝修，贈送家俱和家庭電器， 8000元 /平米標準銷售狀況目前銷售價格 45000元 /平方米，每月銷售 11套管理費用物業(yè)費 2美元 /月，并與酒店公用頂層大堂建筑設計亮點p頂層空中大堂，并采用中國燈籠式的建筑造型p立體化景觀設計，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂的花園以及室內景觀相結合 p水景 ,點綴性的、立體的，貫穿在整體環(huán)境設計中4/2/2023 103裝修裝飾：外立面、玻璃用材以及公共空間設計體現公寓檔次外立面用材整體式玻璃石材組合式鋁合金幕墻，是最高品質的幕墻設計和用料 公共空間：大堂、門廳、電梯廳、過道和停車場等 p 由世界著名的 Remedios Siembieda Peter Remedios先生設計p 選用高級石材、木材、地毯等裝修材料，選料極為考究p 還配以國際級水準的家俱、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產品。 玻璃用材雙鋼化 LOWE鍍膜中空玻璃（ 8+12+8），具有保溫、隔熱、隔音、防紫外線輻射等多項優(yōu)點 停車位地下 34層停車場， 1600個，全部出租，公寓保證每戶至少 1個車位4/2/2023 104公寓設備配置：電梯配置超出市場平均水平供電 p雙路 供電，同時設后備發(fā)電機可 分戶控制 燃氣 p天然氣入戶 供暖 p市政供暖。設備末端為 四管制風機盤管 ，室內無需安裝暖氣管，節(jié)省套內可用空間。 供水 p提供 自來水、中水和熱水 ；提供 軟化水 ； 24小時熱水供應空調 p采用四管制風機盤管和集中處理新風的最先進中央空調系統(tǒng)，各戶均設有相對獨立的新風系統(tǒng)， 公寓內各區(qū)域的風量和溫度都可單獨控制電梯 p酒店、商場、柏悅居、柏悅府均 分別設置單獨客梯 ；柏悅居配置 3部客梯，柏悅府配置 2部客梯，為進口 OTIS高級品牌電梯；p柏悅居梯速為 /秒 ，載重 1350千克；柏悅府梯速為 6米 /秒 ，載重 1350千克電訊 p網口： 1居有 1個寬帶接入點； 2居室分別位于主臥室和起居室的寫字抬處有 2個接口。 p電話接口： 1居室有 5個電話接口， 2居室有 9個 安防 p公寓安全防衛(wèi)系統(tǒng)納入大廈綜合安全防衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)一管理。保安在公寓大堂用內線電話通報業(yè)主訪客來訪，業(yè)主也可以通過有線電視看到大堂訪客的情況；公寓各樓層均有保安監(jiān)控攝像頭監(jiān)視。p業(yè)主可以使用 “ 一卡通 ” 進入公寓和停車場。提供 24小時巡更服務p商場和酒店與公寓區(qū)進行分別管理，設有獨立的大堂、門廳和電梯。公寓設置單向開啟門，公寓住戶能方便地進入商業(yè)區(qū)。每隔十數層設一層避難層。 4/2/2023 105小結：硬件（超高建筑群） +軟性服務（頂級團隊打造） +項目亮點（空中大堂、公共空間） 北京 最高的綜合體建筑群，俯瞰紫禁城頂級的團隊打造 —— 國際大師手筆頂級的酒店管理公司 —— 凱悅酒店最高檔的管理品牌 大堂 。公寓共享超五星級酒店大堂， 設置在 60層高空 公共空間 。公寓大堂、門庭、電梯間等公共部分 大師設計 ， 用材極致 ；立體水系應用、群房頂層空中花園 價值標桿。 柏悅府作為價值標桿，標定產品價值檔次 設備。 客梯梯速體現設備品質整體項目的塔尖效應：公寓的幾個亮點：4/2/2023 106地標性綜合體公寓關鍵成功因素 KPI分析KPI體系人文體系功能化體系塔尖效應 —— 城市中的高端示范效應建筑外觀體系 —— 地標型建筑硬性指標軟性指標舒適 /奢華產品精益服務 —— 星級酒店 /俱樂部管理功能復合 —— 體現綜合體的復合功能……豪華裝修 /高級配置獨享公共空間尊貴權益 —— 在其他物業(yè)內享有特殊權益4/2/2023 107項目整體發(fā)展定位關鍵詞：客戶定位、整體定位4/2/2023 108投資型產品自住兼投資保值增值、區(qū)位、裝修、配套、定制化服務絕對的舒適性過渡型產品第一居所要求生活便利低總價、低首付、低月供服務、私秘性客戶群消費心理 產品要求區(qū)位、裝修、配套滿足自住要求消費動機第三空間尊貴地位體現生活圈子財富新貴中產階層青年起步階層公寓產品購買客戶隱性因素分析客戶定位4/2/2023 109公寓產品購買客戶顯性因素分析30～ 45薪水、投資等 5000～ 1萬元 /月依靠投資月收入萬元以上首次置業(yè) 主要依靠薪水一般位于 5000元 /月以下二次置業(yè)以上年齡 經濟結構二次置業(yè)或以上20～ 30置業(yè)經歷30～ 45財富新貴中產階層青年起步階層4/2/2023 110財富新貴客戶形態(tài)總結 價值點基本特點? 年齡： 3045歲? 圈子小，很多人之間相互認識，傳播速度快? 事業(yè)心強，工作比較忙? 有私家車，對周邊的生活配套要求不高? 同階層人員之間具有頻繁的互動性，相互之間影響力人生觀? 倡導獨立意識和獨創(chuàng)風格，彰顯反對趨同的個性化和自我化，崇尚個性自由精神。? 追求精英主義，從而獲得品味脫俗和出類拔萃的心理和情感滿足。消費觀? 物質上追求奢侈品，以體現自己的品味；? 愿意接受新事物，對新概念、新潮流總是敏銳的；? 對價格不敏感，愿意為自己欣賞的東西多掏錢；4/2/2023 111目標客層一：普通政府公務員事業(yè)單位人員、普通專業(yè)技術人員、單位員工等對中高端價格住宅商品的需求市場。目標客層二：奢侈購房群體，包括生意人、高級政府公務員事業(yè)單位人員、專業(yè)技術人員及中高層管理人員對高檔商品住宅的需求市場。我們認為以下兩個目標客戶市場我們均可以進入。中層 /中高層客戶 高層客戶本項目主要把握的市場本項目主要訴求的市場以高帶低的市場策略低風險主要利潤來源高風險提升社區(qū)形象目標客群組客戶分析客戶分析 ———— 動態(tài)客戶分析動態(tài)客戶分析4/2/2023 112購買類型 客戶定位 作用 年齡 職業(yè) 行為及心理特征 置業(yè)類型主導型社會精英階層標準客戶，市場主流，多購主力戶型，社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。3545歲為主以私營老板、職業(yè)經理、高級公務員、主治醫(yī)師為主有自己獨特的品味，不盲目從流，懂得享受生活，追求生活品味與素質，三口之家居多。二次置業(yè)為主提升型暴發(fā)戶階層高端項目標準客戶，對產品的檔次、品牌要求較高45歲左右 以個體戶和小業(yè)主為主 財大氣粗，購買力強，落定迅速。 多次置業(yè)標志型金領貴族階層市場領頭羊，追求與身份地位相匹配的高尚居住空間，以大戶型和復式的需求為主3035歲 企業(yè)高管，打工皇帝。 不滿足于當地已有社會生活形態(tài)與層次。 二次或多次置業(yè)引導型知識英才階層注重居住文化品味與生活品質的提升，對市場消費有較強的引導性作用。2530歲主要包括高收入的的自由職業(yè)者、高級白領、律師比較年輕、前衛(wèi)、時尚、多為滿巢家庭或三口之家。 首次置業(yè)跟進型普通中產階層市場追隨者，隨市場推廣力度和品牌效應的擴大，其數量增加較快，潛力較大較廣泛分布于多種行業(yè)主要包括公務員和小業(yè)主主要為改善居住環(huán)境，或有些積蓄進行投資。 二次置業(yè)客戶分析客戶分析 ———— 客戶對位客戶對位4/2/2023 113項目客戶群定位本項目目標客戶：財富新貴本項目目標客戶：財富新貴相對高端、金字塔中上層、前衛(wèi)人士相對高端、金字塔中上層、前衛(wèi)人士4/2/2023 114總體定位策略：以全面升級為核心的開發(fā)策略跳出目前區(qū)域主流市場，選擇區(qū)域新興的高端市場物業(yè)類型的高價值化：創(chuàng)新型服務式精裝豪宅公寓產品形形式的差異化和多樣化：外部空間和內部空間的豐富性戶型設置相對聚焦，趨向舒適性和功能性配套的高端化：酒店配套以及專屬會所細分市場升級競爭對手升級發(fā)展理念升級產品開發(fā)升級與綠地、陽光等全國知名房企品牌開發(fā)商進行競爭賦予更新的生活理念，創(chuàng)造差異化的產品體驗，創(chuàng)造全新的開發(fā)理念4/2/2023 115在南昌經濟發(fā)展戰(zhàn)略與定位上，將項目發(fā)展置于整個濱江板塊乃至南昌市的命題內思考，對城市、文化、經濟等資源進行全方位整合，建立價值標桿體系。以 “ 全面突破和升級 ” 為核心策略的開發(fā)模式， 在規(guī)劃、產品創(chuàng)新、景觀、開發(fā)模式及合作團隊上實現品牌效應，樹立企業(yè)品牌。項目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位01024/2/2023 116人群價值城市價值生活價值人文價值項目發(fā)展概念四大價值體發(fā)展定位濱江板塊的門戶價值濱江板塊是南昌高端物業(yè)發(fā)展的重心，必將誕生國際級的物業(yè)，升級城市人居價值。財富人士的價值觀念城市財富核心和經濟命脈，全球財富人士云集。財富影響世界，人群決定圈層。從有形到無形，從張揚到專屬?，F代化都市的人文價值豪宅是地段、物業(yè)、文化等集大成者。一線濱江絕版地段，結合國際化時代潮流，圈層人文價值與此閃現。掌控資本后的生活價值進則繁華，退則寧靜，居則舒適，自得其樂。生活，才具有真正的價值。居住價值，從環(huán)境概念上升到自我、社交概念。4/2/2023 117本體分析本體分析 ———— 核心價值挖掘核心價值挖掘濱江核心生活圈濱江核心生活圈國際化新都市豪邸國際化新都市豪邸前景城市未來核心地帶區(qū)域增值空間潛力極大區(qū)域增值空間潛力極大便捷而高檔次的生活配套設施……產品立面高檔滿足客群價值趨向市場熱點產品……戶型空間尺度奢侈合理簡約不簡單現代人性化生活理念……科技、服務高品質酒店服務科技環(huán)保人居系統(tǒng)將會成為吸引客戶的一個重要參考值……配套周邊區(qū)域商業(yè)氛圍酒店的存在保證社區(qū)品質，專屬會所對銷售起到極大的推進作用……4/2/2023 118一線江景一線江景 +豪華公寓豪華公寓 + 酒店服務酒店服務 + 國際化國際化本體分析本體分析 ———— 定位詮釋定位詮釋4/2/2023 119給財智精英享樂的場所景觀豪宅 —— 舒逸、尊貴、品位、享受客戶人群 —— 成功人士、行業(yè)精英、高素質、高尚人群 …本體分析本體分析 ———— 定位詮釋定位詮釋4/2/2023 120功能多元化集居住、酒店、休閑娛樂型商業(yè)的綜合體滿足于多層次（城市金領、商務人群、投資客、頂級財富人群）置業(yè)的需要城市濱江一線財富階層私享特區(qū)整體發(fā)展定位精裝服務式公寓精裝服務式公寓 產權酒店產權酒店 豪華公寓豪華公寓博泰集團繼 “博泰 濱江 ”之后又一濱江豪宅巨作4/2/2023 121商務花園：□ 規(guī)劃要素：本案融酒店、服務式精裝公寓、豪華公寓等規(guī)劃，形成一個復合式、時尚化都市綜合體。將景觀、節(jié)能環(huán)保