【正文】 、銀街，是不少知名品牌店的首選地，形成繁華高尚的休閑場(chǎng)所，使公寓客戶(hù)的生活、娛樂(lè)配套得以極大豐富；? 東方君悅大酒店 —— 公寓客戶(hù)擁有東方君悅大酒店的酒店服務(wù)資源和優(yōu)惠項(xiàng)目，并同時(shí)享用君悅酒店的綠洲俱樂(lè)部和麗都鄉(xiāng)村俱樂(lè)部會(huì)員資格。4/2/2023 100基本指標(biāo)：建筑面積： 35萬(wàn)平米，共 3棟建筑占地面積： 容積率：約為 8（地上面積 ）物業(yè)組成：酒店式公寓 ： 1棟，面積 ， 63層，標(biāo)高 ，長(zhǎng)安街第一高度，俯瞰紫禁城；酒店 ：凱悅國(guó)際酒店的最高擋酒店，柏悅酒店，建面 ，237套客房。 配置申請(qǐng)吉尼斯紀(jì)錄的 63層頂層大堂寫(xiě)字樓： 2棟， 44層，標(biāo)高 186米，建筑面積 15萬(wàn)平方米， 1棟整體出售人保， 1棟自己持有，進(jìn)行租賃購(gòu)物中心：項(xiàng)目群樓的 14層為頂級(jí)奢侈品商業(yè)，建筑面積約 5萬(wàn)平米北京銀泰中心的地上第 1～ 3層和地下 1層組成了一個(gè)高品質(zhì)生活中心，主要經(jīng)營(yíng)特色高檔商品和餐飲。會(huì)所：4層為會(huì)員制俱樂(lè)部、 5層為健身中心和屋頂花園平臺(tái)，對(duì)外經(jīng)營(yíng)案例三：北京銀泰中心，長(zhǎng)安街最高的頂級(jí)地標(biāo)性綜合體項(xiàng)目4/2/2023 101精英團(tuán)隊(duì)打造：建筑設(shè)計(jì)： John ，世界著名的地標(biāo)性建筑設(shè)計(jì)師 酒店與公寓室內(nèi)設(shè)計(jì)： Peter Remedios，國(guó)際超五星級(jí)酒店集團(tuán)指定的室內(nèi)頂級(jí)設(shè)計(jì)大師餐飲與健身中心室內(nèi)設(shè)計(jì)：日本的 SUPER POTATO酒店管理：柏悅酒店，凱悅國(guó)際酒店的最高擋酒店管理品牌其他：超高層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、綜合機(jī)電設(shè)計(jì)、室內(nèi)外園景設(shè)計(jì)、特別燈光與聲學(xué)設(shè)計(jì)、后勤區(qū)設(shè)計(jì)、品牌標(biāo)示設(shè)計(jì)等來(lái)自國(guó)際專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)軟性服務(wù)：寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓、會(huì)所等管理均 美國(guó)凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)全盤(pán)管理 ， 美國(guó)凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)將在北京成立第一個(gè)品牌物業(yè)管理公司精英團(tuán)隊(duì)：建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、園林、燈光、聲學(xué)、物業(yè)管理等均為國(guó)際大師團(tuán)隊(duì)打造4/2/2023 102公寓發(fā)力點(diǎn)：價(jià)值標(biāo)桿、超五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)、共用酒店大堂產(chǎn)品分級(jí)與戶(hù)型設(shè)計(jì)柏悅府（樓王）價(jià)值標(biāo)桿 柏悅居戶(hù)型面積： 4001600平米共 ， 28套客房一居室：面積為 132/134/138平米二居室：面積為 240242平米共 ， 216套3558層 ； 50～ 58層 層高 ；凈高 毛坯房，按客戶(hù)要求度身定做 與酒店統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修，贈(zèng)送家俱和家庭電器， 8000元 /平米標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售狀況目前銷(xiāo)售價(jià)格 45000元 /平方米，每月銷(xiāo)售 11套管理費(fèi)用物業(yè)費(fèi) 2美元 /月，并與酒店公用頂層大堂建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)p頂層空中大堂，并采用中國(guó)燈籠式的建筑造型p立體化景觀設(shè)計(jì)，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂?shù)幕▓@以及室內(nèi)景觀相結(jié)合 p水景 ,點(diǎn)綴性的、立體的，貫穿在整體環(huán)境設(shè)計(jì)中4/2/2023 103裝修裝飾：外立面、玻璃用材以及公共空間設(shè)計(jì)體現(xiàn)公寓檔次外立面用材整體式玻璃石材組合式鋁合金幕墻，是最高品質(zhì)的幕墻設(shè)計(jì)和用料 公共空間：大堂、門(mén)廳、電梯廳、過(guò)道和停車(chē)場(chǎng)等 p 由世界著名的 Remedios Siembieda Peter Remedios先生設(shè)計(jì)p 選用高級(jí)石材、木材、地毯等裝修材料，選料極為考究p 還配以國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)的家俱、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品。 玻璃用材雙鋼化 LOWE鍍膜中空玻璃（ 8+12+8），具有保溫、隔熱、隔音、防紫外線輻射等多項(xiàng)優(yōu)點(diǎn) 停車(chē)位地下 34層停車(chē)場(chǎng)， 1600個(gè)，全部出租，公寓保證每戶(hù)至少 1個(gè)車(chē)位4/2/2023 104公寓設(shè)備配置：電梯配置超出市場(chǎng)平均水平供電 p雙路 供電，同時(shí)設(shè)后備發(fā)電機(jī)可 分戶(hù)控制 燃?xì)?p天然氣入戶(hù) 供暖 p市政供暖。設(shè)備末端為 四管制風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ，室內(nèi)無(wú)需安裝暖氣管，節(jié)省套內(nèi)可用空間。 供水 p提供 自來(lái)水、中水和熱水 ；提供 軟化水 ； 24小時(shí)熱水供應(yīng)空調(diào) p采用四管制風(fēng)機(jī)盤(pán)管和集中處理新風(fēng)的最先進(jìn)中央空調(diào)系統(tǒng)，各戶(hù)均設(shè)有相對(duì)獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)， 公寓內(nèi)各區(qū)域的風(fēng)量和溫度都可單獨(dú)控制電梯 p酒店、商場(chǎng)、柏悅居、柏悅府均 分別設(shè)置單獨(dú)客梯 ；柏悅居配置 3部客梯，柏悅府配置 2部客梯，為進(jìn)口 OTIS高級(jí)品牌電梯；p柏悅居梯速為 /秒 ，載重 1350千克；柏悅府梯速為 6米 /秒 ，載重 1350千克電訊 p網(wǎng)口： 1居有 1個(gè)寬帶接入點(diǎn)； 2居室分別位于主臥室和起居室的寫(xiě)字抬處有 2個(gè)接口。 p電話接口： 1居室有 5個(gè)電話接口， 2居室有 9個(gè) 安防 p公寓安全防衛(wèi)系統(tǒng)納入大廈綜合安全防衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)一管理。保安在公寓大堂用內(nèi)線電話通報(bào)業(yè)主訪客來(lái)訪，業(yè)主也可以通過(guò)有線電視看到大堂訪客的情況；公寓各樓層均有保安監(jiān)控?cái)z像頭監(jiān)視。p業(yè)主可以使用 “ 一卡通 ” 進(jìn)入公寓和停車(chē)場(chǎng)。提供 24小時(shí)巡更服務(wù)p商場(chǎng)和酒店與公寓區(qū)進(jìn)行分別管理，設(shè)有獨(dú)立的大堂、門(mén)廳和電梯。公寓設(shè)置單向開(kāi)啟門(mén)，公寓住戶(hù)能方便地進(jìn)入商業(yè)區(qū)。每隔十?dāng)?shù)層設(shè)一層避難層。 4/2/2023 105小結(jié)：硬件（超高建筑群） +軟性服務(wù)（頂級(jí)團(tuán)隊(duì)打造） +項(xiàng)目亮點(diǎn)（空中大堂、公共空間） 北京 最高的綜合體建筑群，俯瞰紫禁城頂級(jí)的團(tuán)隊(duì)打造 —— 國(guó)際大師手筆頂級(jí)的酒店管理公司 —— 凱悅酒店最高檔的管理品牌 大堂 。公寓共享超五星級(jí)酒店大堂， 設(shè)置在 60層高空 公共空間 。公寓大堂、門(mén)庭、電梯間等公共部分 大師設(shè)計(jì) ， 用材極致 ；立體水系應(yīng)用、群房頂層空中花園 價(jià)值標(biāo)桿。 柏悅府作為價(jià)值標(biāo)桿，標(biāo)定產(chǎn)品價(jià)值檔次 設(shè)備。 客梯梯速體現(xiàn)設(shè)備品質(zhì)整體項(xiàng)目的塔尖效應(yīng)：公寓的幾個(gè)亮點(diǎn)：4/2/2023 106地標(biāo)性綜合體公寓關(guān)鍵成功因素 KPI分析KPI體系人文體系功能化體系塔尖效應(yīng) —— 城市中的高端示范效應(yīng)建筑外觀體系 —— 地標(biāo)型建筑硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)舒適 /奢華產(chǎn)品精益服務(wù) —— 星級(jí)酒店 /俱樂(lè)部管理功能復(fù)合 —— 體現(xiàn)綜合體的復(fù)合功能……豪華裝修 /高級(jí)配置獨(dú)享公共空間尊貴權(quán)益 —— 在其他物業(yè)內(nèi)享有特殊權(quán)益4/2/2023 107項(xiàng)目整體發(fā)展定位關(guān)鍵詞：客戶(hù)定位、整體定位4/2/2023 108投資型產(chǎn)品自住兼投資保值增值、區(qū)位、裝修、配套、定制化服務(wù)絕對(duì)的舒適性過(guò)渡型產(chǎn)品第一居所要求生活便利低總價(jià)、低首付、低月供服務(wù)、私秘性客戶(hù)群消費(fèi)心理 產(chǎn)品要求區(qū)位、裝修、配套滿(mǎn)足自住要求消費(fèi)動(dòng)機(jī)第三空間尊貴地位體現(xiàn)生活圈子財(cái)富新貴中產(chǎn)階層青年起步階層公寓產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)隱性因素分析客戶(hù)定位4/2/2023 109公寓產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)顯性因素分析30～ 45薪水、投資等 5000～ 1萬(wàn)元 /月依靠投資月收入萬(wàn)元以上首次置業(yè) 主要依靠薪水一般位于 5000元 /月以下二次置業(yè)以上年齡 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)二次置業(yè)或以上20～ 30置業(yè)經(jīng)歷30～ 45財(cái)富新貴中產(chǎn)階層青年起步階層4/2/2023 110財(cái)富新貴客戶(hù)形態(tài)總結(jié) 價(jià)值點(diǎn)基本特點(diǎn)? 年齡： 3045歲? 圈子小，很多人之間相互認(rèn)識(shí)，傳播速度快? 事業(yè)心強(qiáng)，工作比較忙? 有私家車(chē)，對(duì)周邊的生活配套要求不高? 同階層人員之間具有頻繁的互動(dòng)性，相互之間影響力人生觀? 倡導(dǎo)獨(dú)立意識(shí)和獨(dú)創(chuàng)風(fēng)格，彰顯反對(duì)趨同的個(gè)性化和自我化，崇尚個(gè)性自由精神。? 追求精英主義，從而獲得品味脫俗和出類(lèi)拔萃的心理和情感滿(mǎn)足。消費(fèi)觀? 物質(zhì)上追求奢侈品，以體現(xiàn)自己的品味；? 愿意接受新事物，對(duì)新概念、新潮流總是敏銳的；? 對(duì)價(jià)格不敏感，愿意為自己欣賞的東西多掏錢(qián)；4/2/2023 111目標(biāo)客層一：普通政府公務(wù)員事業(yè)單位人員、普通專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、單位員工等對(duì)中高端價(jià)格住宅商品的需求市場(chǎng)。目標(biāo)客層二：奢侈購(gòu)房群體，包括生意人、高級(jí)政府公務(wù)員事業(yè)單位人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及中高層管理人員對(duì)高檔商品住宅的需求市場(chǎng)。我們認(rèn)為以下兩個(gè)目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)我們均可以進(jìn)入。中層 /中高層客戶(hù) 高層客戶(hù)本項(xiàng)目主要把握的市場(chǎng)本項(xiàng)目主要訴求的市場(chǎng)以高帶低的市場(chǎng)策略低風(fēng)險(xiǎn)主要利潤(rùn)來(lái)源高風(fēng)險(xiǎn)提升社區(qū)形象目標(biāo)客群組客戶(hù)分析客戶(hù)分析 ———— 動(dòng)態(tài)客戶(hù)分析動(dòng)態(tài)客戶(hù)分析4/2/2023 112購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型 客戶(hù)定位 作用 年齡 職業(yè) 行為及心理特征 置業(yè)類(lèi)型主導(dǎo)型社會(huì)精英階層標(biāo)準(zhǔn)客戶(hù)，市場(chǎng)主流，多購(gòu)主力戶(hù)型，社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。3545歲為主以私營(yíng)老板、職業(yè)經(jīng)理、高級(jí)公務(wù)員、主治醫(yī)師為主有自己獨(dú)特的品味，不盲目從流，懂得享受生活，追求生活品味與素質(zhì)，三口之家居多。二次置業(yè)為主提升型暴發(fā)戶(hù)階層高端項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)客戶(hù)，對(duì)產(chǎn)品的檔次、品牌要求較高45歲左右 以個(gè)體戶(hù)和小業(yè)主為主 財(cái)大氣粗，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，落定迅速。 多次置業(yè)標(biāo)志型金領(lǐng)貴族階層市場(chǎng)領(lǐng)頭羊，追求與身份地位相匹配的高尚居住空間，以大戶(hù)型和復(fù)式的需求為主3035歲 企業(yè)高管，打工皇帝。 不滿(mǎn)足于當(dāng)?shù)匾延猩鐣?huì)生活形態(tài)與層次。 二次或多次置業(yè)引導(dǎo)型知識(shí)英才階層注重居住文化品味與生活品質(zhì)的提升，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)有較強(qiáng)的引導(dǎo)性作用。2530歲主要包括高收入的的自由職業(yè)者、高級(jí)白領(lǐng)、律師比較年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、多為滿(mǎn)巢家庭或三口之家。 首次置業(yè)跟進(jìn)型普通中產(chǎn)階層市場(chǎng)追隨者，隨市場(chǎng)推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大較廣泛分布于多種行業(yè)主要包括公務(wù)員和小業(yè)主主要為改善居住環(huán)境，或有些積蓄進(jìn)行投資。 二次置業(yè)客戶(hù)分析客戶(hù)分析 ———— 客戶(hù)對(duì)位客戶(hù)對(duì)位4/2/2023 113項(xiàng)目客戶(hù)群定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)：財(cái)富新貴本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)：財(cái)富新貴相對(duì)高端、金字塔中上層、前衛(wèi)人士相對(duì)高端、金字塔中上層、前衛(wèi)人士4/2/2023 114總體定位策略：以全面升級(jí)為核心的開(kāi)發(fā)策略跳出目前區(qū)域主流市場(chǎng)，選擇區(qū)域新興的高端市場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型的高價(jià)值化：創(chuàng)新型服務(wù)式精裝豪宅公寓產(chǎn)品形形式的差異化和多樣化：外部空間和內(nèi)部空間的豐富性戶(hù)型設(shè)置相對(duì)聚焦，趨向舒適性和功能性配套的高端化：酒店配套以及專(zhuān)屬會(huì)所細(xì)分市場(chǎng)升級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手升級(jí)發(fā)展理念升級(jí)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)升級(jí)與綠地、陽(yáng)光等全國(guó)知名房企品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)賦予更新的生活理念，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品體驗(yàn)，創(chuàng)造全新的開(kāi)發(fā)理念4/2/2023 115在南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與定位上，將項(xiàng)目發(fā)展置于整個(gè)濱江板塊乃至南昌市的命題內(nèi)思考，對(duì)城市、文化、經(jīng)濟(jì)等資源進(jìn)行全方位整合，建立價(jià)值標(biāo)桿體系。以 “ 全面突破和升級(jí) ” 為核心策略的開(kāi)發(fā)模式， 在規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、景觀、開(kāi)發(fā)模式及合作團(tuán)隊(duì)上實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)，樹(shù)立企業(yè)品牌。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位01024/2/2023 116人群價(jià)值城市價(jià)值生活價(jià)值人文價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展概念四大價(jià)值體發(fā)展定位濱江板塊的門(mén)戶(hù)價(jià)值濱江板塊是南昌高端物業(yè)發(fā)展的重心，必將誕生國(guó)際級(jí)的物業(yè)，升級(jí)城市人居價(jià)值。財(cái)富人士的價(jià)值觀念城市財(cái)富核心和經(jīng)濟(jì)命脈，全球財(cái)富人士云集。財(cái)富影響世界，人群決定圈層。從有形到無(wú)形，從張揚(yáng)到專(zhuān)屬?，F(xiàn)代化都市的人文價(jià)值豪宅是地段、物業(yè)、文化等集大成者。一線濱江絕版地段，結(jié)合國(guó)際化時(shí)代潮流，圈層人文價(jià)值與此閃現(xiàn)。掌控資本后的生活價(jià)值進(jìn)則繁華，退則寧?kù)o，居則舒適，自得其樂(lè)。生活，才具有真正的價(jià)值。居住價(jià)值，從環(huán)境概念上升到自我、社交概念。4/2/2023 117本體分析本體分析 ———— 核心價(jià)值挖掘核心價(jià)值挖掘?yàn)I江核心生活圈濱江核心生活圈國(guó)際化新都市豪邸國(guó)際化新都市豪邸前景城市未來(lái)核心地帶區(qū)域增值空間潛力極大區(qū)域增值空間潛力極大便捷而高檔次的生活配套設(shè)施……產(chǎn)品立面高檔滿(mǎn)足客群價(jià)值趨向市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品……戶(hù)型空間尺度奢侈合理簡(jiǎn)約不簡(jiǎn)單現(xiàn)代人性化生活理念……科技、服務(wù)高品質(zhì)酒店服務(wù)科技環(huán)保人居系統(tǒng)將會(huì)成為吸引客戶(hù)的一個(gè)重要參考值……配套周邊區(qū)域商業(yè)氛圍酒店的存在保證社區(qū)品質(zhì)，專(zhuān)屬會(huì)所對(duì)銷(xiāo)售起到極大的推進(jìn)作用……4/2/2023 118一線江景一線江景 +豪華公寓豪華公寓 + 酒店服務(wù)酒店服務(wù) + 國(guó)際化國(guó)際化本體分析本體分析 ———— 定位詮釋定位詮釋4/2/2023 119給財(cái)智精英享樂(lè)的場(chǎng)所景觀豪宅 —— 舒逸、尊貴、品位、享受客戶(hù)人群 —— 成功人士、行業(yè)精英、高素質(zhì)、高尚人群 …本體分析本體分析 ———— 定位詮釋定位詮釋4/2/2023 120功能多元化集居住、酒店、休閑娛樂(lè)型商業(yè)的綜合體滿(mǎn)足于多層次（城市金領(lǐng)、商務(wù)人群、投資客、頂級(jí)財(cái)富人群）置業(yè)的需要城市濱江一線財(cái)富階層私享特區(qū)整體發(fā)展定位精裝服務(wù)式公寓精裝服務(wù)式公寓 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店 豪華公寓豪華公寓博泰集團(tuán)繼 “博泰 濱江 ”之后又一濱江豪宅巨作4/2/2023 121商務(wù)花園：□ 規(guī)劃要素：本案融酒店、服務(wù)式精裝公寓、豪華公寓等規(guī)劃，形成一個(gè)復(fù)合式、時(shí)尚化都市綜合體。將景觀、節(jié)能環(huán)保