【正文】 ■ 對設(shè)計過程質(zhì)量缺乏有效的控制： ◆ 設(shè)計單位不一定了解客戶需求，不一定掌 握客戶標準的設(shè)計控制要點，不一定清楚 開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，更不一定知道 如何通過設(shè)計強化對工程質(zhì)量通病進行預(yù) 防 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 如果開發(fā)企業(yè)不能在設(shè)計前期，對設(shè)計單 位提出具體明確的設(shè)計要點和細部要求， 完全依靠施工圖質(zhì)量控制。一旦出現(xiàn)重大 設(shè)計缺陷，要么造成設(shè)計返工，要么帶有 質(zhì)量缺陷進行施工，都會嚴重影響項目的 開發(fā)周期或工程質(zhì)量 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 設(shè)計專業(yè)計算、設(shè)計參數(shù)確認、設(shè)計選型 等決定工程成本的關(guān)鍵因素，如果不能在 設(shè)計過程中進行審查，一旦出現(xiàn)偏差，要 不造成顛覆性設(shè)計返工，要不造成甲方工 程成本的極大浪費，依靠后期工程招標壓 縮施工成本，只是治標不治本的做法 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 對設(shè)計施工圖審查缺乏有效的管理： ◆ 開發(fā)企業(yè)往往習慣性地一拿到施工圖，迫 不及待的馬上組織招標、施工等后續(xù)工作 忽視了應(yīng)同步進行的甲方施工圖審查環(huán)節(jié) ◆ 傳統(tǒng)的施工圖審查，往往偏重于設(shè)計規(guī)范 的審查，忽視對客戶質(zhì)量標準的審查 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 工程的施工圖會審，往往偏重于 “ 錯、漏、 碰 、缺 ” 和施工工藝工序等操作性方面的 審查 ◆ 客戶使用功能性審查、關(guān)鍵施工質(zhì)量通病 防治節(jié)點、甲供材、甲分包與總包的交叉 作業(yè)界面及節(jié)點等，由于與總包單位和監(jiān) 理單位關(guān)系不大，往往在施工圖會審中很 難發(fā)現(xiàn) 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 缺乏標準的最低價中標忽視了質(zhì)量控制 ◆ 在普遍采用 “ 工程量清單 ” 報價方式后， 最低價中標成為開發(fā)企業(yè)普遍采用的中標 原則。但由于在考察、入圍、招標文件中 缺乏統(tǒng)一的管理標準、質(zhì)量標準、技術(shù)標 準、配合標準等方面的考核及要求，實際 產(chǎn)生的最低價往往是以降低工程質(zhì)量為代 價的 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 我們會在招標文件中明確關(guān)鍵工序、關(guān)鍵 部位工藝質(zhì)量控制體系的具體要求嗎？ ◆ 我們會在招標文件中約定工程質(zhì)量樣板要 求、成品保護要求、工程照管要求嗎？ ◆ 我們會在招標文件中約定分戶驗收、交付、 維修等高、低限指標的獎懲要求嗎？ ◆ 我們會在招標文件中約定不同階段施工企 業(yè)技術(shù)、質(zhì)檢人員的具體配備要求嗎？ 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 對工程質(zhì)量偏重于目標管理和結(jié)果管理 ◆ 施工組織設(shè)計審查忽視質(zhì)保體系和責任體 系要求 ◆ 專項技術(shù)方案要求不明確 ◆ 技術(shù)交底審查流于形式 ◆ 關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位質(zhì)量控制的重要手段 樣板引路流于形式 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 缺乏過程質(zhì)量控制的管理工具，檢查要求、 檢查標準不清晰，質(zhì)量責任無法落實 ◆ 對總分包施工界面、工序交叉作業(yè)質(zhì)量控 制缺乏明確的質(zhì)量控制要求 ◆ 分戶驗收流于形式 ◆ 維修不及時、維修質(zhì)量不到位容易引發(fā) 激烈的業(yè)主投訴升級 工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進度前期過程控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設(shè)計圖紙的保障 ◆ 報批報建手續(xù)的保障 ◆ 成本確定的保障 ◆ 招標采購的保障 ◆ 施工場地 “ 三通一平 ” 的保障 工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進度招標過程控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 招標文件中只對關(guān)鍵形象進度節(jié)點進行約 定，對施工流水段劃分沒有具體要求 ◆ 招標文件中沒有 約定施工不同階段人、機、 料配備的基本要求 工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 招標文件中沒有 約定一旦出現(xiàn)工程進度滯 后，甲方對管理補充要求、承包范圍調(diào)整 要求、管理費收取、已完工程費用認定標 準，后續(xù)施工費用標準、作業(yè)面退出條件 工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進度施工過程控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 施工組織設(shè)計及專項施工方案的合理性 ◆ 甲供材、甲分包進場的保障 ◆ 總、分包穿插工序作業(yè)配合的保障 ◆ 市政配套施工單位進場的保障 ◆ 施工場地、道路的保障 ◆ 專項驗收的保障 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 目標成本管理體系不完善： ◆ 目標成本： ◆ 責任成本： ◆ 動態(tài)成本： ◆ 過程成本控制： 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 產(chǎn)品定位階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 產(chǎn)品定位： ◆ 類型與檔次定位： ◆ 單價： ◆ 總價： 高層 /多層 /低密度 /別墅 決定產(chǎn)品檔次。聽成本還是聽市場？ 客戶支付能力檔次 高檔次高總價 VS低檔次高總價 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 容積率： ◆ 產(chǎn)品類型： ◆ 區(qū)位 檔次 交通方式： 聽規(guī)劃還是聽市場？ 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 車位配置 ◆ 家庭結(jié)構(gòu)、生活方式： 戶型細節(jié) ◆ 愛好品位： 建筑形象 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率： 限高： 6層 建筑密度： 30％ 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率與利潤率的測算 容積率 單價 總利潤 利潤率 建筑形式 方案一 4500元 /㎡ 12150萬元 33% 花園洋房 方案二 5500元 /㎡ 12375萬元 41% 疊拼 方案三 7000元 /㎡ 9450萬元 32% TOWNHOUSE 方案四 12500元 /㎡ 8438萬元 28% 獨棟別墅 疊拼具有與低層（四層）板樓相似（甚至更高）的容積率，且因為類似 TOWNHOUSE，售價也更高 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 設(shè)計階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設(shè)計階段的成本管理缺乏管控 ◆ 規(guī)劃設(shè)計階段： 規(guī)劃指標分析，產(chǎn)品參數(shù)控制（如門窗比 例、公攤面積、配套指標），設(shè)備系統(tǒng)檔 次、土方平衡方案，市政配套方案等 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 擴初設(shè)計階段： 建筑、結(jié)構(gòu)參數(shù)控制（層高、地基處理形 式、結(jié)構(gòu)形式，荷載取值，配筋要求等） 設(shè)備系統(tǒng)、參數(shù)控制 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 招標階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 工程量清單編制缺乏審查， “ 丟、漏、錯 ” 項造成后期成本增加 ◆ 招標文件、合約文件中甲、乙方責、權(quán)、 利、分包配合、材料領(lǐng)用等管理要求劃分 不清，造成后期成本增加 ◆ 施工措施費明細不清，造成后期成本增加 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ “ 先洽后干 ” 與 “ 先干后洽 ” 的效率之爭 ◆ “ 三邊工程 ” 成本控制的難點 ◆ 甲供材、甲分包組織對工程成本的影響 ◆ 防止設(shè)計缺失造成工程返工損失