【正文】 ■ 對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程質(zhì)量缺乏有效的控制： ◆ 設(shè)計(jì)單位不一定了解客戶需求，不一定掌 握客戶標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，不一定清楚 開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，更不一定知道 如何通過(guò)設(shè)計(jì)強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量通病進(jìn)行預(yù) 防 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 如果開發(fā)企業(yè)不能在設(shè)計(jì)前期，對(duì)設(shè)計(jì)單 位提出具體明確的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和細(xì)部要求， 完全依靠施工圖質(zhì)量控制。一旦出現(xiàn)重大 設(shè)計(jì)缺陷，要么造成設(shè)計(jì)返工，要么帶有 質(zhì)量缺陷進(jìn)行施工，都會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的 開發(fā)周期或工程質(zhì)量 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 設(shè)計(jì)專業(yè)計(jì)算、設(shè)計(jì)參數(shù)確認(rèn)、設(shè)計(jì)選型 等決定工程成本的關(guān)鍵因素，如果不能在 設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)偏差，要 不造成顛覆性設(shè)計(jì)返工，要不造成甲方工 程成本的極大浪費(fèi)，依靠后期工程招標(biāo)壓 縮施工成本，只是治標(biāo)不治本的做法 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 對(duì)設(shè)計(jì)施工圖審查缺乏有效的管理： ◆ 開發(fā)企業(yè)往往習(xí)慣性地一拿到施工圖，迫 不及待的馬上組織招標(biāo)、施工等后續(xù)工作 忽視了應(yīng)同步進(jìn)行的甲方施工圖審查環(huán)節(jié) ◆ 傳統(tǒng)的施工圖審查，往往偏重于設(shè)計(jì)規(guī)范 的審查，忽視對(duì)客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的審查 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 工程的施工圖會(huì)審，往往偏重于 “ 錯(cuò)、漏、 碰 、缺 ” 和施工工藝工序等操作性方面的 審查 ◆ 客戶使用功能性審查、關(guān)鍵施工質(zhì)量通病 防治節(jié)點(diǎn)、甲供材、甲分包與總包的交叉 作業(yè)界面及節(jié)點(diǎn)等，由于與總包單位和監(jiān) 理單位關(guān)系不大，往往在施工圖會(huì)審中很 難發(fā)現(xiàn) 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 缺乏標(biāo)準(zhǔn)的最低價(jià)中標(biāo)忽視了質(zhì)量控制 ◆ 在普遍采用 “ 工程量清單 ” 報(bào)價(jià)方式后， 最低價(jià)中標(biāo)成為開發(fā)企業(yè)普遍采用的中標(biāo) 原則。但由于在考察、入圍、招標(biāo)文件中 缺乏統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)、配合標(biāo)準(zhǔn)等方面的考核及要求，實(shí)際 產(chǎn)生的最低價(jià)往往是以降低工程質(zhì)量為代 價(jià)的 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 我們會(huì)在招標(biāo)文件中明確關(guān)鍵工序、關(guān)鍵 部位工藝質(zhì)量控制體系的具體要求嗎？ ◆ 我們會(huì)在招標(biāo)文件中約定工程質(zhì)量樣板要 求、成品保護(hù)要求、工程照管要求嗎？ ◆ 我們會(huì)在招標(biāo)文件中約定分戶驗(yàn)收、交付、 維修等高、低限指標(biāo)的獎(jiǎng)懲要求嗎？ ◆ 我們會(huì)在招標(biāo)文件中約定不同階段施工企 業(yè)技術(shù)、質(zhì)檢人員的具體配備要求嗎？ 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 對(duì)工程質(zhì)量偏重于目標(biāo)管理和結(jié)果管理 ◆ 施工組織設(shè)計(jì)審查忽視質(zhì)保體系和責(zé)任體 系要求 ◆ 專項(xiàng)技術(shù)方案要求不明確 ◆ 技術(shù)交底審查流于形式 ◆ 關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位質(zhì)量控制的重要手段 樣板引路流于形式 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 缺乏過(guò)程質(zhì)量控制的管理工具，檢查要求、 檢查標(biāo)準(zhǔn)不清晰，質(zhì)量責(zé)任無(wú)法落實(shí) ◆ 對(duì)總分包施工界面、工序交叉作業(yè)質(zhì)量控 制缺乏明確的質(zhì)量控制要求 ◆ 分戶驗(yàn)收流于形式 ◆ 維修不及時(shí)、維修質(zhì)量不到位容易引發(fā) 激烈的業(yè)主投訴升級(jí) 工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進(jìn)度前期過(guò)程控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設(shè)計(jì)圖紙的保障 ◆ 報(bào)批報(bào)建手續(xù)的保障 ◆ 成本確定的保障 ◆ 招標(biāo)采購(gòu)的保障 ◆ 施工場(chǎng)地 “ 三通一平 ” 的保障 工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進(jìn)度招標(biāo)過(guò)程控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 招標(biāo)文件中只對(duì)關(guān)鍵形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行約 定，對(duì)施工流水段劃分沒(méi)有具體要求 ◆ 招標(biāo)文件中沒(méi)有 約定施工不同階段人、機(jī)、 料配備的基本要求 工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 招標(biāo)文件中沒(méi)有 約定一旦出現(xiàn)工程進(jìn)度滯 后，甲方對(duì)管理補(bǔ)充要求、承包范圍調(diào)整 要求、管理費(fèi)收取、已完工程費(fèi)用認(rèn)定標(biāo) 準(zhǔn)，后續(xù)施工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)面退出條件 工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進(jìn)度施工過(guò)程控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案的合理性 ◆ 甲供材、甲分包進(jìn)場(chǎng)的保障 ◆ 總、分包穿插工序作業(yè)配合的保障 ◆ 市政配套施工單位進(jìn)場(chǎng)的保障 ◆ 施工場(chǎng)地、道路的保障 ◆ 專項(xiàng)驗(yàn)收的保障 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 目標(biāo)成本管理體系不完善： ◆ 目標(biāo)成本： ◆ 責(zé)任成本： ◆ 動(dòng)態(tài)成本： ◆ 過(guò)程成本控制： 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 產(chǎn)品定位階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 產(chǎn)品定位： ◆ 類型與檔次定位： ◆ 單價(jià)： ◆ 總價(jià)： 高層 /多層 /低密度 /別墅 決定產(chǎn)品檔次。聽成本還是聽市場(chǎng)？ 客戶支付能力檔次 高檔次高總價(jià) VS低檔次高總價(jià) 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 容積率： ◆ 產(chǎn)品類型： ◆ 區(qū)位 檔次 交通方式： 聽規(guī)劃還是聽市場(chǎng)？ 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 車位配置 ◆ 家庭結(jié)構(gòu)、生活方式： 戶型細(xì)節(jié) ◆ 愛(ài)好品位： 建筑形象 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率： 限高： 6層 建筑密度： 30％ 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率與利潤(rùn)率的測(cè)算 容積率 單價(jià) 總利潤(rùn) 利潤(rùn)率 建筑形式 方案一 4500元 /㎡ 12150萬(wàn)元 33% 花園洋房 方案二 5500元 /㎡ 12375萬(wàn)元 41% 疊拼 方案三 7000元 /㎡ 9450萬(wàn)元 32% TOWNHOUSE 方案四 12500元 /㎡ 8438萬(wàn)元 28% 獨(dú)棟別墅 疊拼具有與低層（四層）板樓相似（甚至更高）的容積率，且因?yàn)轭愃?TOWNHOUSE，售價(jià)也更高 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 設(shè)計(jì)階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設(shè)計(jì)階段的成本管理缺乏管控 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段： 規(guī)劃指標(biāo)分析，產(chǎn)品參數(shù)控制（如門窗比 例、公攤面積、配套指標(biāo)），設(shè)備系統(tǒng)檔 次、土方平衡方案，市政配套方案等 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 建筑、結(jié)構(gòu)參數(shù)控制（層高、地基處理形 式、結(jié)構(gòu)形式，荷載取值，配筋要求等） 設(shè)備系統(tǒng)、參數(shù)控制 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 招標(biāo)階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 工程量清單編制缺乏審查， “ 丟、漏、錯(cuò) ” 項(xiàng)造成后期成本增加 ◆ 招標(biāo)文件、合約文件中甲、乙方責(zé)、權(quán)、 利、分包配合、材料領(lǐng)用等管理要求劃分 不清，造成后期成本增加 ◆ 施工措施費(fèi)明細(xì)不清，造成后期成本增加 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ “ 先洽后干 ” 與 “ 先干后洽 ” 的效率之爭(zhēng) ◆ “ 三邊工程 ” 成本控制的難點(diǎn) ◆ 甲供材、甲分包組織對(duì)工程成本的影響 ◆ 防止設(shè)計(jì)缺失造成工程返工損失