【正文】 9 . 3 0 %1 4 . 5 5 %3 1 . 8 2 %3 1 . 5 8 %3 8 . 1 0 %3 8 . 7 1 %3 4 . 7 8 %4 0 . 7 0 %3 8 . 1 8 %4 0 . 9 1 %4 2 . 1 1 %2 8 . 5 7 %4 1 . 9 4 %5 0 . 0 0 %3 2 . 5 6 %2 3 . 6 4 %1 8 . 1 8 %1 5 . 7 9 %1 9 . 0 5 %1 2 . 9 0 %6 . 5 2 %1 1 . 6 3 %1 4 . 5 5 %9 . 0 9 %9 . 5 2 %2 . 1 7 %3 . 4 9 %5 . 4 5 %2 . 3 3 %3 . 6 4 %1 0 . 5 3 %0% 50% 100%事業(yè)單位專業(yè)人員管理人員一般職工私營(yíng)業(yè)主退休人員無業(yè)人員1 0 萬3 0 萬+結(jié)果分析： 事業(yè)單位員工 （ 如 教師 、 醫(yī)生等 ） 、 企事業(yè)單位 管理人員 、 專業(yè)人員 的購(gòu)房群體總價(jià)的承 受能力相對(duì)較強(qiáng) ， 其中單套 總價(jià)能承受 1525萬 元 的 比例分別達(dá)到 %、 %、 %。 3 . 不同家庭收入水平對(duì)購(gòu)房總款的承受能力 5 0 . 0 0 %1 9 . 6 4 %9 . 5 2 %4 . 6 9 %3 . 7 0 %2 2 . 7 3 %5 0 . 0 0 %4 8 . 8 1 %3 9 . 0 6 %1 8 . 5 2 %1 8 . 1 8 %2 1 . 4 3 %3 3 . 3 3 %3 7 . 5 0 %4 0 . 7 4 %9 . 0 9 %8 . 9 3 %4 . 7 6 %1 0 . 9 4 %2 4 . 0 7 %3 . 5 7 %7 . 8 1 %1 2 . 9 6 %0% 50% 100%1 2 0 0 元12012023元20233000元30014000元4001+1 0 萬2 5 萬以上結(jié)果分析： 購(gòu)房群體總價(jià)的承受能力與目前家庭經(jīng)濟(jì)收入呈高度正相關(guān) 。 高收入群體即有一定的 經(jīng)濟(jì)積蓄 ， 并且 ， 他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來源 。 3 . 不同社區(qū)規(guī)模與購(gòu)房總款的關(guān)系 1 2 . 5 0 %1 4 . 8 6 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %5 0 . 0 0 %4 4 . 5 9 %3 8 . 3 0 %3 3 . 3 3 %4 6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %2 5 . 0 0 %3 1 . 0 8 %3 4 . 0 4 %4 0 . 7 4 %2 0 . 0 0 %1 1 . 1 1 %5 . 4 1 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %4 4 . 4 4 %1 . 3 5 %2 . 1 3 %3 . 7 0 %6 . 6 7 %1 2 . 5 0 %2 . 7 0 %6 . 6 7 %0% 50% 100%單體樓小型社區(qū)中小社區(qū)中等社區(qū)中大社區(qū)大型社區(qū)1 0 萬3 0 萬+調(diào)查結(jié)果： 分析顯示 ， 隨著消費(fèi)者對(duì) “ 社區(qū)規(guī)模 ” 需求的加大 ， 購(gòu)房總價(jià)的支付能力也相應(yīng)增強(qiáng) 。 有 實(shí)力的買家傾向于購(gòu)買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤 ， 因?yàn)?， 有開發(fā)實(shí)力保障和全面的配套設(shè)施 。 3 .20 對(duì)按揭首付款的承受能力 %%%%%% % %%%0%10%20%30%40%50%1 萬 12萬 9 萬+結(jié)果分析： 被訪者選擇首付款金額在 4萬元所占比例最大 ， 達(dá) %；其次是 ， 占 %；選擇首付款在 45萬元和首付款在 9萬元以上的比重一樣 ， 都為 %， 經(jīng)分析發(fā)現(xiàn) ， 能夠承受首付款在 9萬元以上的樣本都為購(gòu)買 150平方米大戶型的高端消費(fèi)者 。 3 .21 對(duì)月按揭款的承受能力 %%%%% %% %0%10%20%30%40%50%3 0 0 元 301600元 601900元 9011200元 12011500元 15012023元 20232500元 2 5 0 0 元+結(jié)果分析： 被訪者在考慮按揭月供款能力時(shí) ,充分考慮了自身的經(jīng)濟(jì)收入水平 。 選擇月供款在 600— 900元之間的樣本所占比例最大 ， 達(dá) %；其次是月供款在 300600元之間 ， 占 %； 能承受月供款在 1500元及以上的消費(fèi)者很少 ， 只占了調(diào)查總體的 %。 對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試 4 . 對(duì)“民居”建筑風(fēng)格的需求（ A類） %%%%%0%20%40%60%80%100%對(duì)我購(gòu)房沒太大影響，主要看小區(qū)其他配置我非常喜歡民居風(fēng)格無所謂我不喜歡民居風(fēng)格其他4 . 對(duì)“民居”建筑風(fēng)格的需求（ B類） %%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%對(duì)我購(gòu)房沒有太大影響我非常喜歡民居風(fēng)格無所謂我不喜歡民居風(fēng)格其它4 . 對(duì)項(xiàng)目單價(jià)的預(yù)期 %%%%0%20%40%60%80%100%17001900元 19012100元 21012300元 23012500元 2 5 0 0 元+預(yù)期合理價(jià)格 最高合理價(jià)格調(diào)查分析： 調(diào)查顯示 ， 由于董家溪片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候 ， 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期也比較好 ， 因此 ， 經(jīng)綜合評(píng)估后 ， 建議本項(xiàng)目開盤價(jià)格可采用低開高走的策略 ， 開盤價(jià)定位在 1900～ 2100元每 平方米 （ 套內(nèi)面積 ） ， 隨后根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步拉高 。 4 . 對(duì)項(xiàng)目開盤單價(jià)的最高預(yù)期 %%% %% % %0%20%40%60%80%100%17001900元 19002100元 21012300元 23012500元 25012700元 27012900元 29013100元N 卻失值 平均值 中位數(shù) 眾數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)差 全距 最小值 最大值 Valid Missing Mean Median Mode Std. Deviation Range Minimum Maximum 180 100 2122 2100 2023 1600 1500 3100 分析發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目開盤單價(jià)的預(yù) 期最高單價(jià)為 2355元每平方米 ， 其中 ， 能 承受的開盤單價(jià)最高拐點(diǎn)為 2500元 ， 超過 該價(jià)格消費(fèi)者就可能會(huì)難以接受 。 （ 價(jià)格 ） 都是以套內(nèi)單價(jià)計(jì)算 。 4 .3 對(duì)工商大學(xué)與董家溪關(guān)系的認(rèn)知 不知道%知道%0%20%40%60%80%100%重慶工商大學(xué) B區(qū) （ 原渝州大學(xué)文財(cái)學(xué)院 ） 就位于董家溪片區(qū) ， 該大學(xué)是董家溪片區(qū) 人口最多的單位之一 。 由于該學(xué)校的存在 使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過江北其它同類 區(qū)域 ， 該學(xué)校給董家溪帶來了巨大的機(jī)會(huì) 。 4 .4 對(duì)華新分流道與董家溪關(guān)系的認(rèn)知 不知道%知道%0%20%40%60%80%100%華新分流道是江北區(qū)市政規(guī)劃中的重要道 路 ， 也是董家溪片區(qū)規(guī)劃的重要組成部分 ， 華新分流道北接金開大道 ， 南接嘉陵江復(fù) 線橋 ， 是貫穿董家溪片區(qū) ， 帶動(dòng)董家溪片 區(qū)快速發(fā)展的重要市政項(xiàng)目 。 4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（ A類） 0 . 6 0 %1 . 8 5 %2 . 8 6 %3 5 . 0 1 %2 5 . 5 0 %2 7 . 1 4 %5 . 3 6 %8 . 6 9 %4 . 2 9 %1 0 . 4 4 %8 . 6 9 %1 1 . 4 3 %1 5 . 8 4 %4 0 . 3 1 %1 5 . 7 1 %1 3 . 8 7 %6 . 8 4 %4 . 2 9 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（ B類） 0 . 3 9 %4 4 . 8 0 %2 7 . 1 1 %2 8 . 7 3 %5 . 4 8 %3 . 3 9 %6 . 7 5 %1 1 . 1 9 %8 . 6 7 %1 7 . 0 8 %2 0 . 6 6 %4 4 . 1 7 %1 5 . 7 8 %1 7 . 8 7 %1 6 . 6 7 %3 1 . 2 7 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)4 .6 江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析 %%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%觀音橋附近五里店片區(qū)渝北車站附近龍溪鎮(zhèn)片區(qū)松樹橋片區(qū)董家溪片區(qū)研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目本區(qū)域消化能力超過 40%。 本次抽樣研究結(jié)果顯示 ， 對(duì)潛在購(gòu) 房者最有吸引力的三個(gè)片區(qū)依次是觀音橋片區(qū) 、 五里店片區(qū)和渝北車站片區(qū) ， 而本項(xiàng)目所在 地董家溪片區(qū)排在最后的選擇位置上 。 據(jù)分析 ， 這與現(xiàn)階段董家溪片區(qū)臟 、 亂 、 差情況突出 有密切的關(guān)系 ， 消費(fèi)者還沒有意識(shí)到董家溪作為上檔次居住社區(qū)的價(jià)值 。 4 .7 對(duì)中房董家溪項(xiàng)目的購(gòu)買意向分析 3 0 ≮可能性≤5 028%5 0 ≮可能性≤1 0 030%可能性≤3 042%“ 可能性 ≤ 50” 的原因： 不了解這個(gè)區(qū)域 % 交通不便 % 這個(gè)區(qū)域治安不好，有點(diǎn)亂 % 污染嚴(yán)重，空氣不好 % 想在商業(yè)中心買房 % 周邊人文環(huán)境不是很好 % 該區(qū)域發(fā)展前途不大 % 到時(shí)看區(qū)域（社區(qū)）的發(fā)展情況而定 % 不喜歡這個(gè)片區(qū) % 消費(fèi)者購(gòu)房的信息來源 5 .1 消費(fèi)者買房的五步驟 : 消費(fèi)者的“買房經(jīng)” “一看” ： 比較“報(bào)紙”、“電視”和“樓書”上的房地產(chǎn)信息，進(jìn)行初步篩選； “二詢”：向朋友、同事等生活中密切接觸的信賴的人打聽項(xiàng)目情況； “三探”：到樓盤現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探測(cè)虛實(shí)；打入銷售熱線電話，詢問項(xiàng)目細(xì)節(jié)： 如交房時(shí)間、有哪些戶型、土地使用年限等； “四等”：到現(xiàn)場(chǎng)與開發(fā)商談判，并等待和尋找最佳的下定時(shí)機(jī)； “五成”：訂下自己喜歡的房子。 ?“最終下定到成交周期一般集中在半年以內(nèi)”，銷售時(shí)應(yīng)在有效周期內(nèi)追蹤詢樓者； 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 ? 調(diào)查顯示： 報(bào)紙、親友介紹、電視 是潛在購(gòu)房者獲取樓盤信息 的 主要途徑 。 %%%%%%%%%%%% % % %報(bào)紙親友介紹電視現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)廣告牌售樓書開發(fā)商或代理商宣傳品車身戶外廣告牌互聯(lián)網(wǎng)9 一 類 二 類 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 ? “口碑傳播”已經(jīng)成為潛在購(gòu)房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。 為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流， 對(duì)“成交客戶”老業(yè)主給予多種營(yíng)銷方式，爭(zhēng)取連動(dòng)銷售，開發(fā)商 應(yīng)提高重視程度 ,這也是品牌效應(yīng)的產(chǎn)物。 ? 傳統(tǒng)的“報(bào)紙“仍然是達(dá)成房地產(chǎn)信息有效溝通的一大強(qiáng)勢(shì)媒體， 買家對(duì)樓盤廣告和信息不會(huì)排斥，有效的房地產(chǎn)廣告對(duì)推動(dòng)樓盤 銷售非常重要，其中，有 60%的購(gòu)房群關(guān)注報(bào)紙“房地產(chǎn)專版”。 ? “房交會(huì)”減少了潛在購(gòu)房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤優(yōu)劣和新的信息； 房交會(huì)是開發(fā)商展示實(shí)力，與消費(fèi)者直接對(duì)話的良好的平臺(tái)； ? “電視”逐漸受到潛在購(gòu)房群體的重視，聽覺、視覺的刺激，“房子”類專題節(jié)目 受到消費(fèi)者的喜歡； ? “樣板房”對(duì)于買期房的消費(fèi)者有一個(gè)直觀的參考，好的樣板房對(duì)銷售非常關(guān)鍵。 ? “專業(yè)技術(shù)人員 /醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”。 ? “私營(yíng)業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員” 還比較重視“電視”媒體。 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 親友介紹 有效渠道 專業(yè)技術(shù)人員 教師 私營(yíng)業(yè)主 管理人員 一般職員 報(bào)紙 63 房交會(huì)