【正文】 素 交通（ 29%），地段（ 26%），品牌（ 23%）列前三位 價(jià)格（ 26%），品牌（ 24%），地段（ 19%）列前三位 選擇酒店最關(guān)注的內(nèi)部因素 客房裝修與設(shè)施（ 39%），配套設(shè)施（ 32%），物業(yè)服務(wù)（ 27%） 配套設(shè)施（ 39%），物業(yè)服務(wù)（ 33%），客房裝修與設(shè)施（ 24%） 居住特征 23天（ 38%）， 47天（ 32%）， 815天（ 19%） 23天（ 36%）， 47天（ 32%）， 815天（ 23%） 戶型偏好 標(biāo)準(zhǔn)房（ 38%），行政套房（ 29%），豪華房（ 26%），豪華套房（ 7%） 行政套房（ 40%），標(biāo)準(zhǔn)房（ 35%），豪華房（ 20%），豪華套房（ 5%） 消費(fèi)者調(diào)研 — 小結(jié) *詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)查閱附件 Page 59 上海市公寓式酒店 總體市場分析 Page 60 城市主要的商業(yè)中心或商務(wù)聚集區(qū) 由國際知名公寓式酒店管理公司統(tǒng)一管理，且提供全套酒店服務(wù) 約 30美金 /平方米 /月或者約 250人民幣 /平方米 /月 區(qū)位 管理 租金報(bào)價(jià) 上海市高端公寓式酒店 —— 定義范疇 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 61 分區(qū)域公寓式酒店客房數(shù) (套 ) ? 淮海中路公寓式酒店數(shù)量較多，主要依托人民廣場 CBD商務(wù)，新天地高檔居住氣氛及淮海路商業(yè)。 ? 截至 ，共有 14家高端公寓式酒店，3,336套客房。 上海市高端公寓式酒店 —— 分布特征 上海高端公寓式酒店主要分布在 CBD核心商務(wù)區(qū)內(nèi)。 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 黃黃浦浦江江市中心內(nèi)環(huán)線中環(huán)線外環(huán)線黃黃浦浦江江13 5 12 2 1 10 8 7 11 3 4 9 14 南京西路 人民廣場 徐家匯 淮海中路 小陸家嘴 6 01002003004005006007008009001 , 0 0 0盧灣 徐匯 靜安 黃浦 浦東新區(qū)Page 62 ? 由于公寓式酒店的單位收益產(chǎn)出小于高星級(jí)酒店，且易受到高檔住宅的市場競爭，因此公寓式酒店市場供應(yīng)量較小。 上海市高端公寓式酒店 —— 歷年供應(yīng)分析 *2023年由于威斯汀酒店 143套公寓改做酒店， 2023年累計(jì)供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng)客房套數(shù) ( 套 )143255010696510020532308 2308 22713236333605001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002023 2023 2023 2023 2023 20 07 H1Page 63 ? 由于租金低于同類五星級(jí)酒店，且能夠享受星級(jí)酒店的管理與服務(wù)，高端公寓式酒店平均出租率 82％，高于五星級(jí)酒店平均出租率 72%，相對(duì)更受市場歡迎。 ? 高端公寓式酒店出租率通常開業(yè)初期低于 40％，但成熟以后能維持在 85%或以上。 ? 租金漲幅較平穩(wěn)，平均年遞增率為 7％，目前平均租金為 /平方米 .月。 上海市高端公寓式酒店 —— 歷年需求分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2023 2023 2023 2023 2023 2023 % % % % % % % % % % % 租金 出租率 $/M2/月 平均出租率 ％ 由于當(dāng)期新增供應(yīng)新梅萬豪行政公寓的出租率 30%，導(dǎo)致市場平均出租率下降 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 64 外環(huán) 中環(huán) 內(nèi)環(huán) 上海市高端公寓式酒店 —— 未來供應(yīng)分布 上海市外環(huán)區(qū)域地圖 1 2 3 5 4 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 套房數(shù) 1 馨樂庭碧云 182 2 鵬利海景 180 3 21世紀(jì)大廈 60 4 SHK襄陽路項(xiàng)目 500 5 陸家嘴金融二期 470 ? 馨樂庭碧云雖然位于外環(huán)外，但碧云國際高端社區(qū)，及張江高科園區(qū)商務(wù)人群是穩(wěn)定的潛在客源。 ? 與酒店供應(yīng)類似，陸家嘴區(qū)域仍為未來高端公寓式酒店集中供應(yīng)區(qū)域。 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 65 ? 在 2023年前，除徐匯 SHK襄陽路項(xiàng)目 500套公寓式酒店供應(yīng)外，其余供應(yīng)都集中在浦東。 上海市高端公寓式酒店 —— 未來供應(yīng)預(yù)測 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng) 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 客房套數(shù) (套 ) 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2023H2 2023 2023 2023 182 240 0 970 4728 3758 3758 3518 Page 66 ? 由于未來高端公寓式酒店供應(yīng)量較少，因此出租率將保持在 85%以上。 ? 2023年由于世博效應(yīng)，公寓式酒店將有旺盛需求，但考慮到當(dāng)期市場超過 900套的較大供應(yīng)量，因此出租率將有提高但幅度不大。 上海市高端公寓式酒店 —— 未來需求預(yù)測 未來需求預(yù)測根據(jù)國際旅游入境人數(shù)、外省市來滬旅游人數(shù)、 GDP增長以及歷年出租率預(yù)測 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 未來供應(yīng) 未來需求 出租率出租率客房套數(shù) ( 套 )3,5183,758 3,7584,7283,0083,288 3,3184,350%%%%5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002023 2023 2023 2023%%%%%%%Page 67 ? 20232023年高端公寓式酒店市場供應(yīng)平穩(wěn)，租金將維持穩(wěn)步小幅上漲態(tài)勢(shì)。 ? 2023年世博由于延續(xù) 6個(gè)月，因此公寓式酒店需求旺盛，但由于當(dāng)期市場的放量供應(yīng)，因此年漲幅約 22%。 上海市高端公寓式酒店 —— 未來租金預(yù)測 未來房價(jià)預(yù)測主要結(jié)合未來酒店市場供需以及世博等重要事件對(duì)于酒店市場的影響 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 租金 租金增長率 %%%%01020304050602023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%$/M2/ 月 增長率Page 68 北外灘公寓式酒店 總體市場分析 Page 69 北外灘區(qū)域公寓式酒店區(qū)位 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 本項(xiàng)目 大名星苑酒店公寓 上海海灣世紀(jì)閣 酒店位置 黃浦路 53號(hào) 開業(yè)時(shí)間 1998年 星級(jí) 四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 樓層 18層 總客房數(shù) 146間 物業(yè)管理 法國雅高酒店管理集團(tuán) 上海海灣世紀(jì)閣公寓式酒店 ? 目前北外灘區(qū)域的公寓式酒店產(chǎn)品稀少，只有上海海灣世紀(jì)閣公寓式酒店和大名星苑公寓式酒店兩家。 ? 海灣世紀(jì)閣公寓式酒店由法國著名酒店管理集團(tuán)雅高集團(tuán)管理，擁有較高的服務(wù)水準(zhǔn) ,在檔次上優(yōu)于大名星苑公寓式酒店。 酒店位置 東大名路 1191號(hào) 開業(yè)時(shí)間 2023年 星級(jí) 四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 樓層 20層 總客房數(shù) 119間 物業(yè)管理 瑞園國際酒店集團(tuán) 大名星苑公寓式酒店 Page 70 北外灘區(qū)域公寓式酒店客房 客房種類 建筑 /使用面積（㎡） 套數(shù)（套） 租金 * （元 /天 間） 短租房型(無廚房 ) 標(biāo)準(zhǔn)間 /大床房 45/29 43/4 689 高級(jí)套房 A 65/42 29 838 豪華景觀房 62/40 13 1,088 長租房型（有廚房） 高級(jí)套房 B 86/57 18 550 行政套房 83/54 21 580 江景套房 106/69 9 795 豪華江景套房 168/110 9 1,126 ? 海灣世紀(jì)閣公寓式酒店共有客房 146套，其中套房 86套，占總客房數(shù)的 59%。 ? 海灣世紀(jì)閣公寓式酒店客房主力面積在6586平方米之間，占總客房數(shù)的 55%。 ? 海灣世紀(jì)閣公寓式酒店長租客房全部為套房，共計(jì) 57套，占總客房的 39%，單位租金在 210元 / ㎡ 月。 *短租房型租金為日租金，長租房型租金為協(xié)議租金 (一年期 ),均為實(shí)際成交價(jià)格 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 71 北外灘區(qū)域公寓式酒店出租率 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : ? 北外灘公寓式酒店以短期客戶為主，因此出租率波動(dòng)性較大。淡季出租率在 30%35%，旺季出租率則達(dá) 85%90%。 ? 海灣世紀(jì)閣公寓式酒店經(jīng)營情況明顯優(yōu)于大名星苑公寓式酒店，一方面是由于檔次差距，另一方面則是目前大名星苑公寓式酒店周邊道路拓寬，使得外部交通及環(huán)境受到影響。 55% 45% 30% 65% 85% 72% 55% 35% 90% 70% 20% 40% 60% 80% 100% 大名星苑 海灣世紀(jì)閣 Page 72 ? 大名星苑公寓式酒店客戶以商務(wù)客為主，占總客源的70%，其中商務(wù)團(tuán)體客占 60%，是公寓式酒店套房的主要客源；散客中有部分是郵輪上的船員。 ? 大名星苑公寓式酒店商務(wù)客戶主要以船務(wù)、貨代、物流、貿(mào)易等行業(yè)客戶為主，占到商務(wù)客戶的 70%。 ? 大名星苑公寓式酒店客戶以外籍客戶為主，其中歐美客戶占 55%，主要來自德國、法國等國家；來自內(nèi)地的客戶占 20%，以團(tuán)體游客為主。 北外灘區(qū)域公寓式酒店客戶 客戶結(jié)構(gòu) 商務(wù)客行業(yè) 客戶國籍 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : Page 73 北外灘區(qū)域公寓式酒店市場小結(jié) 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 2023年北外灘公寓式酒店市場 2023年上海市公寓式酒店市場 2家 13家 平均出租率 60%，低于區(qū)域高星級(jí)酒店 72%的平均出租率 平均出租率 82%，高于五星級(jí)酒店 72%的平均出租率 平均租金 /月 ㎡ 平均租金 /月 ㎡ 外籍商務(wù)人士為主占 70%，但長租客戶比例較低，僅占10% 外籍商務(wù)人士達(dá) 85%以上，且為主要長租客戶 區(qū)域公寓式酒店供應(yīng)量遠(yuǎn)低于全市同類產(chǎn)品供應(yīng)量 區(qū)域公寓式酒店出租情況較差，主要是其檔次較低無法吸引高檔客戶 由于檔次不高，區(qū)域公寓式酒店租金與全市平均水平有較大差距 同樣以外籍商務(wù)人士為主要客源，區(qū)域公寓式酒店大多是短期客戶，而全市公寓式酒店則以長期為主 供應(yīng)量 出租率 客房價(jià)格 客戶結(jié)構(gòu) 結(jié)論 Page 74 編號(hào) 物業(yè)名稱 2023年 1 國際客運(yùn)中心 總計(jì) 本項(xiàng)目 1 北外灘區(qū)域公寓式酒店未來供應(yīng) 北外灘未來公寓式酒店供應(yīng)量 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間 : 0 5 2023 公寓式酒店未來新增供應(yīng)量（萬平方米） 2023 ? 項(xiàng)目西側(cè)的國際客運(yùn)中心包括 ，將于 2023年上市，屆時(shí)將填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高檔公寓式酒店的空白。 Page 75 未來發(fā)展趨勢(shì) ? 未來區(qū)域內(nèi)國際客運(yùn)中心將有公寓式酒店產(chǎn)品上市，供應(yīng)量較小 ? 區(qū)域?qū)τ诰频觐惍a(chǎn)品的需求偏向于短期，因此對(duì)于公寓式酒店產(chǎn)品的需求有限。 ? 未來整個(gè)上海市公寓式酒店的供需基本飽和，該類產(chǎn)品的市場空間極小，市場競爭較激烈，區(qū)域內(nèi)的此類產(chǎn)品缺乏競爭力。 北外灘區(qū)域公寓式酒店未來市場預(yù)測 現(xiàn)狀特征 ? 北外灘區(qū)域目前僅有兩家公寓式酒店，一家位于本項(xiàng)目附近，另一家臨近揚(yáng)子江碼頭。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓式酒店經(jīng)營情況一般，客房以短租為主，與全市同類產(chǎn)品有較大差異。 ? 海灣世紀(jì)閣公寓式酒店的檔次優(yōu)于大名星苑公寓式酒店，但與全市酒店式公寓產(chǎn)品尚有一定