【正文】 娛樂場所 …… 1 與社會高端資源聯(lián)動；如：于售樓處前廣場進行名車展；將項目信息發(fā)布于名車俱樂部。 2 額外 99折 維港老業(yè)主再購 ? 別墅老業(yè)主 ? 高層老業(yè)主 “重復(fù)購買”獎勵建議 以單價 ，單套總價約為 400萬， 99折即享受 4萬元折扣優(yōu)惠。 3 維港老業(yè)主轉(zhuǎn)介 “品質(zhì)” 體驗犒賞（ N選一）： ? 最新款超薄型蘋果筆記本電腦 ? GUCCI自行車 ? 名表等奢侈品 ? …… “老帶新”獎勵辦法比較 發(fā)展商相關(guān)工作 客戶感受 送“物業(yè)管理費” 費用由發(fā)展商后期墊付，這種形式費用支出時間過長，發(fā)展商在費用、時間上很難控制； 獲得的時效性較差，且使用過于普遍，客戶已“沒啥感覺”； 直接送現(xiàn)金 于發(fā)展商財務(wù)直接領(lǐng)取 部分客戶擔心太功利，讓朋友知道感覺不好； 獲得積分 需采用磁卡，與電腦終端鏈接統(tǒng)計，否則人手統(tǒng)計積分將耗費大量人力（本項目推售節(jié)奏相當緊湊，不適宜采用此種復(fù)雜的獎勵方式； 送體現(xiàn)項目附加值的 “禮品體驗” 需采購，或與所需禮品的商家聯(lián)動 提升項目品牌價值，加深客戶對項目主要賣點的印象； “老帶新”獎勵建議－品質(zhì)體驗 （價值 2萬左右） 開盤當天成交獎勵建議 （北區(qū)高層） ARMANI家私 “品質(zhì)” 體驗大禮： 開盤前一周： 于售樓處舉辦 ARMANI家私展，展出數(shù)款等值家具，告知客戶于成交后可任選一款臵入家中！ 中原渠道資源 二、三級轉(zhuǎn)介聯(lián)動 4 ? 別墅開盤后（ 6月 13日） 啟動方式： ? 表彰大會＋推介大會（凱賓斯基）：邀請 15家重中之重分行 ? 短信群發(fā)：別墅成交戰(zhàn)績＋高層推出信息 ? 三級市場地鋪包裝及高層轉(zhuǎn)介寶典 啟動時間： 關(guān)鍵節(jié)點小開盤－集中引爆 在銷售壓力大時，或節(jié)慶日等沖量有利時機， 可考慮將客戶集中于關(guān)鍵營銷節(jié)點成交， 形成“小開盤”成交熱浪， 利于銷售沖量。 有利于銷售沖量的營銷時間點 （如：節(jié)日、競爭對手半島城邦開盤當周、奧運會開幕慶典當周等） 犒賞 1： 額外 99折（部分暗點折扣，計入價格表中） 犒賞 2： 贈送世界名牌家電（最新款蘋果筆記本電腦）、名牌家私等 犒賞 3： …… 在引爆期間成交即可獲得以下多重犒賞： 集中數(shù)天，引爆 N套 成交，銷售額 X萬 集中引爆 引爆節(jié)點 引爆周期 三天至一周 引爆刺激 96 客戶梳理 /誠意度判斷－收籌 高層產(chǎn)品 周次 時間 （周末） 營銷節(jié)點 北區(qū)高層 1 （周六）起 向客戶主推 1 （周六）－ 認籌預(yù)熱 2 － 認籌 3 （周六） 4 （周日） 開盤 南區(qū)高層 5 （周六）起 向客戶主推 5 － 認籌預(yù)熱 6 － 認籌 7 － 8 （周日） 開盤 客戶梳理 /誠意度判斷－收籌 儲客方式借鑒 ?免費辦理中海會會員卡 ,憑卡算價 ,選房 ?驗資 68萬進行升級 ,可優(yōu)先選房 ?免費辦卡 ,積累客戶 ?驗資 10萬即可進行升級 ,優(yōu)先選房 香蜜湖 1號 第五園 圣莫麗斯 ?購房誠意客戶 驗資20萬 松山湖 1號 ?每套（別墅） 交納10萬元的購房誠意申請 客戶梳理 /誠意度判斷－收籌 實踐證明，直接收取誠意金的方式對于客戶梳理及誠意度判斷成效最佳。 － 認籌時間： 認籌辦法： 認籌金額： 各區(qū)開盤時間的前兩周 直接收取誠意金 （先行取得預(yù)售許可證） 10萬元 /籌 解籌辦法： 不按 VIP卡號順序 （排隊或抽簽再議） ——由于認籌卡號不代表選房順序號，客戶有可能等待樣板房開放后方認籌（不著急排序），因此工程進度將直接決定營銷進度。 客戶梳理 /誠意度判斷－收籌 在工程可能無法即時配合的情況下， 如何解決客戶不急于認籌的問題？ 如何使之早日認籌，方便客戶梳理工作的展開？ 【 方案 1】 限量認籌優(yōu)惠 VIP卡號為 200號及以前號碼： 97折； VIP卡號為 201號及以后號碼： 98折； 由于本項目高層是雙拼單位，須防止客戶購買單套；而如浪琴半島以打 6折的方式限制，恐產(chǎn)生“賤賣”的不良口碑； 建議考慮： 購買雙拼單位客戶享受正常折扣，購買單套者取消一切折扣，按帳面價實付。 ?跳過 70號段 ?不得更名、減名，防止惡意炒籌 【 方案 2】 限時認籌優(yōu)惠 7月 5日～ 7月 6日認籌： 97折； 7月 7日以后認籌： 98折； 【 方案 3】 正常認籌 不做任何早日認籌促進 北區(qū)高層（首批高層單位）目標 2梯 2戶： 2棟（每棟 7480平米） 2梯 3戶： 2棟（每棟 10080平米） 首批高層單位總建筑面積約 35120平米， 214套 可售面積約 34300平米 （拋除樣板房）， 209套 暫按均價 23000元 /平米 計算， 總售價 ； 根據(jù)全年回款目標，計劃本期回款 6億， 159套 銷售率： 76％ 二批高層單位總建筑面積約 37400平米 ， 220套 可售面積約 36720平米 （拋除樣板房）， 216套 暫按均價 23000元 /平米 計算， 總售價 ； 根據(jù)全年回款目標，計劃本期回款 6億， 153套 銷售率： 71％ 首批高層 二批高層 棟數(shù)： 4/5/6/7 棟數(shù)： 9/10/11 /12/13 北區(qū) 4棟、 5棟為“嬰兒型”產(chǎn)品，建議保留至明年銷售 ——保留此兩棟對全年回款目標無影響，與其低價銷售且不能保證銷售率，不如培育至展示條件純熟后推出，更利于價值實現(xiàn)。 北區(qū)高層按 60%銷售率計算 按 40%流失率倒推 按 1/3解籌率倒推 要達成北區(qū)高層 130套的銷售目標； 累計應(yīng)積累 VIP誠意客戶 570 批；登記客戶約 1700批。 目標倒推 目標倒推 銷售目標為190套 需積累誠意客戶約 570批 需登記客戶約 1700批 北區(qū)高層目標下的客戶量分解 解籌方向 【 方向 1】 抽簽 “客推比”達到 3： 1時選擇 即籌量達約 570個； 【 方向 2】 排隊 “客推比”達到 2： 1時選擇 即籌量達約 380個； 收籌方式 優(yōu)勢 弊端 排隊 1. 保證開盤當天較高解籌率：保證最誠意的客戶最先選房 1. 不利于早日把握客戶誠意度： 客戶不急于認籌，早期籌量少，（早認晚認無區(qū)別）； 2. 客戶有排斥心理，可能影響開盤當天的客戶到訪率 抽簽 1. 保證開盤當天客戶到訪率 1. 不利于早日把握客戶： 客戶不急于認籌（早認晚認無區(qū)別）； 2. 浪費客戶資源： 抽簽的“客推比” 較高，適用于客戶量較大的情況，而在如今的市場狀況下，已無太多客戶可供浪費； 3. 易冷場： 開盤當天若到場客戶量少，將造成抽簽冷場之尷尬，影響解籌率 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 深圳市福田區(qū)民田路新華保險大廈 3樓 電話 ：（ 0755）－ 82211880 傳真：（ 0755）－ 33980901 Chapter 4 附錄 160平米 4房 180平米 4房 140平米 3房 高層總戶數(shù) :434 北區(qū)戶數(shù) :214 北區(qū)棟數(shù) :4 7棟 6棟 5棟 4棟 北區(qū)概況 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 三房 140 42 四房 160 86 180 86 共計 :214套 160平米 4房 180平米 4房 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 四房 160 110套 180 110套 共計 :220套 高層總戶數(shù) :434 南區(qū)戶數(shù) :220 南區(qū)棟數(shù) :5 13棟 12棟 11棟 10棟 9棟 南區(qū)概況 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 17:18:5417:18:5417:183/11/2023 5:18:54 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :18:5417:18Mar2311Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 17:18:5417:18:5417:18Saturday, March 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :18:5417:18:54March 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 11日星期六 下午 5時 18分 54秒 17:18: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 5時 18分 :18March 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 11日星期六 5時 18分 54秒 17:18:5411 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 5時 18分 54秒 下午 5時 18分 17:18: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 17:18:5417:18:5417:183/11/2023 5:18:54 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :18:5417:18Mar2311Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 17:18:5417:18:5417:18Saturday, March 11, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :18:5417:18:54March 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 11日星期六 下午 5時 18分 54秒 17:18: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 5時 18分 :18March 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 11日星期六 5時 18分 54秒 17:18:5411 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 5時 18分 54秒 下午 5時 18分 17:18: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 17:18:5417:18:5417:183/11/2023 5:18:54 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:5417:18Mar2311Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 17:18:5417:18:5417:18Saturday, March 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :18:5417:18:54March 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 11日星期六 下午 5時 18分 54秒 17:18: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 5時 18分 :18March 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 11日星期六 5時 18分 54秒 17:18:5411 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 5時 18分 54秒 下午 5時 18分 17:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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