中海1號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)析最終版-資料下載頁(yè)
2025-02-21 11:23本頁(yè)面
【正文】 配套，城市別墅稀缺等因素，他們將目光投向城市高端電梯公寓，如鷺島國(guó)際社區(qū) 水晶國(guó)際公寓、首座等。n基礎(chǔ)目標(biāo)客戶 —— 企業(yè)高管他們主要任職于外資企業(yè)和電信、移動(dòng)、電力、保險(xiǎn)等壟斷性行業(yè)，年齡在 35—45 歲之間，家庭結(jié)構(gòu)也多為兩代之家。由于處于事業(yè)的鼎盛期，他們較多選擇城市高端住宅作為第一居所，不考慮郊區(qū)別墅或僅將其作為第二居所。非?？粗匦^(qū)的戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)外部環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、居住舒適度、出行方便等與自身長(zhǎng)期居住相關(guān)的質(zhì)素，對(duì)價(jià)格則不敏感。【分析小結(jié)】167。開發(fā)商 ： 深耕成都 8年，中海居于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位；城南 1號(hào)項(xiàng)目為 “ 中海城南核心圈 ” 戰(zhàn)略產(chǎn)品的最高代表；本司項(xiàng)目在板塊上與其不屬于同一區(qū)位，但高端產(chǎn)品類型面臨間接競(jìng)爭(zhēng)。167。土地： 項(xiàng)目土地成本相對(duì)偏低，利潤(rùn)空間較大，開發(fā)壓力相對(duì)偏?。坏貕K受 90/70限制，但實(shí)際執(zhí)行未按照要求。167。區(qū)位 ：區(qū)域占位十分優(yōu)越；自然環(huán)境前景良好；商務(wù)辦公環(huán)境極佳；配套設(shè)施規(guī)劃完善；區(qū)域占位優(yōu)于本案。167。交通： 周邊完善路網(wǎng)環(huán)繞，交通工具選擇面廣，通達(dá)性十分的良好，目前與公交系統(tǒng)優(yōu)于本司項(xiàng)目，其它交通情況相當(dāng)。167。四至： 項(xiàng)目四周分布的主要元素為高尚居住、政務(wù)辦公、高新產(chǎn)業(yè)。167。定位： 國(guó)際級(jí) CBD中央高層低密豪宅標(biāo)桿。167。規(guī)劃： 定位高端、綜合性強(qiáng)、規(guī)模較大、產(chǎn)品高端、布局通透、建筑限高、車戶比高、容積率低、梯戶比低、景觀良好。167。建筑： 建筑風(fēng)格新古典主義；建筑造型平窗和凸窗結(jié)合、平屋頂和坡屋頂結(jié)合，豐富了城市建筑形態(tài)和天際線；建筑色彩外墻以金色等高貴又不失明快色調(diào)為主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料為面磚。n戶型分布： 2房多臨街、 3房居外側(cè)、 4房在內(nèi)部、復(fù)式設(shè)頂樓、板式結(jié)構(gòu)多、南北朝向多、彩光通風(fēng)好；噪音干擾小。n產(chǎn)品配比： 從面積段看， 90平米以上為主流，占 77%，地塊規(guī)劃指標(biāo)未按照拍賣規(guī)定執(zhí)行。 從戶數(shù)比例看， 90平米以上和以下的比例為 4： 6。 從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房 A %、舒適四房 D %和豪華三房 C %。 從面積比例看，主力產(chǎn)品是舒適四房 D 32%、豪華三房 C %、舒適兩房 A %。 從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為 A A D D C C B1。 從每類戶型面積比例看，主力依次戶型為 D D C C A A B1。n景觀： 景觀風(fēng)格為新古典主義，以軟景為主，硬景強(qiáng)調(diào)精致性，運(yùn)營(yíng)新古典主義元素營(yíng)造高貴氣質(zhì)和現(xiàn)代感結(jié)合的空間氛圍。設(shè)計(jì)理念以人為本，設(shè)計(jì)手法是現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)手法，園林與架空層結(jié)合，空間構(gòu)成五大元素為中心景觀區(qū) +組團(tuán)景觀區(qū) +入口即道路景觀區(qū) +私家院落 +周邊代征綠地系統(tǒng)。n噪音： 主要是交通噪音和少量商業(yè)噪音；防護(hù)措施主要靠設(shè)置大面積的防護(hù)綠化帶實(shí)現(xiàn)減噪和綠化雙重作用 ；產(chǎn)品設(shè)置上充分考慮噪音因素對(duì)居住品質(zhì)的影響，西南面噪音較大的位置主要設(shè)置舒適型 2房，其次南面設(shè)置舒適 3房和豪華 3房，噪音最小的臨街面設(shè)置舒適 4房和豪華 3房。n典型戶型： 空間尺寸合理，戶型方正實(shí)用；干濕分區(qū)明顯，動(dòng)靜分區(qū)合理，兩房創(chuàng)新度高，贈(zèng)送面積多， 3房 4房相對(duì)較傳統(tǒng)。n商業(yè)： 占位優(yōu)越、體量較大、布局集中、交通便利、業(yè)態(tài)豐富。n客戶： 主力目標(biāo)客戶 — 為客戶成都本土私營(yíng)企業(yè)主，在 35—50 歲之間，多為帶 1—2 個(gè)子女的三口或四口之家，多數(shù)居住在老城南部分客戶目前遷居于華陽、牧馬山等近郊別墅?；A(chǔ)目標(biāo)客戶 — 企業(yè)高管任職于外資企業(yè)和電信、移動(dòng)、電力、保險(xiǎn)等壟斷性行業(yè)，在 35—45 歲之間，多為兩代之家，n與本案比較： 從以上各方面評(píng)估與本案可比性不是太強(qiáng)。【 SWOT分析】SWOT分析S WO Tv區(qū)域規(guī)劃前景極佳，配套逐漸完善，通達(dá)性良好、交通體系逐步健全；v樓間距較開闊；v低樓層數(shù)、低容積率、低建筑密度和高車戶比；v戶型配比合理、方正實(shí)用、合院設(shè)計(jì)、面積贈(zèng)送等灰空間運(yùn)用良好。v開發(fā)商品牌在成都市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度俱佳；v開發(fā)商向南發(fā)展的戰(zhàn)略契機(jī)良好；v震后相關(guān)鼓勵(lì)政策的出臺(tái)。v市政府暫停南遷事宜，市場(chǎng)短期受到影響；v震后電梯豪宅市場(chǎng)萎縮，相距不遠(yuǎn)的近郊低密度產(chǎn)品層出不窮；v區(qū)域豪宅細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，龍湖、中天盈等項(xiàng)目均定位高端。v路網(wǎng)環(huán)繞，交通噪音相對(duì)較大；v7179米航空限高，產(chǎn)品規(guī)劃受限；v產(chǎn)品在震前已完成，無針對(duì)性抗震設(shè)計(jì)。THE END!THANKS!
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