上海虹橋中央古北花園市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)-資料下載頁(yè)
2025-06-06 21:24本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】域，交通網(wǎng)絡(luò)順暢便捷。主軸，區(qū)域范圍內(nèi)尚無(wú)公交線(xiàn)路進(jìn)入，多以私家車(chē)作為主要代步工具。北家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、異國(guó)情調(diào)的餐飲休閑餐廳成為眾多境外人士休閑的場(chǎng)所；廣場(chǎng)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)環(huán)境將有本質(zhì)性轉(zhuǎn)變。區(qū)、以及規(guī)劃于兩年內(nèi)施工的古北商務(wù)區(qū)組成。預(yù)計(jì)2020年完工后，該。整個(gè)古北新區(qū)占地面積136公頃，建筑面積約240多萬(wàn)平方米。地面積公頃，總建筑面積約70多萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)10多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成了古北新區(qū)獨(dú)特的人文居住環(huán)境及鮮明的品牌特征。新古北國(guó)際社區(qū)亦稱(chēng)為古北新區(qū)二期，位于古北一期東側(cè)，北至虹橋路，和終端，形成古北特色的延續(xù)。項(xiàng)目情況：中央古北花園（一期），于2002年開(kāi)發(fā)，屬于古北地區(qū)較早高檔樓盤(pán)，華麗家族·古北處于古北二期中心區(qū)域，外部由在建的高檔社區(qū)所環(huán)繞，關(guān)政策的影響，市場(chǎng)均價(jià)將保持合理上漲空間，預(yù)計(jì)年平均漲幅為6％。式，尋求產(chǎn)品面積、總價(jià)的差異，將成為影響整體去化的關(guān)鍵因素。
【正文】 。 古北中央花園項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) 二、價(jià)格建議 2020 年上半年開(kāi)盤(pán)價(jià)格： 14000 元元 /㎡㎡ （（ 毛毛 坯坯 ）） 16500 元元 /㎡㎡ （（ 裝裝 修修 ）） 解析 區(qū)域國(guó)際化程度日漸濃厚和高消費(fèi)群體認(rèn)同度高的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)切入，建議以毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格兩種形式定位價(jià)格，迎合消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)； 考慮項(xiàng)目前期高品質(zhì)樓盤(pán)形象定位，建議毛坯價(jià) 14000 元 /㎡； 16000元 /㎡（裝修）價(jià)格定位形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，突出項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來(lái)獲取最佳的市場(chǎng)收益和回報(bào)。 可充分利用產(chǎn)品戶(hù)型面積多樣性、裝修配套采用豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升物業(yè)潛在附加值和投資獲益 的機(jī)會(huì)；以此來(lái)帶動(dòng)人氣和價(jià)格的提升。 古北中央花園（一期）形成較高的市場(chǎng)認(rèn)同度，高層次的消費(fèi)群體，構(gòu)筑完善的居住環(huán)境，較高市場(chǎng)投資回報(bào)成為吸引投資客源導(dǎo)入的關(guān)鍵；綜上所述，國(guó)際化外部環(huán)境為本案的開(kāi)發(fā)提供良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)較為成熟。 古北中央花園項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) 肆、成本分析 成本測(cè)算 按容積率為 ， 100%高 層、 總建 24000㎡測(cè)算 號(hào)序 成本名稱(chēng) 金額 單位 備注 一 建筑安裝工程 1 建安造價(jià) 2500 元 /㎡建筑面積 政府公布參考價(jià)行情 2 工程監(jiān)理 10 元 /㎡建筑面積 小計(jì) 2510 二 各類(lèi)配套工程 1 大配套 320 元 /㎡建筑面積 政府住宅發(fā)展局規(guī)定 2 綠化建設(shè)配套 100 元 /㎡建筑面積 市場(chǎng)行情 3 人防工程建設(shè) 60 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 4 電力增容、供電站 145 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 5 通訊設(shè)備增容費(fèi) 10 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 6 政府其他管理費(fèi) 10 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 小計(jì) 645 元 /㎡建筑面積 三 利息、稅金 1 利息 400 元 /㎡建筑面積 （估算） 貸款額為總投資 50%，貸款年限為 一 年 2 稅金 900 元 /㎡建筑面積 營(yíng)業(yè)收入額的 6% 小計(jì) 1300 元 /㎡建筑面積 四 銷(xiāo)售、管理費(fèi)用 1 項(xiàng)目管理費(fèi)用 109 元 /㎡建筑面積 （估算） 按總投資額 %估算 2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 72 元 /㎡建筑面積 （估算） 按總投資額 1%估算 3 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 300 元 /㎡建筑面積 按總銷(xiāo)金額的 2%估算（包括代理傭金、廣告支出及營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用） 小計(jì) 481 元 /㎡建筑面積 五 成本共計(jì) 4936 元 /㎡建筑面 積 備注：此成本價(jià)格為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)成本（不包含土地成本）會(huì)存在一定誤差，但總體誤差系數(shù)相對(duì)不大
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