【導(dǎo)讀】根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，萬平方米，同比增長%，其中住宅2081萬平方米，同比增長8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，成為固定資產(chǎn)投資增長的主導(dǎo)力量。b、占全社會固定資產(chǎn)投資的比重過半2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重為%，比上年增加個百分點。房地產(chǎn)市場日趨成熟。1至2年內(nèi)，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進入市場。a、調(diào)查顯示本市居民需求取向偏好置業(yè)，外埠人士看好北京。

　　

【正文】 735 錦繡大地市場 — 郁金香花園 905 長豐園 — 頤和園南門 414 恩濟西街 — 翠林小區(qū) 748 育新小區(qū) — 曉月苑小區(qū) 項目對外交通狀況 44 本項目處于交通樞紐地段， 向北距離 香山公園 ， 八大處公園 大約有 20分鐘的車程， 距 中關(guān)村科技園 區(qū)也只有 10分鐘的車程， 到 香格里拉飯店 大約 10分鐘的車程。 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 周遍現(xiàn)有商業(yè) 1：餐飲 黎昌海鮮大酒樓 金悅海鮮大酒樓 湘鄂情飲食廣場 無名居 九頭鳥 天外天烤鴨 郭林家常菜 麥當(dāng)勞、肯德基 2：超市 金四季購物中心由北京國圖物流有限公司運作，集購物、餐飲娛樂、健身文化休閑、金融服務(wù)等多業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代化大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。該中心占地面積 公頃，建筑面積 萬平方米。建筑物主體結(jié)構(gòu)分為地下一層、地上三層、局部四層，可經(jīng)營面積 10 萬平方米以上，地上地下設(shè)置 1300 個停車位（約 1200 平方米），項目評估總市值約 10億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點工程。 旺市百利： 旺市百利位于世紀(jì)城內(nèi)。 天福超市： 天福超市紫竹店 海淀區(qū)北洼路 31 號 燕莎望京購物 大成順天府倉儲 華潤超市 翠微大廈 城鄉(xiāng)華懋商廈 華聯(lián)商廈 周遍現(xiàn)有社區(qū) 45 北京印象 亮甲店小區(qū) 永家東里小區(qū) 亮麗園 定慧北里小區(qū) 恩濟里小區(qū) 國賓嘉園 恩濟莊 三、醫(yī)療機構(gòu) 解放軍醫(yī)院、海軍總醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、中西醫(yī)綜合醫(yī)院、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、中國人民解放軍 304 醫(yī)院 四、文化教育 北京二十一世紀(jì)實驗學(xué)校雙語幼兒園 海淀區(qū)六一小學(xué) 北京市海淀區(qū)實驗小學(xué) 北京二十一世紀(jì)實驗學(xué)校 師范大學(xué)附屬中學(xué) 育英中學(xué) 理工大學(xué)附中分校 首都師范大學(xué) 北京工商大學(xué) 五、郵政、電信、其他 萬壽路郵局 馬神廟郵局 五棵松電話局 北京電信五棵松營業(yè)廳 集美家具城 攝影器材城 名仕園保齡球館 曙光花園處的有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行石景山支行西四環(huán)分理處 中國建設(shè)銀行恩濟花園儲蓄所 中國銀行恩濟儲蓄所 中國工商銀行恩濟莊儲蓄所 北京市商業(yè)銀行阜裕支行 二、 SWOT分析 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 46 通過對本項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： ? 地塊位于上風(fēng)上水的西四環(huán)內(nèi)，是市內(nèi)尤其是西北部地區(qū)居住的優(yōu)質(zhì)地塊； ? 地塊毗鄰西四環(huán)，交通路網(wǎng)發(fā)達，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢較為突出； ? 地塊北邊規(guī)劃為大型綠化帶，綠化環(huán)境優(yōu)勢； ? 地塊周邊 1公里半徑內(nèi)市政配套齊全， 商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、金融機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全 ； ? 地塊東、 南、西三側(cè)被住宅樓包圍，會使部分樓體產(chǎn)生遮擋，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感； 以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 地塊 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 （ Strength） 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ? 本項目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，“新湖地產(chǎn)” 是以整個新湖集團作為支撐， 浙江 新湖集團麾下現(xiàn)有近 20 家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實力十分雄厚。共開發(fā) 20 多個房地產(chǎn)項目，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧等七個?。ㄊ校?，開發(fā)的總量 500 余萬平方米；其中規(guī)模較 大的項目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉別墅、溫州瑞安外灘工程等等。眾多房地產(chǎn)項目所形成的整體規(guī)模為“新湖房產(chǎn)”品牌提供了扎實的基礎(chǔ) ?！靶潞慨a(chǎn)”的開發(fā)思路是：“建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神”。 ? 該項目位于本市上風(fēng)上水最適宜居住的區(qū)域內(nèi)，可以本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好； ? 得天獨厚的區(qū)域環(huán)境 ，本區(qū)域 獨特的自然環(huán)境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔； ? 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ? 本項目周邊八里莊地區(qū)以及定慧 寺地區(qū)生活配套設(shè)施齊全，學(xué)校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機構(gòu)、集貿(mào)市場一應(yīng)俱全，可 47 迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 ? 本案三面都是住宅小區(qū)，只有北側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。 ? 項目位于西三、四環(huán)之間毗鄰主要交通干道，公共交通發(fā)達，出行便利； 項目弱勢分析 （ Weakness） 當(dāng)然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ? 部分建筑規(guī)劃采用東西向坐標(biāo)，造成部分戶型無正向所帶來的銷售難度； ? 北側(cè)市政路 的建設(shè)，將會造成大量的灰塵及噪音污染，將使業(yè)主居住受到影響，從而影響銷售。 ? 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設(shè)施比較匱乏 . ? 所處位置相對靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯 ? 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。 ? 周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進行有效的弱化改善。 項目市場機會分析 （ Opportunity） ? 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應(yīng)量具有明顯的稀缺性，有效需求大； ? 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項目銷售都已過半，并持 續(xù)熱銷。 ? 區(qū)域市場現(xiàn)時機會 ? 京西地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素 48 ? 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項目市場威脅分析 （ Threat） ? 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的世紀(jì)城項目，其今后的市場供給量將對本項目形成直接威脅； ? 各個項目都有自身顯著的特點，項目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點競爭對手的推廣主題更是風(fēng)格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場內(nèi)都具有了一定的知名度；對區(qū)域市場的有效客戶群體有巨大的吸引力。 ? 位于五棵松地區(qū)的紫金長安也于近期開盤，總建筑面積在 48 萬平米，目前推 廣準(zhǔn)備工作均已啟動或在執(zhí)行中，未來區(qū)域內(nèi)市場競爭將不容樂觀。 ? 近期樂府江南、酈城、觀瀾國際花園、世紀(jì)城都會加大項目的宣傳力度，此四處總供應(yīng)量約在 80 萬平米左右，因此，以上的變化因素將直接對本案的銷售產(chǎn)生影響。 ? 從目前地區(qū)的發(fā)展以及地產(chǎn)商對此區(qū)域的高期望值來看，此區(qū)域的供給量還將進一步的增長，其中大部分項目都以板樓為主，競爭程度還將趨于激烈。 49 第第 五五 部部 分分 、 價價 格格 定定 位位 一、開發(fā)成本核算 項目成本計算條件說明： 社區(qū)總占地面積 28326 平米，總建筑面積 114552 平米，容積率 ，可銷售面積 71942 平米。 項目成本核算 項目名稱 全部項目合計 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價 占地面積 平方米 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 114552 平方米 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方 米 容積率 項目名稱 計費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法 測算基數(shù) 單位 單價 金額（萬元） 一、土地成本 土地出讓金 住宅 71942 50 配套公建 4054 二、前期工程費 臨時水、電、路及場地平整費 建安概算 *％ 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計費 地上建面 5元 /平米 75996 測量、勘察、設(shè)計費 建安概算 *% 執(zhí)照費 建安概算 % 標(biāo)底編制費 建安概算 % 預(yù)算審查費 建安概算 % 招投標(biāo)費 建安概算 % 質(zhì)量監(jiān)督費 建安概算 % 工程監(jiān)理費 建安概算 2% 粘土磚費 地上建面 14元 /平方米 75996 1竣工圖費 測量、勘察、設(shè)計費 70％ 10 ％ 1檔案保證金 10萬元 三、基礎(chǔ)設(shè)施費 紅線內(nèi) 建安概算 8％ 紅線外 建安概算 8％ 51 環(huán)境 設(shè)計與綠化 建筑面積 8元 /平方米 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費 建安工程費 +設(shè)備及裝修費 （一）建安工程費 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 （二）設(shè)備及裝修費用 五、不可預(yù)見費 一至四項 3％ 六、上交開發(fā)辦的管理費 一至五項 % 七、管理費 一至五項 % 八、貸款利息 總建面 100 每平米單價 九、兩稅一費 銷售收入 % 十、銷售費用 銷售收入 3% 17090820 十一、開發(fā)成本 一至十項 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 52 扣除地下造價后綜合成本 按可售地上面積 十二、銷售收入 萬平方米 住宅： 銷售 71942 地下車位 銷售 661 萬元 /個 十三、毛利潤 十四、所得稅 十五、凈利潤 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 二、價格定位 定價方法一：市場比較定價法 權(quán)重因素 對各項目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。 選擇項目 選擇本區(qū)域內(nèi) 8個項目，包括：誠品建筑 綠波漫板 世紀(jì)城 3 期 觀瀾國際花園 北京印象 樂府江南 湯泉逸墅 酈城 價格比較 53 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 誠品建筑 1 1 1 1 1 1 8300 本案 市場比較價格一： 8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*+8300*10%*=6640 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 綠波漫板 1 1 1 1 1 1 7800 本案 1 市場比較價格二： 7800*15%*+7800*15%*+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%**1+7800*10%*=6318 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 世紀(jì)城 3期 1 1 1 1 1 1 6400 本案 市場比較價格三： 6400*15%*+6400*15%*+6400*30%*+6400*15%*+6400*15%*+6400*10%*=6656 54 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 觀瀾國際花園 1 1 1 1 1 7300 本案 1 市場比較價格四： 7300*15%*+7300*15%*+7300*30%*1+7300*15%*+