【正文】 三三 、 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 說說 明明 ：： 鑒于本項(xiàng)目地處西四環(huán)沿線，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)北京東、南、西、北四環(huán)沿線住宅市場(chǎng)作比較分析。 —— 西部地區(qū) ? 供應(yīng)量逐年減少 西北四環(huán)沿線的整體價(jià)格呈現(xiàn)出集體上揚(yáng)之勢(shì)，同時(shí)也伴隨著產(chǎn)品的進(jìn)一步升級(jí)換代 。在 2020 年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質(zhì)樓盤使本來已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價(jià)格全線上漲，價(jià)格漲幅較 2020 年同期上漲了 2%。 與其他熱點(diǎn)區(qū)域不同，西北四環(huán)沿線的“價(jià)格上 10 漲”并沒有伴隨著供應(yīng)量大幅增長，相比 2020 年同期呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，這也基本符合西北四環(huán)沿線價(jià)格漲跌的基本規(guī)律 — 供應(yīng)量與價(jià)格的上漲呈現(xiàn)出反比態(tài)勢(shì)。 2001—— 2002年是西北四環(huán)沿線供應(yīng)量最大的一年，區(qū)域總供應(yīng)量超過了近 200萬平方米，區(qū)域平均價(jià)格為 7000元 /平方米，從 2020年開始，西北四環(huán)的供應(yīng)量開始下降，平均的區(qū)域均價(jià)開始上揚(yáng) ，除了世紀(jì)城的價(jià)格一直保持相對(duì)穩(wěn)定之外，上河村等其他樓盤都經(jīng)歷了不同程度的價(jià)格上漲。 ? 市場(chǎng)需求上升價(jià)格將大幅上揚(yáng) 土地存量的進(jìn)一步減少，更是堅(jiān)定了該區(qū)域房?jī)r(jià)在 2020 年必定上漲的判斷，另外西部地區(qū)存在的大量軍隊(duì)、機(jī)關(guān)的住房補(bǔ)貼的落實(shí)也大大擴(kuò)充了西部市場(chǎng)的承接力，市場(chǎng)需求上升已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 西北部地區(qū)房?jī)r(jià)高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風(fēng)景板塊樓盤逾發(fā)受都市人追捧。二是萬柳地區(qū)收官項(xiàng)目 —— 萬城，因容積率低至 ，年中開盤預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將突破萬柳現(xiàn)有房?jī)r(jià)。另外，興建中的五棵松奧林匹克花園也成 為了該區(qū)域“價(jià)格上漲”的另一大利好。位于緊臨西奧中心的紫金長安，預(yù)計(jì)四月份上市亮相，從目前認(rèn)購形勢(shì)看，預(yù)計(jì)開盤后房?jī)r(jià)最終會(huì)升至 9000 至 10000 元?？傊?， 2020年的西北四環(huán)沿線房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)將成為必然。 —— 東部地區(qū) ? 東四環(huán)適合做高檔住宅 東四環(huán)早已被指定為迎賓國道，兩邊是綠化隔離帶，做項(xiàng)目在自然環(huán)境上又有先天優(yōu)勢(shì)；與朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園近在咫尺，同時(shí)又與 CBD 相隔不遠(yuǎn)，東四環(huán)是一個(gè)極適合做高檔居住項(xiàng)目的區(qū)域。 北京 207 萬輛汽車和日益嚴(yán)峻的交通問題似乎幫了東四環(huán)項(xiàng)目的忙?？梢哉f，生活成本讓 CBD 白 領(lǐng)選擇東四環(huán)。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市 60%以上的開復(fù)工面積。朝陽區(qū)將臺(tái)、東風(fēng)、平房、東壩和常營五個(gè)鄉(xiāng)即將推出 3000 萬平米共 12 個(gè)大盤。它們大致分布在東四環(huán)、朝 11 陽北路和朝通邊緣區(qū)域。朝陽北路為中檔，均價(jià)不低于 4000 元；東壩等邊緣區(qū)域價(jià)格在 3000 元以上；而東四環(huán)邊高檔樓盤價(jià)格最高，均價(jià)不低于 8000 元。這種價(jià)格輻射狀分布說明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置。 ? 需求量日益猛增 從需求看，首先是傳媒東遷。到 2020 年之前，中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)陸續(xù)東遷。北京電視臺(tái)制片人仲文透露，單位貨幣分房最多到90 萬，而北京電視 臺(tái)在編的 3800 人，中央電視臺(tái)將近 1 萬人，這么多人必須在東區(qū)解決房子的問題，因?yàn)樗麄兒歪t(yī)生一樣，要隨時(shí)準(zhǔn)備到崗，基于此，有人提出了 15分鐘的生活法則，“這是生存與生活的必須。” —— 北部地區(qū) ? 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅 城北樓盤供應(yīng)大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。無論是林溪?jiǎng)e墅、納帕溪谷，還是寬 house、玫瑰園，這些城北的項(xiàng)目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項(xiàng)目，這主要是因?yàn)楸本┑某潜苯ㄔO(shè)速度一直領(lǐng)先于其它區(qū)域。 城北開發(fā)得快，建設(shè)都在幾年前就已基本完成， 目前可開發(fā)的地塊大都集中在北五環(huán)以外，而這些區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。而城北上風(fēng)上水的優(yōu)勢(shì)也吸引了北京有錢人到這個(gè)區(qū)域購置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟(jì)型別墅或獨(dú)立住宅較多的區(qū)域。 ? 北四環(huán)沿線項(xiàng)目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多 沿線在售的項(xiàng)目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)。這點(diǎn)顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。這個(gè)特點(diǎn)應(yīng)引起正在開發(fā)建設(shè)的西四環(huán)、南 四環(huán)的注意，西四環(huán)、南四環(huán)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)該借鑒北四環(huán)的經(jīng)驗(yàn)。 ? 城北目前正在蓄勢(shì)調(diào)整 12 從北四環(huán)沿線分布的樓盤廣告還不難看出，從近幾年的供應(yīng)量看，城北的房地產(chǎn)供應(yīng)似乎沒有城東、城西甚至城南大，而城北擁堵的交通也是大家公認(rèn)的，但 2020 年的奧運(yùn)會(huì)、五環(huán)路的免收費(fèi)、立湯路的改造，加上“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢(shì)，城北正在“蓄勢(shì)調(diào)整”，無論是寬 house、林溪?jiǎng)e墅這樣的郊區(qū)低密度住宅，還是俊峰華亭、銀谷大廈這樣的商務(wù)物業(yè)，城北的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在自信而又耐心地等待北京買房人的選擇。 —— 南部地區(qū) ? 交通優(yōu)勢(shì)成為南城項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì) 長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對(duì)北三環(huán)房?jī)r(jià)平均要低 1000— 2000 元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對(duì)外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時(shí)帶來市政條件的改善。 而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對(duì)于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。 南四環(huán)的開通一下拉近了南城物業(yè)項(xiàng)目與買房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對(duì)于很多買房人來說還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開通了，城市向外拓展，無疑會(huì)對(duì)南城物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生利好影響。 以位于南四環(huán) 西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對(duì)項(xiàng)目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠(yuǎn)了。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠(yuǎn)的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。因?yàn)槟铣堑捻?xiàng)目在價(jià)位上有優(yōu)勢(shì)，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。 ? 南城的高品質(zhì)項(xiàng)目的不斷推出，加上南城本身的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)才會(huì)更加明顯 道路的改善將使周邊項(xiàng)目受益，但不會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生決定性影響，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入散戶時(shí)代以來，品質(zhì)將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵，例如觀筑、風(fēng)格與林兩個(gè)品質(zhì)，價(jià)格非常適中的低密度住宅 。 其實(shí)，隨著南城的高品質(zhì) 項(xiàng)目的不斷推出，加上南城本身的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)才會(huì)更加明顯。 13 第第 三三 部部 分分 、 區(qū)區(qū) 域域 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 本 文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍(lán)靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。 本項(xiàng)目地處西四環(huán)， 西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通 便捷，也算是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)或收入較高的知識(shí)階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。 二、區(qū)域樓市分析 西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā) 五大價(jià)格提升因素 景觀優(yōu)勢(shì)，西區(qū)樓盤的獨(dú)享資源 西北四環(huán)的賣點(diǎn)是自然及人文景觀非常優(yōu)越。京城西北部是香山、頤和園等眾多名勝風(fēng)景的聚集地，不僅山清水秀，而且文化氣息濃厚。其得天獨(dú)厚、不可再生、獨(dú)一無二的自然、文化環(huán)境對(duì)于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識(shí)階 層具有巨大的吸引力。對(duì)于這部分人群來說，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實(shí)力或文化品味。 路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 14 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路高校區(qū)車程不足 20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動(dòng)物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入 CBD 中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購物的需求。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的 價(jià)值更加突出。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價(jià)比高 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價(jià)比得到很大提升。如誠品建筑、觀瀾國際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項(xiàng)目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是四季青板塊中獨(dú)一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢(shì)外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地?zé)釡厝?，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場(chǎng)。四季溫泉水景韻致獨(dú)具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動(dòng)，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。 西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價(jià)漸漲 ，銷售前景看好 西北四環(huán)新盤的價(jià)格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價(jià)格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個(gè)最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非?？春?。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級(jí)管理人員、外企或私企的高級(jí)管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點(diǎn)是追求自然、 健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。為此，他們?cè)敢?、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機(jī)關(guān)、軍隊(duì)，各大高校及科研機(jī)構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會(huì)因?yàn)橄矚g西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。 “ 西奧運(yùn)中心”催動(dòng)北京西區(qū)樓市 “西奧運(yùn)中心”的形成，必然帶動(dòng)北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化，因此，“西奧運(yùn)中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng) 15 軍者，最終將“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展，并輻射于 奧運(yùn)會(huì)前后，使該區(qū)域得到徹底的升級(jí)，從而帶動(dòng)全北京的城市平衡發(fā)展。 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 本區(qū)域項(xiàng)目都一般樓為主注重文化與品質(zhì)的營造。 本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項(xiàng)目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對(duì)于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢(shì)，各開發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡量提高產(chǎn)品性價(jià)比已經(jīng)成為一種時(shí)尚。 本區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品三居室主打。 本區(qū)域住宅多數(shù)項(xiàng)目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和 酈城的１．２６。在硬件系統(tǒng)方面，幾個(gè)高端住宅產(chǎn)品項(xiàng)目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。 本區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量保持平穩(wěn) 本區(qū)域在售樓盤大約有１５個(gè)，其中規(guī)模在百萬以上項(xiàng)目有３個(gè)。２００１年各項(xiàng)目累加的供應(yīng)面積是９７萬平方米，２００２年預(yù)計(jì)在８０萬平方米。由于一些項(xiàng)目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計(jì)在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將 會(huì)逐步釋放。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運(yùn)作階段，預(yù)計(jì)在未來一、二年內(nèi)上市。 本 區(qū)域客戶群 素質(zhì)高 16 由于本區(qū)域具有獨(dú)特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價(jià)格和大面積戶型而形成的高總價(jià)，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。這類人群的突出特點(diǎn)是對(duì)自然景觀有特殊的偏好，在生活上有相當(dāng)?shù)钠肺弧? 三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析 本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān) 的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。 ? 通過 8個(gè)代表性樓盤了解北京西部市場(chǎng)的總體特征； ? 通過暢銷樓盤所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格 ? 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征； 1. 位置及配套分析： 項(xiàng)目名稱 位 置 交 通 狀 況 周 邊 配 套 誠品建筑 四季青橋 東南角 西臨西四環(huán)，北接萬柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋 公交線路 : 73 42 12 905 等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏 綠波漫板 阜成路八里莊東北角 項(xiàng)目 緊鄰 昆玉河 ，距阜成路僅 300 米 公交線路 : 72 94 41 61 746 等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、 北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局 等 世紀(jì)城 3 期 海淀區(qū) 藍(lán)靛廠 東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板井路，北到藍(lán)靛廠路 公交線路 : 71 360、 83運(yùn)68 萬平米分兩期建設(shè)的大型 shoppingmall——金源時(shí)代購物中心。 17 通 104等 觀