【文章內(nèi)容簡介】 瀾國際花園 海淀紫竹橋西昆玉河畔 項目 緊鄰 昆玉河 ， 距三環(huán)路僅 2000 米 公交線路 : 33 80 34 61 812等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏 北京印象 海淀區(qū) 阜成路 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角 公交線路 : 72 94 41 61 746 等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、 北京21世紀(jì)試驗學(xué)校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟莊郵局 樂府江南 半壁店永定路一號 緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。 公交線路 : 33 74 33 850、 370等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全 湯泉逸墅 四季青橋南300 米路西 緊臨西四環(huán)四季青立交橋 公交線路 : 80 83 97373 905 等 金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏 酈城 西四環(huán)北路四季青橋畔 緊臨西四環(huán)四季青立交橋 公交線路 : 80 83 97373 905 等 金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏 本案 海淀區(qū) 八里莊 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角 公交線路 : 72 94 41 61 746 等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、 北京21世紀(jì)試驗學(xué)校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟莊郵局 分析： ? 本地區(qū)多數(shù)項目位處三 — 四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)， 從區(qū)域大環(huán)境上講 ,本地區(qū) 經(jīng)過幾年的市政建設(shè)，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠(yuǎn)大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。 18 ? 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學(xué)、幼兒園、商場、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為 本區(qū)域 的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教 育文化區(qū) ， 頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。 ? 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個地區(qū)的核心地段。從交通的便利性上講，本案處于 橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導(dǎo)客戶的區(qū)域價值認(rèn)知構(gòu)架。 另外， 十幾條公交線路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個地區(qū)。 憑借這些 優(yōu)越 的自然條件 以及硬件配套設(shè)施 ， 本案應(yīng) 充分發(fā)揮所處位置的地段優(yōu)勢，作為的一個推廣工作中的一個宣傳重點。 ? 本案 從配套設(shè)施上來講， 所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、 北京 21 世紀(jì)試驗學(xué)校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟莊郵局 等 商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。 可以兼?zhèn)渖鲜鰞蓚€地區(qū)的地段配套優(yōu)勢，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務(wù)。 ： 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建 筑 設(shè) 計 特 色 誠品建筑 59300 ㎡ 148000 ㎡ 低密度板式小高 層，半圍合布局 ,360 度環(huán)景設(shè)計 綠波漫板 37000 ㎡ 37000 ㎡ 建筑形式為 7層純電梯板樓，層高 米，使用率達(dá)到 88%。 世紀(jì)城 3 期 1200000 ㎡ 2480000 ㎡ 板塔結(jié)合， 分為十個園區(qū)。每個園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對獨立的園林綠化和生活配套 ， 復(fù)雜的錯板設(shè)計，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局 觀瀾國際花園 81000 ㎡ 200000 ㎡ 項目由 5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會所組成，容積率僅 ， 月牙弧形板樓 在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的 最佳觀景位置架起 的 百米長橋 19 北京印象 49800 ㎡ 170000 ㎡ 由德國著名建筑師奧托 ?施泰德勒 (OTTO?STEIDLE)設(shè)計。 融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點，圍合 式 “ 之 ” 字型的建筑布局 。 外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機的序列變化，輔以欄板、窗棱等強烈的黑白對比 樂府江南 110000 ㎡ 300000 ㎡ 徽派風(fēng)格。 建筑外觀現(xiàn)代簡約，融入中國建筑元素 。 湯泉逸墅 70000 ㎡ 90000 ㎡ 湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。 社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達(dá)。 酈城 1030000 ㎡ 872700㎡ 超現(xiàn)實主義建筑設(shè)計大師六角鬼丈建筑設(shè)計 。 從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣 。 由云樓、山樓、點塔 、 聯(lián)排別墅、獨立別墅組成。 本案 28326 ㎡ 114552 ㎡ 圍合式 ,（其他待定） 整體規(guī)劃分析： ? 建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為 248 萬平米，酈城為 萬平米外，區(qū)域內(nèi)的項目規(guī)模多在 1020 萬平米左右，而這兩個項目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點。可以看出，規(guī)模大的項目是以勢取勝，而較小的項 目則以品質(zhì)取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。 ? 建筑設(shè)計上本區(qū)域的項目自身都有獨到之處，但 酈城 、 北京印象由于在建筑風(fēng)格上過于另類，立面表現(xiàn)手法差強人意，對銷售造成了不利的局面。所以本案設(shè)計上在突出自身風(fēng)格的同時一定要注意區(qū)域內(nèi)客戶群的接受力，以免對今后的銷售造成尷尬的局面。 ? 本區(qū)域項目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高，達(dá)到了 ?；旧隙荚? 左右。 ? 本案從建筑面積上來看比較適中，但由于所處位置的緣故，決定了容積率相對較高，這些都是 由于地塊和設(shè)計上的因素，所以本 20 案應(yīng)從自身品質(zhì)，包括立面，材質(zhì)等方面上尋求突破口來彌補弱化這些因素。 ： 項目名稱 景 觀 設(shè) 計 特 色 綠化率 誠品建筑 日本 TAM 地域環(huán)境研究所的國際級大師秋山寬設(shè)計誠品建筑的園林 ， 特色噴泉設(shè)計：聲控泉、霧噴泉、凹凸泉、跳泉等許多特色的噴泉 45% 綠波漫板 9800 平方米綠化庭院 ：多個具有主體特色的景觀園林 43% 世紀(jì)城 3 期 工字型 405 畝綠化帶，主體為 9洞 27桿高爾夫練習(xí)場 。 古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶 ， 以運動為主題的綠化帶 。以文化為主題的綠化帶 35% 觀瀾國際花園 社區(qū)內(nèi) 噴泉主題園林 、 噴泉水景廣場的主體景觀 64% 北京印象 “ 私家花園 — 院落綠化 — 小區(qū)綠化 — 城市綠化 ” 層層迭進(jìn)，突出了局部與整體、水景的布置 作為 重點 。 60% 樂府江南 景觀遠(yuǎn)達(dá)與西山相映， 江南風(fēng)格 中式園林 ， 內(nèi)庭外園渾然一體 65% 湯泉逸墅 64000 平米立體園林， 湯景園、泉景園、逸景園、墅景園各具特色 30% 酈城 園林設(shè)計主要以周邊綠化為依托。社區(qū)內(nèi) 采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中 高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化 35% 景觀設(shè)計特色分析： 本區(qū)域的項目都根據(jù)自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風(fēng)格很好的規(guī)劃了自己的園林風(fēng)格，例如：樂府江南的徽派建筑風(fēng)格，搭配 萬平米 江南風(fēng)格 中式園林 的設(shè)計，使建筑與園林 渾然一體 ； 觀瀾國際花園 是以昆玉河為景觀 輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題， 21 作為本案來講，在園林的設(shè)計上應(yīng)配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風(fēng)格，即能對項目的銷售起到推進(jìn)作用又兼顧實用性。 4. 樓宇配套設(shè)施分析： 項目名稱 樓 宇 配 套 設(shè) 施 裝修標(biāo)準(zhǔn) 誠品建筑 日本東芝（ TOSHIBA）牌電梯 周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 、 家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 精裝修 綠波漫板 智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統(tǒng) 毛坯 世紀(jì)城 3 期 日本 日立 牌電梯 周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng) 、 停車場管理系統(tǒng) 毛坯 觀瀾國際花園 廣州日立變頻調(diào)速電梯 可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng) 、 停車場管理系 統(tǒng) 毛坯 北京印象 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修 樂府江南 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修 湯泉逸墅 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修 酈城 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 毛坯 樓宇設(shè)施分析： 從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個項目必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主 的日常生活、為物業(yè) 22 管理創(chuàng)造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設(shè)成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。 5. 戶型及銷售率分析： 項目名稱 規(guī)劃 套數(shù) 居 室 面 積（㎡） 銷 售 率 一居 兩居 三居 四居 誠品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85% 綠波漫板 232 ～ ～ 90% 世紀(jì)城 3期 ～ ～ ～ 83% 觀瀾國際花園 896 ～ ～ 65% 北京印象 800 ～ ～ ～ 95% 樂府江南 1565 ～ ～ 90% 湯泉逸墅 358 126～ 135 132～ 308 153～ 327 99% 酈城 4781 ～ ～ ～ ～ 65% 本 案 618 50～ 70 60～ 90 100～ 140 140～ 165 配比 17% 16% 66% 1% 23 戶型分析： ? 本案一居面積在 50— 70 ㎡之間 ，區(qū)域內(nèi)項目 5 個有一居室戶型，面積多數(shù)在 47— 86 ㎡之間 ，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項目中所占的比例都不是很大。對于一居室來講，作為 4786 ㎡ 比較 適中， 也是現(xiàn)在市場上 一居 室的 主流面積 。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場 的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。 ? 區(qū)域市場的兩居面積有兩個集中點， 108和 127㎡ 。本案的兩居面積在 60～ 90㎡左右，和區(qū)域市場的面積差在 20～ 30㎡左右。但從銷售角度來看，兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關(guān)聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，不會對銷售造成影響，而差異點則充分體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項目個性，本項目的二居室屬于實用性，在銷售上于其他項目有所區(qū)別。 ? 8個項目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在 130㎡左右。三居室面積從 128— 226㎡，面積跨度達(dá) 98㎡，相當(dāng)于普通一～ 二 居室的面積。由 于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現(xiàn)自身的特點和優(yōu)勢， 從我公司對這些項目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。本案的三居面積在 100～ 140 ㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來講屬于到位型產(chǎn)品。 ? 由于四居的面積大，總價高，市場需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。區(qū)域內(nèi)四居也具有以上的特點，面積多在 151340㎡之間 ，其整體市場訴求基本一致，品質(zhì)差異不大，對于每個項目來講所占比重都比較少，對于此類戶型市場需求相對較少的本地區(qū)，四居室整體供應(yīng)量較少，只有 湯泉逸墅 此類戶型的比重較大 ，主要同其產(chǎn)品的市場定位有關(guān)。本案的四居只占總套數(shù)的 1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。 24 6．價格分析： 項目所在地區(qū)的項目銷售均價集中在 62008300 元 /平方米，世紀(jì)城的均價最低為 6200元 /平方米。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在 6800— 8300 元 /平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達(dá)到了 8300 元 /平方米。區(qū)域內(nèi)的市場均價為 7178 元 /平方米。 市場存量分析： 本區(qū)域的 銷售率平均為 84%，該地區(qū)開盤的項目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項目都已基本進(jìn)入銷售尾期，在銷的項目銷售進(jìn)度也保持平穩(wěn)水平，根據(jù)各個項目的銷售情況得出本地區(qū)的存量約為 。另外，位于五棵松附近的紫金長安于今年開始推廣，市場的供應(yīng)量 48 萬平米，對本案具有相當(dāng)?shù)耐{，值得關(guān)注。