【正文】 戶 ? 經(jīng)營(yíng)狀況：基本上會(huì)所是做成小區(qū)的配套，真正可以盈利的是少數(shù)； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 可參考案例的情況 周邊商業(yè)配套 ?朝陽(yáng)公園周邊的商業(yè)主要集中在朝陽(yáng)公園西門附近、農(nóng)展北路、甜水園街； ?商業(yè)的總體量在50000平米以上； ?以大型超市和商業(yè)街為主； 農(nóng)展北路 朝陽(yáng)公園西門 甜水園街 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ?主要有中西餐飲、茶館、酒吧、洗浴、 KTV、藥店、鮮花店、洗衣店、賓館等； ?朝陽(yáng)公園西門處的八號(hào)公館 ：主要功能為粵菜館、洗浴、迪魔、 KTV； ?租金水平在 5~10元 /平米 /天左右； 可參考案例的情況 朝陽(yáng)公園西門 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ?棕櫚泉國(guó)際公寓的“鄰里式”商業(yè)中心，建筑面積 10300平米 ?地下二層 2500平米的王府井洋華堂超市 ?地下一層是以首飾、家居飾品、精品屋為主的小店鋪 ?地上一層是以花旗銀行、廣發(fā)銀行、 400平米的屈臣氏、各種咖啡店和美容護(hù)理店， ?地上二層是足療和茶室 ?地上三層是高檔餐廳 可參考案例的情況 甜水園街 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 可參考案例的情況 農(nóng)展北路 ?以路邊小店為主，業(yè)態(tài)主要是餐飲和便利店； ?有一家金鼎軒和如家快捷酒店； ?租金大約在 3~5元 /平米 /天； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 可參考案例的情況 教育配套 ?幼兒園： 伊頓國(guó)際學(xué)校 ，位于棕櫚泉國(guó)際公寓內(nèi)部，對(duì)外開(kāi)放，面積 1000平米，可供四個(gè)不同年齡層次的小孩上學(xué)； ?小學(xué)、中學(xué)：白家莊中學(xué)、朝陽(yáng)區(qū)芳草地小學(xué)、團(tuán)結(jié)湖中學(xué)； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 可參考案例的情況 醫(yī)療配套 ?周邊有大量的醫(yī)療配套； ?北京市婦產(chǎn)醫(yī)院婦幼保健院 ?朝陽(yáng)二院、朝陽(yáng)醫(yī)院 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 可參考案例的情況 富人區(qū)配套的總結(jié) ?小區(qū)會(huì)所一般占自身總規(guī)模的 4%~5%，其中包含商務(wù)、健身、休閑的功能； ?周邊要有小型、高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，中央別墅區(qū)有日祥廣場(chǎng)，朝陽(yáng)公園附近有棕櫚泉生活廣場(chǎng)。 內(nèi)部消化的不足 1％ ； ?教育配套是成熟富人區(qū)的重要配套，中央別墅區(qū)有 ISB、力邁，朝陽(yáng)公園附近有伊頓國(guó)際學(xué)校； 本項(xiàng)目的建筑規(guī)模在 45萬(wàn)左右，純對(duì)內(nèi)的配套需要 20230平米左右，其中包括會(huì)所和小型精品購(gòu)物，最好可以在本項(xiàng)目?jī)?nèi)做一個(gè)高檔小學(xué)或幼兒園； 項(xiàng)目可考慮部分對(duì)外的商業(yè) 地區(qū) 總建筑面積 配套商業(yè) 中央別墅區(qū) 120萬(wàn)平米 5000平米 朝陽(yáng)公園 87萬(wàn)平米 10000平米 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 辦公部分框架 區(qū)域辦公市場(chǎng)概述 周邊典型案例分析 辦事處 普通辦公 北京市宏觀狀況 典型案例分析 辦事處客戶訪談 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 區(qū)域辦公市場(chǎng) 本案所出之區(qū)域?qū)儆诔缥拈T —— 前門商圈輻射范圍之內(nèi)， 崇文門區(qū)域、大都市街區(qū)域 對(duì)本案之辦公類物業(yè)具一定參考意義。 崇文門區(qū)域 未形成高端辦公之形象； 入住企業(yè)以 中小企業(yè)為主，大型企業(yè)因企業(yè)形象樹(shù)立問(wèn)題很少進(jìn)駐； 區(qū)域日租金水平偏低， 甲級(jí)寫字樓集中于 /m2范圍之內(nèi)。 大都市街區(qū)域目前 尚未形成良好的商務(wù)氛圍； 區(qū)域日租金水平低，主要集中于 /m2范圍之內(nèi)；區(qū)域未來(lái) 具較明顯之升值潛力； 成交客戶以 大企業(yè)獨(dú)棟購(gòu)買為主。 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 崇文門商圈甲級(jí)寫字樓基本狀況 項(xiàng)目名稱 地址 均價(jià) 日租金 規(guī)模 新世界正仁大廈 崇文區(qū)崇外大街崇文區(qū)文化館西側(cè) 13000元 /m2 /m2 50000m2 北京新世界中心 崇文區(qū)崇文門外大街 —— /m2 50000m2 匯置通大廈 崇文區(qū)崇文門 14000元 /m2 /m2 18976m2 金倫大廈 崇文區(qū)崇外大街 —— /m2 30000m2 寶鼎中心 崇文區(qū)東打磨廠 —— /m2 20230m2 德惠寫字樓 崇文區(qū)幸福大街 —— /m2 10000m2 通正國(guó)際大廈 崇文區(qū)幸福大街 13000元 /m2 /m2 50000m2 寶軒大廈 崇文區(qū)東花市北里 11800 元 /m2 /m2 20230m2 崇文門商圈內(nèi)甲級(jí)辦公類物業(yè) 日租金水平偏低，集中于 /m2范圍之內(nèi) ，新世界中心及通正國(guó)際大廈由于形象、檔次絕對(duì)高于區(qū)域內(nèi)其它辦公類物業(yè)，日租金水平較高， 達(dá)到 /m2。 區(qū)域辦公市場(chǎng) ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 崇文門商圈乙級(jí)寫字樓基本狀況 項(xiàng)目名稱 地址 日租金 規(guī)模 富瑞苑寫字樓 崇文區(qū)夕照寺大街 /m2 14600m2 黃河京都大酒店 崇文區(qū)夕照寺 /m2 11000m2 陶然大廈 崇文區(qū)陶然橋 /m2 23000m2 天華大廈 崇文區(qū)法華南里 /m2 14000m2 偉圖大廈 崇文區(qū)龍?zhí)堵? /m2 13000m2 億興大廈 崇文區(qū)天壇東路 /m2 10000m2 紅都賓館 崇文區(qū)廣渠門 /m2 5800m2 祥龍大廈 崇文區(qū)龍?zhí)堵? /m2 8000m2 大康大廈 崇文區(qū)崇文門 /m2 18000m2 華宇大廈 崇文區(qū)龍?zhí)堵? /m2 8000m2 崇文門商圈內(nèi)乙級(jí)寫字樓規(guī)模偏小，集中在 800015000m2之間；日租金集中于 /m2范圍之內(nèi)。 區(qū)域辦公市場(chǎng) ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 大都市街寫字樓基本狀況 項(xiàng)目名稱 地址 售價(jià) 日租金 規(guī)模 光明日?qǐng)?bào) 北一樓 首層： 35000元 /m2 首層： /m2 41935m2 中國(guó)新聞大廈 北二樓 9963m2 金興通佳人 北三樓 12800元 /m2 /m2 24604m2 京港國(guó)際珠寶商城 北四樓 12800元 /m2 /m2 16726m2 香港廣場(chǎng) 北五樓 12800元 /m2 /m2 20459m2 都市人和美食娛樂(lè)宮 北六樓 13200元 /m2 /m2 25050m2 埃克盛國(guó)際大酒店 北七樓 13000元 /m2 /m2 28324m2 西比利亞大廈 南一樓 14500元 /m2 /m2 36564m2 體育精品大世界 南二樓 14000元 /m2 /m2 40220m2 珍貝羊絨 南三樓 13000元 /m2 /m2 13691m2 崇文區(qū)行政服務(wù)中心 南四樓 13200元 /m2 /m2 22380m2 家和家美 南五樓 12023元 /m2 /m2 18376m2 中欣戴斯酒店 南六樓 12660元 /m2 /m2 21634m2 崇文勞動(dòng)保障大廈 南七樓 12023元 /m2 /m2 15694m2 嘉和大廈 南八樓 15694m2 區(qū)域辦公市場(chǎng) 大都市世界售價(jià)普遍集中在 13000元 /m2左右；日租金水平集中于 /m2范圍之內(nèi)。 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 周邊典型案例分析 新世界中心 建筑面積： 20萬(wàn)平米 開(kāi)間面積： 1002465平米，主力供應(yīng)面積 300500平米 入住時(shí)間： 1998年 日租金：約 /m2 目前入住率： 80% ?城市中心地帶商業(yè)、商務(wù)、居住、酒店集于一身的大型城市綜合體 ?以商業(yè)帶動(dòng)自身發(fā)展，目前商務(wù)環(huán)境明顯不足 ?由于地段優(yōu)越，大量外府企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)集中其內(nèi) ?作為一個(gè)綜合性建筑體，定位于區(qū)域中心。其區(qū)域的位置顯著，已經(jīng)開(kāi)始突破區(qū)域的限制 ?外府企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)選址城市中心的需求 —— 承受能力？ ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 周邊典型案例分析 新世界中心 行業(yè)類別分布比例7%9%19%1%8%7%7%14%2%5%9%6%6% 、制造客戶狀況： 小公司為主 企業(yè)辦事處占到 36%的比例 除國(guó)有企業(yè)外，其他性質(zhì)的企業(yè)因所需辦公面積不大， 主要租用面積集中在 200400平米之間 行業(yè)特性不明顯 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 企業(yè)性質(zhì)分布比例3%46%15%36% 普通辦公 周邊典型案例分析 大都市街 ?北京大都市商業(yè)街東起磁器口 ， 西至珠市口 ， 總長(zhǎng) 公里 ， 總建筑面積 30萬(wàn)平方米 ?由 15棟建筑組成 ， 北側(cè) 7棟 ， 南側(cè) 8棟 ?該區(qū)域建筑受到天壇影響 ， 局部限高僅 12米 ?原定位以綜合性商業(yè)為主 ， 兼據(jù)辦公功能 ?原規(guī)劃一至三層為商業(yè)，四層及以上為辦公 ?全部建筑地下僅有一層，目前大部分作為車庫(kù)使用 目前在售部分為南一樓及南二樓部分， 其余 13棟已售罄 ?大都市街項(xiàng)目整體 銷售率超過(guò) 80% ?整售的樓座有 12棟，依客戶的不同需求，各樓層使用性質(zhì)有所改變 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 周邊典型案例分析 大都市街 主要客戶包括商業(yè)、辦公及酒店三大類 商業(yè)： 京港國(guó)際珠寶商城 大中電器 華星車樓 體育精品大世界 達(dá)分奇家具 眼鏡蛇娛樂(lè)城 元隆商行 博美城 瀚海閣 平價(jià)海鮮 辦公： 記者協(xié)會(huì) 光明日?qǐng)?bào) 西比利亞集團(tuán) 華加立股份 珍貝羊絨 嘉和大廈 酒店： 中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 周邊典型案例分析 大都市街 ?大都市街主題不鮮明，缺乏區(qū)域特色，整體經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，商業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題難以解決，目前部分商業(yè)建筑已改為企業(yè)辦公場(chǎng)所，目前 大量商鋪及寫字間處于閑置狀態(tài)， 尚未正式辦公 ?出租管理混亂，相同業(yè)態(tài)位置不集中 ?辦公形象及配套較差，寫字間 實(shí)際成交租金只能達(dá)到 2元左右 ，在周邊地區(qū)屬于較低水平，且出租情況不理想 ?大都市街大量商鋪改做辦公用途，收效顯著 ?城市中心地帶， 具備較明顯的發(fā)展?jié)摿? ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 周邊典型案例分析 寶鼎大廈 ?A、 B座 510層為酒店 ， C座為寫字樓 ?寫字樓建筑面積約 10000平米 ?1999年入住 ， 酒店部分有客房已售出為辦公之用 ?C座寫字樓 ， 每層 20套左右 ， 主力面積在 100120m2之間 ， 最小面積 50m2 ?租金報(bào)價(jià) 3元 /天 ， 成交價(jià)約 /天 ， 包括物業(yè) 、 冷風(fēng) 、 暖氣 ?有員工餐廳及地下停車場(chǎng) ?商務(wù)形象較差 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 普通辦公 周邊典型案例分析 寶鼎大廈 行業(yè)類別分布比例8%11%26%14%3%14%3%16%5%、制造客戶狀況： 小公司為主 環(huán)境國(guó)旅為整層租賃 其余面積普遍在 100150平米 行業(yè)特性不明顯 企業(yè)性質(zhì)分布比例25%47%14%14% 普通辦公 周邊典型案例分析 北京商界 客戶狀況： 小公司為主， 40%以上的成交客戶購(gòu)買的面積在 3350m2之間； 沒(méi)有比較明顯的行業(yè)聚集特征， 包括婚紗、設(shè)計(jì)、體育、醫(yī)療、珠寶、事務(wù)所等 安利（中國(guó)）在此購(gòu)買寫字間作為 企業(yè)會(huì)館 ?占地面積 9000平米 ， 寫字樓立項(xiàng) ， 產(chǎn)權(quán) 50年 ， 地上三至九層為辦公 ，面積 16700平米 ?建筑由 AB兩座構(gòu)成 ， 開(kāi)間標(biāo)準(zhǔn) 33100平米 ， 可以整層打通 ， A座標(biāo)準(zhǔn)層面積 1300平米 ， B座標(biāo)準(zhǔn)層面積 1186平米 ?銷售率接近 70%， 整樓均價(jià) 10400元 /平米 ， 真實(shí)成交價(jià)格在 9