商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)-資料下載頁(yè)
2025-02-18 00:13本頁(yè)面
【正文】 ? 普通品牌店：品牌知名度一般，不具有獨(dú)立吸納客源的能力，借助集群效應(yīng)或寄生來(lái)挖掘商業(yè)價(jià)值。 常見(jiàn)業(yè)種 影劇院、演藝廳等。 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所：夜總會(huì)、酒吧、 KTV、電動(dòng)游戲場(chǎng)、保齡球館等。 各類(lèi)超市。 餐飲快餐店：中式 /西式餐廳、日式餐廳、快餐店等。 5．其他餐飲食品類(lèi)：飯店、南北小吃、西點(diǎn)／面包店、水果行、咖啡／ 紅 茶／茶藝店／飲料專(zhuān)賣(mài)店、休閑食品專(zhuān)賣(mài)店等。 6．衣飾類(lèi)：服飾店、化妝品專(zhuān)賣(mài)店、飾品／珠寶店、鞋店、皮件店等。 7．百貨類(lèi)：日用百貨專(zhuān)賣(mài)店、鐘表眼鏡、禮品專(zhuān)賣(mài)店、家庭飾品店等。 8．文教類(lèi)：體育用品專(zhuān)賣(mài)店、書(shū)局／文具／玩具專(zhuān)賣(mài)店、文化藝術(shù)展覽館／專(zhuān)賣(mài)店、補(bǔ)習(xí)班、集郵／古玩店等。 9．電子電器用品類(lèi)：視聽(tīng)產(chǎn)品／唱片行、攝影器材、信息產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店、家 電用品、通訊器材等。 10．衛(wèi)生醫(yī)療類(lèi)：藥局／醫(yī)療器材、醫(yī)院／診所／寵物店、美容院／發(fā)廊／美容用品店、瘦身中心、洗衣店、按摩等。 11．家具裝潢業(yè)：建材家具、床上用品、燈飾、廚具、裝潢設(shè)計(jì)、水電行等。 12．服務(wù)類(lèi)：旅游咨詢、照片沖印店、專(zhuān)業(yè)服務(wù)店、個(gè)人服務(wù)店、花店、家庭服務(wù)、快遞公司、銀行／郵局、證券公司、投資顧問(wèn)公司、汽車(chē)銷(xiāo)售／保養(yǎng)公司、房屋中介公司等。 商業(yè)房地產(chǎn)的種類(lèi) ? 辦公寫(xiě)字樓 ? 商鋪及營(yíng)業(yè)用房 ? 工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù) 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)因素 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)： GDP、國(guó)民收入、第三產(chǎn)業(yè)、利率與投資杠桿率、社會(huì)商品零售總額等。 ? 房地產(chǎn)業(yè)：地域性、政策性、周期性等。 ? 城市發(fā)展：人口、交通、商圈等。 ? 商業(yè)零售：業(yè)態(tài)升級(jí)、連鎖發(fā)展、品牌效應(yīng)等 商業(yè)房地產(chǎn)的命脈 ? 房地產(chǎn) —— 地段、地段、還是地段！ ? 商業(yè)地產(chǎn) —— 消費(fèi)、消費(fèi)、還是消費(fèi)！ 商業(yè)房地產(chǎn)與住宅的七大區(qū)別 1. 功能區(qū)別 2. 地段區(qū)別 3. 客戶區(qū)別 4. 物業(yè)區(qū)別 5. 專(zhuān)業(yè)程度 6. 回報(bào)形式 7. 銷(xiāo)售模式 功能區(qū)別 ? 住宅僅以居住為功能。 ? 商業(yè)地產(chǎn)以流通展示功能為主，同時(shí)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等 。 地段區(qū)別 ? 房地產(chǎn)因其不可移動(dòng)性，對(duì)地段的要求都比較高，而商業(yè)更之為甚。相對(duì)而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開(kāi)發(fā)住宅。 ? 商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開(kāi)城區(qū)，來(lái)到郊外，就需要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來(lái)到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹(shù)原理，首先就是立地分析。如果地選錯(cuò)了，那必定難以生存。商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車(chē)流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。 客戶區(qū)別 ? 住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，目標(biāo)客戶一般分為兩類(lèi)，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買(mǎi)后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買(mǎi)后自用（不論過(guò)渡型居住還是永久性居住）。 ? 商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬，客戶包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類(lèi)人群。經(jīng)營(yíng)商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，各類(lèi)商戶對(duì)物業(yè)的要求都不盡一致。 物業(yè)要求 ? 住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高，一般活荷載只要 200公斤，層高達(dá)到 — 3米就可以了。 ? 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到 500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書(shū)店 1000公斤，倉(cāng)儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到 1500公斤。不同的業(yè)態(tài)，對(duì)高度要求亦不相同，做生活超市， 5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要 8米層高；而做倉(cāng)儲(chǔ)的話，要 9米。如果建電影院，至少要 9米層高，因?yàn)閷?lái)會(huì)使用大銀幕。 回報(bào)形式 ? 住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)一次性銷(xiāo)售回款來(lái)實(shí)現(xiàn)。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷(xiāo)售獲 利，二是后期經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值；銷(xiāo)售只是獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷(xiāo)售，而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。 銷(xiāo)售模式 ? 住宅的銷(xiāo)售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)兩清。 ? 商業(yè)的銷(xiāo)售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷(xiāo)售模式、帶租約模式、返租式銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售模式。而且每種銷(xiāo)售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，例如直接銷(xiāo)售模式還可以分為有條件和無(wú)條件兩種。而返租式銷(xiāo)售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長(zhǎng)期返 (五年以上 )，更可分為保底或不保底等等。不一而足，每種銷(xiāo)售方式均有其銷(xiāo)售的適應(yīng)對(duì)象。 專(zhuān)業(yè)程度 ? 商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專(zhuān)業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問(wèn)題綜合解決的結(jié)果。 ? 從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)專(zhuān)業(yè)程度的要求是不一樣的。 ? 對(duì)于住宅而言，開(kāi)發(fā)商不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)，將住宅賣(mài)出后基本就萬(wàn)事大吉了，住宅的使用價(jià)值就開(kāi)始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營(yíng)使用。而招商運(yùn)營(yíng)乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會(huì)將商業(yè)帶入萬(wàn)劫不覆的深淵。 商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值分析 ? 土地價(jià)值：稀缺性、成長(zhǎng)性、增值性。 ? 物業(yè)價(jià)值：效用性、有效需求、可流通性。 ? 經(jīng)營(yíng)價(jià)值：租金、商業(yè)利潤(rùn)、轉(zhuǎn)讓收益。 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的核心 投資回報(bào)率 從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)的投資中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)稱為投資回報(bào)，通?？梢杂脙衄F(xiàn)值、回報(bào)期、回報(bào)率等指標(biāo)來(lái)衡量。 投資回報(bào)率（ ROI） =利潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 ? 租金回報(bào)率法 ：租金回報(bào)率 =（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)） 12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià) 。 ? 內(nèi)部收益率法 ：內(nèi)部收益率 =累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（首期房款＋各類(lèi)中介保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅維修基金＋裝修家具等其他投入＋累計(jì)按揭款和利息＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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