【正文】 報告是嚴(yán)格保密的 86 住宅活動標(biāo)高 車行活動標(biāo)高 城市活動標(biāo)高 車庫示意 依據(jù)地形坡度將車行活動、住宅活動、城市活動自然分隔，同時又能有機(jī)聯(lián)系； 車行 ——結(jié)合地形的地下停車系統(tǒng) 蜂巢帶來的聯(lián)系 自然地形來帶的聯(lián)系 本報告是嚴(yán)格保密的 87 汽車文化： 體現(xiàn)對駕車人的關(guān)懷； 亦要求環(huán)境 舒適、明 亮、生態(tài)、綠色、健康、 關(guān)鍵詞：像關(guān)心步行者一樣，同時強(qiáng)調(diào)停車 行車環(huán)境； 利用地塊坡度，局部形成架空的停車層 ——可自然采光的陽光車庫 “道路的 生活性“ 本報告是嚴(yán)格保密的 88 蜂巢 —— 聯(lián)系上下空間，創(chuàng)造空間趣味性和功能多樣性 蜂巢的設(shè)計使地下層空間更陽光，居住空間更豐富。地面地下空間暢通 ，創(chuàng)造出層次感豐富的灰空間，同時可作 泛會所 ，增強(qiáng)整體的生活氣息和休閑情調(diào) “道路的 生活性“ 本報告是嚴(yán)格保密的 89 入戶大堂 汽車大堂 汽車大堂： 位于地下一二層，停車后經(jīng)由地下大堂進(jìn)入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。 與外部連通的部分，通風(fēng) 室外空間 人性化汽車大堂 大堂內(nèi)設(shè)休息等候區(qū)，人性化體現(xiàn) “道路的 生活性“ 本報告是嚴(yán)格保密的 90 水岸廣場：公共的、開放的水岸體驗場所 ?位臵 :水岸廣場位于曲江公園西岸的公園公共設(shè)施用地內(nèi)； ?城市公共客廳 ?外景基地 ?表演舞臺 /水岸廣場音樂會 ?頒獎 /聚餐 /宴席 /慶生 /會議 /招待會的出租地 舉措四：水岸公共空間的打造 規(guī)劃實踐 1： “景觀休閑”的打造： 本報告是嚴(yán)格保密的 91 濱水建筑體驗場 :定制式的公共建筑形成別致的公共空間 濱水建筑體驗場 ?濱水帶建設(shè) 小型公共建筑 ，請來自不同國家的建筑師、藝術(shù)家參加，進(jìn)行 設(shè)計與創(chuàng) 意 。 ?在濱水帶綠地建造小型公共建筑，在世界范圍內(nèi)都是一個非常 有意義 、非常有 遠(yuǎn)見 的舉動 ?盡管建筑 體量很小 ，但 文化內(nèi)涵 很大，她的建設(shè)對城市建設(shè)發(fā)展會產(chǎn)生極為深遠(yuǎn)的影響 濱水帶可形成有意思的建筑群，帶來可想象的生活與有品質(zhì)的區(qū)域形象 舉措四：水岸公共空間的打造 本報告是嚴(yán)格保密的 92 濱水建筑體驗場 :國際知名建筑師的競技場與展示場，吸引國際的目光 茶亭 問訊處 展示廳 茶室 問訊處 建筑可以是公園公共設(shè)施 ,也可以是文化藝術(shù)類展廳 ,在前期作為展示 ,在后期進(jìn)行品牌招商 本報告是嚴(yán)格保密的 93 濱水帶的建筑，可作為奢侈與趣味體驗的名店場所 LV品牌旗艦店 \SWORSKI品牌體驗中心 \apple品牌館 …… 趣味與想象的建筑，使里面的生活也變得精致與不凡 本報告是嚴(yán)格保密的 94 半公共空間核心區(qū) —— 私密 /尊貴 /景觀體驗 結(jié)合半公共空間布臵上層型商業(yè)，成為“頂級”的標(biāo)簽 唐詩公園綠化帶 100米寬 A區(qū) 14號地 A區(qū) 16號地 A區(qū) 17號地 A區(qū) 3號地 A區(qū) 46號地 B區(qū) （ 1號地） C區(qū) 15號地 大唐愛情谷 寒窯遺址公園 C區(qū) （ 7號地） C區(qū) （ 8號地） C區(qū) （ 13號地） 唐詩公園綠化帶 100米寬 ,占地 A區(qū) 14號地 A區(qū) 16號地 A區(qū) 17號地 B區(qū) （ 1號地） 寒窯遺址公園占地 區(qū) （ 7號地） 區(qū) （ 8號地） 區(qū) （ 13號地） A區(qū) 2號地 A區(qū) 3號地 A區(qū) 4號地 A區(qū) 5號地 A區(qū) 6號地 曲江遺址公園 占地 52..05公傾 C區(qū) 15號地 結(jié)合居住用地和綜合性用地的地塊屬性，確定公共空間和半公共空間的分級 公共空間區(qū)核心區(qū) —— 公共 /開放 /水岸 /體驗 規(guī)劃實踐 2： “頂級”的設(shè)定： 本報告是嚴(yán)格保密的 95 城市頂級度假酒店 ?充分利用稀缺的景觀資源作為酒店的高附加值，以不可復(fù)制的差異性塑造其頂端性 舉措一：“頂級”標(biāo)簽 規(guī)劃實踐 2： “頂級”的設(shè)定： ——城市頂級度假酒店 巴黎四季酒店 多哈四季酒店 新加坡四季酒店 四季酒店：全球頂級酒店品牌； 酒店建筑設(shè)計以體現(xiàn)本土文化為宗旨； 是文化與品味，藝術(shù)與創(chuàng)意的象征； 本報告是嚴(yán)格保密的 96 香港銅鑼灣的 JIA，是亞洲間由法國著名設(shè)計師Philippe Starck設(shè)計的精品酒店，其室內(nèi)布置，單是欣賞家具都已經(jīng)是享受。 精致化的室內(nèi)設(shè)計，每一間都是獨(dú)特的 城市頂級度假酒店 本報告是嚴(yán)格保密的 97 其他服務(wù)：酒店式房屋清潔、尊車接送、酒店式衣服熨洗、鮮花尊送等。 私家車隊、禮賓服務(wù) 酒店提供能覆蓋全社區(qū)的 超豪華酒店式服務(wù)， 提升項目整體高端性； 城市頂級度假酒店 本報告是嚴(yán)格保密的 98 ?位臵 :沿水岸周邊展開； 水岸廣場 商業(yè)體驗 是頂級餐飲 是時尚消費(fèi) 是 Familyfun 是 Club 時刻擁有下午茶般的休閑生活享受 舉措一：“頂級”標(biāo)簽 規(guī)劃實踐 2： “頂級”的設(shè)定： ——水岸風(fēng)情商業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的 99 一個非?？臻g的空間； 一個五星級豪華宴客廳； 一個類酒店居住方式的場所； 一個私人星光影院； 一個最好的商務(wù)休閑接待場所； 一個輕松身心的的場所； 一個舉行 PARTY的場所； 一個舉辦個人畫展的場所； 規(guī)劃實踐 2： “頂級”的設(shè)定： ——小眾私人俱樂部 舉措一：“頂級”標(biāo)簽 本報告是嚴(yán)格保密的 100 ?按不同的建筑材質(zhì)分為金屬（ 金 ）、木質(zhì)（ 木 ）、玻璃（ 水 ）、紅磚（ 火 ）、混凝土（ 土 ） 5個不同的區(qū)域；營造 5種不同的生活場景； ?不同的區(qū)域進(jìn)駐不同的商業(yè)業(yè)態(tài)（休閑 //原創(chuàng) //體驗） ?位臵 :15號地內(nèi)，占地 ； 舉措二：文化 /藝術(shù) /創(chuàng)意符號 規(guī)劃實踐 2： “頂級”的設(shè)定： 創(chuàng)意類商業(yè)街區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的 101 “ 木” ——木院，以自然靈感 為主題的 藝術(shù)倉儲，主力業(yè)態(tài)為畫廊、書店。 “金” ——金屬院，充滿現(xiàn)代氣息的金屬場景中，是 酒吧 和 咖啡館 的天下。 “水” ——玻璃院， 未來感十足 的科技體驗中心，是數(shù)碼時尚店 、 高科技品牌的理想展示中心。 “土” ——混凝土院，是回歸本色的美食 /影音互動空間，創(chuàng)意餐廳、素食餐廳、電影酒吧、音樂酒吧 …… “火” ——紅磚院，以創(chuàng)意設(shè)計回顧“工業(yè)記憶”的懷舊空間，琉璃、陶器、瓷器等 手工藝品專賣 ，服裝、珠寶等的 設(shè)計工作室散落其間。 創(chuàng)意類商業(yè)街區(qū) ——原創(chuàng)藝術(shù)精神體現(xiàn) 本報告是嚴(yán)格保密的 102 地塊內(nèi)部緩坡地地貌的保留，以與周邊區(qū)域不同的環(huán)境印象建立區(qū)隔 ?地塊南邊界內(nèi)部為坡地地貌特征最明顯處，保留其原始地形地貌，并配合綠植建立與周邊區(qū)域區(qū)隔； 舉措：區(qū)隔的建立 規(guī)劃實踐 3： “城市”屬性的強(qiáng)化： 本報告是嚴(yán)格保密的 103 地塊局部綜合性用地內(nèi)城市意向的集中表達(dá) 區(qū)隔界面 舉措：區(qū)隔的建立 本報告是嚴(yán)格保密的 104 ——打造西安城市頂級景觀休閑居住區(qū) 車行系統(tǒng)●人行系統(tǒng)● 環(huán)湖步行道 ●生態(tài)步行道● 汽車大堂 ●陽光車庫●蜂巢● 水岸廣場● 濱水建筑體驗場 ● 創(chuàng)意類商業(yè)街區(qū) ● 小眾私人俱樂部 ● 城市頂級度假酒店 本報告是嚴(yán)格保密的 105 [啟動期營銷策略 ] 本報告是嚴(yán)格保密的 106 １．擔(dān)任項目前期回款任務(wù)； 2．縮短項目開發(fā)周期； ３．塑造開發(fā)品牌形象與項目整體定位形象。 啟動期為重中之重 須根據(jù)項目工程節(jié)點實現(xiàn)、階段性財務(wù)回款要求、市場變化作出營銷節(jié)奏的調(diào)整。 世聯(lián)觀點：大盤運(yùn)作中重在啟動與節(jié)奏 節(jié)奏在于后期控制 本報告是嚴(yán)格保密的 107 核心競爭對手鎖定 —— 中海國際社區(qū) 競爭項目 富力城 逸翠園 綠地世紀(jì)城 中海國際社區(qū) 本項目 開發(fā)商品牌 富力集團(tuán) 和記黃埔 綠地集團(tuán) 中海地產(chǎn) 金地臵業(yè) 建筑面積（萬平米） 106 120 135 200 區(qū)域 南城區(qū) 高新區(qū) 高新區(qū) 曲江區(qū)域 曲江區(qū)域 區(qū)域資源 區(qū)域內(nèi)無景觀資源，自造園林 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，景觀資源匱乏 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，景觀資源匱乏 緊鄰大唐芙蓉園，景觀資源充足 環(huán)繞南湖，緊鄰大唐芙蓉園，景觀資源豐富 區(qū)域特質(zhì) 原長安縣附近，配套成熟，區(qū)域質(zhì)素較低，服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施檔次多為中低端，居住環(huán)境復(fù)雜，無景觀資源，大眾交通配套薄弱。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是西安的CBD，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園的聚集區(qū)。目前同樣為認(rèn)知較高的居住區(qū)，人群大多為在此工作的人群。設(shè)施配套正在建設(shè)發(fā)展期中，交通便利，無明顯景觀資源優(yōu)勢。 規(guī)劃新區(qū)，毗鄰大雁塔廣場，為高端居住區(qū)，人文及景觀資源非常豐富，如大唐芙蓉園、唐城綠化帶、漢窯遺址公園以及規(guī)劃中的南湖公園等；但區(qū)域配套設(shè)施薄弱，僅有三條公交線路。 相同質(zhì)素條件 不同區(qū)域質(zhì)素條件 相同區(qū)域質(zhì)素條件 明顯區(qū)域差異 本報告是嚴(yán)格保密的 108 世聯(lián)區(qū)域大盤啟動營銷模式研究 著重分析了四個案例 廣州碧桂園鳳凰城 廣州星河灣 南國奧林匹克花園 廣州雅居樂花園 區(qū)域競爭激烈的情況下，大盤如何啟動？ 背景 ： 1999年，一條從廣州跨珠江直通番禺的華南快速干線，給沿線的房地產(chǎn)市場帶來火箭發(fā)射般的加溫提速， 眾多實力開發(fā)商大規(guī)模圈地，同期市場競爭激烈，但最終取得共贏，成就了日后被稱之為“中國大盤樣板田”的華南板塊； 華南快速干線 2 1 3 4 華南板塊 洛溪板塊 板塊內(nèi)競爭激烈： ?祈福新村 —— 占地 6500畝； ?南國壁桂園 —— 占地 1200畝； ?雅居樂 —— 占地 4500畝； ?星河灣 —— 占地 1200畝； ?合生創(chuàng)展 —— 占地 3800畝； ?廣地花園 —— 占地 1200畝； ?錦繡香江 —— 占地 3000畝； ?南國奧林匹克花園 —— 占地 1000畝； …… 區(qū)域選?。簭V州華南板塊 本報告是嚴(yán)格保密的 109 廣州碧桂園：低地價，大規(guī)模，定位為第一居所的別墅社區(qū) 碧桂園鳳凰城 地址 位于增城區(qū)廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶 基本指標(biāo) 占地約 9000畝，自 2023年五一公開發(fā)售以來，現(xiàn)已開發(fā) 5000余畝，容積率 資源情況 山景，湖景，增城荔枝文化村 產(chǎn)品 別墅、洋房 價格（元 /平米） 別墅均價 11000元 /平方米；洋房 60007000元 /平方米 物業(yè)配套 生活配套 —— 游泳池 網(wǎng)球場 健身中心 兒童活動中心 有線電視 超市 會所 保安系統(tǒng) 小學(xué) 幼兒園 市場 醫(yī)院 中學(xué) 1 ?開發(fā)定位：第一居所，借助大規(guī)模以及超低地價形成的成本優(yōu)勢，打造配套完善，具有成熟居住氛圍的經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū) ?主題：“森林 ?湖泊 ?新城市” ?客戶構(gòu)成：本地人，本地做生意外地人，廣州東部地區(qū) 各占三分之一，而本地人對別墅的需求很大 本報告是嚴(yán)格保密的 110 以品牌 +低價格作為項目的啟動模式，短期內(nèi)引起市場高度關(guān)注 1 密集媒體宣傳： 震撼性發(fā)售現(xiàn)場實景： “ 只需首期 2萬元，就可擁有一個五星級的家” “ 豪華裝修花園洋房只售 17萬起” 一期 50萬平米建筑全部封頂； 建筑面積達(dá) ； 十幾萬平米的園林綠化、精致豪華的樣板房 …… 公開發(fā)售10天成交2023套，三個月成交 35萬平米； 碧桂園品牌系列宣傳 遠(yuǎn)低于市場同質(zhì)產(chǎn)品的價格： 碧桂園：不到 3000元 /平米； 同質(zhì)大盤：麗江花園 6000元 /平米 本報告是嚴(yán)格保密的 111 碧桂園鳳凰城以第一居所為主要發(fā)展方向，其配套與資源均為生活服務(wù) 1 配套 功能 交通中心 占地 ，充分滿足公共交通的需要 水系 6萬平米的湖 會所－五星級酒店 占地 7萬平方米，有 500多間的套房供度假旅游者使用 康體中心 占地 3萬平方米 超市 占地 其他生活配套 商業(yè)街、銀行、洗衣店、發(fā)廊、家裝市場，肉菜市場等 食