房地產(chǎn)開發(fā)程序與前期工作培訓課件-資料下載頁
2025-02-16 12:11本頁面
【正文】 ?協(xié)調(diào)管理！ 項目管理者要有運營的高度！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 售前階段 售中階段 售后階段 市場、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷 風險控制 策劃咨詢、代理公司 銷售代理、廣告代理、媒體 律師行、銀行、房管部門 三個階段 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?銷售團隊 （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） ?形象定位（主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目 LOGO等） ?銷售賣點提煉（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等） ?營銷執(zhí)行方案（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等） ?營銷推廣方案 （推廣周期、媒體組合、費用計劃、營銷活動方案等） ?展示區(qū)包裝方案（外圍導示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） ?合作方資源使用（廣告、代理、制作、短信、媒體、印刷等） ?項目第一次廣告出街 ?公司及項目品牌推廣 ?項目展示區(qū)開放 ?項目價格聽證會 ?項目一期開盤 ?營銷費用預(yù)算 關(guān)鍵節(jié)點 各部門職責： ?投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告 —— 取得預(yù)售許可證。 ?營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。 ?設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 ?工程部：施工進度達到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報） ?采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。 關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?客戶預(yù)驗房流程（工地開放日） ?交付風險檢查流程（內(nèi)部驗收） ?模擬驗收流程 （內(nèi)部走場） ?集中交付現(xiàn)場接待流程 ?交付后房屋維修 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標 識準備 成立專門入伙小組 落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 各部門職責： ?投資開發(fā)部：面積實測報告 —— 竣工驗收備案。 ?營銷部：持續(xù)銷售 —— 售罄 /入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。 ?設(shè)計部：竣工圖確認。 ?工程部：組織各專項驗收 —— 竣工驗收（毛坯） —— 組織整改 —— 移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標準？質(zhì)量衡量標準？） ?財務(wù)部：項目決算報告 —— 項目后評報告（對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進行核算）。 ?成本部：竣工結(jié)算。（項目結(jié)算報告） ?采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進。 關(guān)鍵要素：竣工驗收、入伙、項目后評估。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢； 資金短缺導致的工程施工進度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導致）； 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改。 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費 ?建安工程費 ?室外工程費 ?公共配套設(shè)施費 ?不可預(yù)見費用 ?開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費 ） 開發(fā)費用 ?管理費用 ?銷售費用 ?財務(wù)費用 演講完畢，謝謝觀看！
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