【正文】 法》變成純粹的《證券投資基金法》。產(chǎn)業(yè)基金則因?yàn)榱⒎ㄟ^程中許多爭(zhēng)論性的東西遲遲無法解決。同時(shí)中國政府對(duì)產(chǎn)業(yè)基金所持的態(tài)度十分堅(jiān)決，一定要先立法再放行，決不允許在立法之前進(jìn)行所謂的試點(diǎn)。由此判斷，由于沒有明確的法律法規(guī)，加之政府對(duì)待產(chǎn)業(yè)基金的一貫立場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金想要浮出水面還需未知時(shí)日的等待。法律基礎(chǔ)仍未確定2023年 8月，中國著名的三家房地產(chǎn)企業(yè)，北京萬通、臺(tái)灣大華建設(shè)和臺(tái)灣富邑通在香港同時(shí)宣布，三家公司合作在香港注冊(cè)成立富華通地產(chǎn)發(fā)展公司，富華通公司于 2023年 10月份籌集規(guī)模為 10億美元的大中華房地產(chǎn)基金，它不僅是中國首家房地產(chǎn)開發(fā)基金，也是中國首家產(chǎn)業(yè)基金。然而 9個(gè)月過去了，號(hào)稱中國第一房地產(chǎn)開發(fā)基金和中國第一產(chǎn)業(yè)基金的大中華房地產(chǎn)基金卻悄無聲息地流產(chǎn)了。由于募集資金主要是中國大陸地區(qū)，而政府目前在產(chǎn)業(yè)基金方面的立法尚屬空白，募集產(chǎn)業(yè)基金被視為非法。大中華房地產(chǎn)基金由于無法繞過法律的障礙，不得不黯然流產(chǎn)。失敗的案例68房企債券市場(chǎng)即將啟動(dòng)企業(yè)債券項(xiàng)目債券現(xiàn)狀：由于我國的企業(yè)債券市場(chǎng)動(dòng)作機(jī)制不是十分完善國家對(duì)企業(yè)債券、特別是房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。至今，我國只發(fā)行過幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目債券，如北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的 “華遠(yuǎn)債券 ”、北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的 “蓮花小區(qū)建設(shè)債券 ”、深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)行的 “深振業(yè)債券 ”等案例： 1999年 7月，深圳振業(yè)集團(tuán)提出在海悅、翠海兩個(gè)項(xiàng)目上嘗試發(fā)行 3－ 5年期附權(quán)流通證券，這里 “ 附權(quán) ” 是指證券持有者可按約定價(jià)格購買房 產(chǎn)的期權(quán)。到期結(jié)算時(shí)，投資者可選擇現(xiàn)金形式的還本付息，也可以選擇按 事先約定的價(jià)格優(yōu)先購買已進(jìn)入銷售階段的本次所開發(fā)的房產(chǎn)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)仍應(yīng)以企業(yè)未來盈利能力和現(xiàn)金流量分析為核心，著力考察企業(yè)的償債能力及償債意愿 。房企資產(chǎn)質(zhì)量與財(cái)務(wù)狀況以及現(xiàn)金流量波動(dòng)很大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級(jí)，增加了發(fā)行債券的難度。另外，我國居民投資較為保守，面對(duì)央行的 8次降息，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄非降反升就是明證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在提高資信等級(jí)上下功夫前景：新《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來的審批制改為核準(zhǔn)制，此條例可能將對(duì)債券利率不得高于同期銀行存款利率的 40％的規(guī)定有所放寬。而由此帶來的債券利率市場(chǎng)化將會(huì)吸引更多對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)看好的國內(nèi)外機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者，為房地產(chǎn)企業(yè)打開一個(gè)新的融資渠道。經(jīng)過此前的 8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券進(jìn)行債權(quán)性融資69導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)戰(zhàn)略規(guī)劃行業(yè)吸引力土地流通市場(chǎng)融資市場(chǎng)北京市場(chǎng)70房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于它的 “集成性 ”和資源整合能力項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo) 銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈集成整合市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會(huì)趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上報(bào)批 /審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃 竣工驗(yàn)收 出租71項(xiàng)目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，對(duì)開發(fā)過程的全面考慮和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查顧客是誰成本測(cè)算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)調(diào)查公司市場(chǎng)確認(rèn)定位景觀設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司需求表達(dá)觀念溝通競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析需求分析預(yù)測(cè)概念設(shè)計(jì)方案確定實(shí)施企業(yè)價(jià)值活動(dòng) 行業(yè)價(jià)值活動(dòng)招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參與項(xiàng)目建議書項(xiàng)目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)咨詢公司招標(biāo)參與72規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)和技術(shù)準(zhǔn)確描述和表達(dá)顧客需求概念設(shè)計(jì)方案交通組織房型設(shè)計(jì)環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司暖衛(wèi)電設(shè)計(jì)公司市政設(shè)計(jì)公司挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙溝 通總承包設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)市場(chǎng) 設(shè)計(jì)市場(chǎng)走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計(jì)理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計(jì)市場(chǎng)異?；钴S，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，同時(shí)也大大促進(jìn)了中國住宅設(shè)計(jì)水平的提高。216。國營(yíng)綜合設(shè)計(jì)院為主體的設(shè)計(jì)體制 ,全國有工程勘察設(shè)計(jì)咨詢單位 12572家，其中，甲級(jí)資質(zhì)單位 1282家。 216。合伙人制的設(shè)計(jì)事務(wù)所，全國 150－200家。216。國外建筑設(shè)計(jì)公司的大量進(jìn)入。招 標(biāo)選擇 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟(jì)性經(jīng) 濟(jì)社 會(huì)心 理藝 術(shù)技 術(shù)美觀性適用性216。房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。216。設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源。216?？茖W(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程成本的 60％～ 70％。73施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開發(fā)公司質(zhì) 量招標(biāo)選擇、資金結(jié)算過程管理現(xiàn)場(chǎng)代表（項(xiàng)目管理部）派出匯報(bào) 形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。開發(fā)公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達(dá)167。監(jiān)理公司的過程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督167。各級(jí)合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進(jìn)用過程精品保證工程總體精品形成層層落實(shí)的計(jì)劃控制體系：167。開發(fā)公司下達(dá)總的進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系167。監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進(jìn)展167。各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)達(dá)成層層分解保證落實(shí)用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)度的達(dá)成形成全面的成本控制體系：167。開發(fā)公司的對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制，對(duì)報(bào)量、預(yù)決算審批認(rèn)可167。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn)167。各級(jí)合作單位對(duì)成本和工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)量，編制預(yù)決算用分項(xiàng)工程成本保證總成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn) 度 成 本74市場(chǎng)銷售階段是公司完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)的 “驚人一躍 ”廣告促銷組合渠道樓盤面市廣告媒體公共關(guān)系房產(chǎn)展示交易會(huì)網(wǎng)絡(luò)銷售推廣營(yíng)業(yè)推廣人員銷售銷售策劃方案人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)公司代理銷售自主銷售（售樓部）公益活動(dòng)營(yíng)銷策劃公司促銷活動(dòng)代理商及分銷網(wǎng)絡(luò)的建立 ──選擇所要運(yùn)用的中間商： 最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動(dòng)、談判功能、定購產(chǎn)品、融資渠道、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、付款方式。 廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對(duì)誰、傳達(dá)什么、如何傳送給目標(biāo)客戶，即媒體和方式的選擇。 各大城市，主流媒體中的房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)份額都達(dá)到了 70%以上，廣告的集中投放造成了廣告的影響力和廣告效果下降， 需要?jiǎng)?chuàng)新。營(yíng)銷人員的管理體系：激勵(lì)、考核措施活動(dòng)管理、培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)作業(yè)模式總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點(diǎn)、策略重點(diǎn)媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)幾乎成了開發(fā)商的共識(shí)。 75物業(yè)管理和顧客價(jià)值的實(shí)現(xiàn)緊密相關(guān)，是品牌的重要組成部分，關(guān)鍵是做不做，如何做決策一：進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域提供公共服務(wù)對(duì)公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾轉(zhuǎn)移產(chǎn)品移交責(zé)任界定業(yè) 主167。發(fā)展商不能主動(dòng)積極地避開風(fēng)險(xiǎn)167。容易陷身于與業(yè)主的糾紛中167。做不到位容易影響品牌和效率167。法律關(guān)系混亂167。肥水不流外人田167。作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐167。構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵物業(yè)公司利處弊處決策二：選擇誰做物業(yè)服務(wù)策劃方案招標(biāo)法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算招標(biāo)法無標(biāo)底二步法招標(biāo)法業(yè)主委員會(huì)服務(wù)效率 —— 快速服務(wù)設(shè)備 —— 完好 服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 服務(wù)程序 —— 規(guī)范 服務(wù)收費(fèi) —— 合理 服務(wù)制度 —— 健全選出代表權(quán)利代言評(píng)價(jià)工作雙向選擇《物業(yè)管理?xiàng)l例》將出臺(tái) 76導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)吸引力土地流通市場(chǎng)融資市場(chǎng)北京市場(chǎng)77中國房地產(chǎn)走向產(chǎn)業(yè)化住宅已從按平方米計(jì)算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型住宅的質(zhì)量是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、住宅部品的質(zhì)量、住宅建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面全方位質(zhì)量體系以平方米售價(jià)是一種單一價(jià)格。但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，現(xiàn)在不僅是建筑面積有價(jià)，環(huán)境、設(shè)施在住宅建設(shè)中愈加重要，環(huán)境有價(jià)已成共識(shí)，甚至形成新的賣點(diǎn)多元化價(jià)格體系幾年前開發(fā)的住宅在個(gè)人購買率不斷上升的市場(chǎng)中缺乏產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，即使降價(jià)也難以消化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成房產(chǎn)庫存壓力存在城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)的開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部?jī)r(jià)格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品素質(zhì)對(duì)普通收入階層有較大吸引力，城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，對(duì)市中心的物業(yè)造成巨大壓力城市空心化78近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)資料來源： 《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（ 19902023），中國統(tǒng)計(jì)出版社。 《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》國家統(tǒng)計(jì)局 2023年 2月。 1990 — 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 — 1998 1999