房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗(yàn)分享-資料下載頁(yè)
2025-02-15 14:43本頁(yè)面
【正文】 套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿； ?因銷(xiāo)售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板； ?陽(yáng)臺(tái)降板應(yīng)保證有 8厘米左右，以免門(mén)開(kāi)啟困難和房間滲水 （ JS幼兒園陽(yáng)臺(tái)地面裝修后，門(mén)無(wú)法開(kāi)啟，也滲水） 。 ?裝修工程 ?加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理，提高對(duì)部分分包單位的成品保護(hù)意識(shí)，如鋁合金門(mén)窗、木門(mén)、陽(yáng)臺(tái)欄板等； ?加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增加； ?地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩?zhàn)樱晒?jié)省約一倍的成本 （ JS一期地下室就節(jié)約 13萬(wàn)元左右）； ?選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶(hù)木門(mén)）要特別注意其有否施工地的消防許可證 （ JS一期木門(mén)為此幾乎影響總體驗(yàn)收）； ?空調(diào)百葉的設(shè)計(jì)在考慮外觀(guān)效果的同時(shí)，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性 （ JS一期就接到投訴） ； ?公共電梯廳的設(shè)計(jì)盡量從消防驗(yàn)收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費(fèi)用 （ JS二期電梯廳就曾修改而增加費(fèi)用）； ?采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開(kāi)裂和抹灰的問(wèn)題。雖然增加了造價(jià)，但減少外墻滲水的可能，還能收回墻改金； ?廣場(chǎng)大理石地面不宜采用光面，以免鋪貼后在重新進(jìn)行毛面處理，而增加成本 （ JS一期南廣場(chǎng)地面就發(fā)生過(guò)） ； ?對(duì)環(huán)境、園建要從全局設(shè)計(jì)考慮，避免施工完成后感覺(jué)效果不滿(mǎn)意而浪費(fèi)成本 （ JS一期泛會(huì)所天棚噴涂出現(xiàn)施工后修改）； 28 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 如何優(yōu)化成本的管理流程盡量減少我們無(wú)效的成本？ 案例 一 .場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì) 2. 原因分析 : 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀(guān)設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀(guān)設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。 ： 各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。 例一：某項(xiàng)目到了收樓的階段，底商應(yīng)該分割的，銷(xiāo)售部已經(jīng)按分割的房間銷(xiāo)售出去，但竣工時(shí)確沒(méi)有隔墻。工程部解釋是按消防部門(mén)要求沒(méi)有做隔墻，從而造成銷(xiāo)售底商時(shí)沒(méi)有及時(shí)告訴銷(xiāo)售部門(mén)。 例二 : 某項(xiàng)目第一期 C3建筑立面進(jìn)行了調(diào)整 ,但相應(yīng)的結(jié)構(gòu)變化未及時(shí)發(fā)出知會(huì)及變更 ,待正式變更發(fā)出時(shí) ,施工單位已按照原結(jié)構(gòu)圖完成了鋼筋的下料和部分安裝 ,施工方提出高達(dá) 50萬(wàn)元的索賠費(fèi)用 . 例三：戶(hù)型改了，未通知銷(xiāo)售 …… 29 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 如何優(yōu)化成本的管理流程盡量減少我們無(wú)效的成本？ 解決思路：加強(qiáng)前期設(shè)計(jì)控制和專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào) 住 區(qū) 環(huán) 境 景 觀(guān) 工 作 管 理 流 程設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)階段施工階段設(shè) 計(jì) 部 相 關(guān) 部 門(mén) 支 持 性 文 件公 司 領(lǐng) 導(dǎo)項(xiàng) 目 地 塊 研 究 報(bào) 告（ 初 勘 、 地 塊 價(jià)值 、 資 源 分 析 ）場(chǎng) 地 保 護(hù) 建 議施 工 場(chǎng) 地組 織 方 案景 觀(guān) 方 案 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書(shū)項(xiàng) 目 基 礎(chǔ) 資 料場(chǎng) 地 分 析 報(bào) 告設(shè) 計(jì) 單 位 評(píng) 價(jià) 表設(shè) 計(jì) 資 源考 察目 標(biāo) 成 本審 核 施 工組 織 方 案景 觀(guān) 設(shè) 計(jì) 方 案設(shè) 計(jì) 評(píng) 審否 決最 終 方 案 文 本材 料 部 品 清 單 初 稿施 工 圖 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū)成 本 估 算采 購(gòu) 考 察 景觀(guān) 材 料施 工 圖 設(shè) 計(jì)成 本 測(cè) 算材 料 部 品 清 單 終 稿項(xiàng) 目 部 完 成材 料 封 樣 單圖 紙 交 底竣 工 驗(yàn) 收 場(chǎng) 地 施 工物 管 模 式物 業(yè) 標(biāo) 識(shí) 要 求建 筑 和 管 線(xiàn)及 表 箱 要 求施 工 圖 修 改現(xiàn) 場(chǎng) 配 合參 與景 觀(guān) 目 標(biāo) 成 本景 觀(guān) 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū)景 觀(guān) 方 案 設(shè) 計(jì) 合 同施 工 場(chǎng) 地 組 織 方 案物 管 模 式 建 議 書(shū)材 料 部 品 清 單 初 稿景 觀(guān) 方 案 設(shè) 計(jì) 合 同評(píng) 審 會(huì) 議 紀(jì) 要成 本 估 算 書(shū)景 觀(guān) 成 本 指 導(dǎo) 書(shū)（ 細(xì) 分 目 標(biāo) 成 本 ）景 觀(guān) 設(shè) 計(jì) 方 案施 工 圖 任 務(wù) 書(shū)最 終 方 案 文 本物 業(yè) 標(biāo) 識(shí) 要 求 書(shū)成 本 測(cè) 算 書(shū)施 工 圖施 工 圖 審 圖 紀(jì) 要材 料 部 品 清 單 終 稿施 工 單 位 評(píng) 選 表施 工 交 底 會(huì) 議 紀(jì) 要材 料 封 樣 單設(shè) 計(jì) 變 更 單竣 工 驗(yàn) 收 單評(píng) 審確 定 設(shè) 計(jì) 單 位通 過(guò)招 標(biāo) 、 確 定施 工 單 位參 與施 工 圖 審 圖參 與如果各專(zhuān)業(yè)在前期階段介入方案不夠 ,如銷(xiāo)售、項(xiàng)目、物業(yè)、工程等，將不得不在后期投入數(shù)倍的精力和成本來(lái)彌補(bǔ)各專(zhuān)業(yè)之間的平衡！ 30 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 地產(chǎn)業(yè)正在走向規(guī)范化和更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)的實(shí)力和管理能力要求越來(lái)越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從機(jī)會(huì)主義轉(zhuǎn)向理性的戰(zhàn)略思考，從以資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以能力為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)，全面提升企業(yè)管理水平，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 31 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 謝謝您的聆聽(tīng)！歡迎交流 32 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 演講完畢，謝謝觀(guān)看！
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