商業(yè)產(chǎn)品推盤(pán)售價(jià)建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議-資料下載頁(yè)
2025-02-13 19:05本頁(yè)面
【正文】 用商業(yè) /住宅比較法來(lái)進(jìn)行價(jià)格定位。 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為： 收集交易實(shí)例； 選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期修正； 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 進(jìn)行個(gè)別因素修正 求出比準(zhǔn)價(jià)格 商業(yè)規(guī)劃更改建議 45 商業(yè)規(guī)劃更改建議 ? 定價(jià)說(shuō)明 ——通過(guò)與住宅對(duì)比手段，進(jìn)行商業(yè)價(jià)格的預(yù)算 通常沿街商業(yè)是住宅的 ，內(nèi)部商業(yè)按照沿街商業(yè)售價(jià)的 75%計(jì)算 采用商業(yè) /住宅比較法測(cè)算本項(xiàng)目靜態(tài)基價(jià) 市場(chǎng)影響因素與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展結(jié)合 靜態(tài) 動(dòng)態(tài) 市場(chǎng)影響因素與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展結(jié)合 定價(jià)方式 定價(jià)依據(jù) 46 商業(yè)規(guī)劃更改建議 ? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)價(jià)格在 10000元 /平米左右 項(xiàng)目在推售中通過(guò)幾次價(jià)格成長(zhǎng)提升，均價(jià)區(qū)間在 65007000元 /平米，考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及減小計(jì)算過(guò)程中主觀因素所導(dǎo)致的誤差，建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)平均價(jià)格在 +/5%之間浮動(dòng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)價(jià)格區(qū)間為： 940010500元 /㎡，取中值 10000元 /平米 第一次開(kāi)盤(pán) 走量 限量房 （資源差） 價(jià)格遵循以新帶舊成長(zhǎng)路徑 第二次開(kāi)盤(pán) 價(jià)格標(biāo)桿 某房源拉高價(jià)格，此時(shí)其余房源走量； 舊盤(pán)提價(jià) 在新盤(pán)走量時(shí)，拉高舊盤(pán)價(jià)格 產(chǎn)品加推 拉高價(jià)格 節(jié)假日促銷(xiāo)限時(shí)折扣優(yōu)惠 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第三次開(kāi)盤(pán) 住宅價(jià)格 第 N次開(kāi)盤(pán) 47 ? 商業(yè)住單價(jià)按 10000元 /平米計(jì)算，預(yù)計(jì)內(nèi)部商業(yè)總案值 2052萬(wàn) 商業(yè)規(guī)劃更改建議 商改住樓幢 商改面積 （樓幢平層 *2） 商改單價(jià)（元） 商改總價(jià)（元） 21 670 10000 6700000 27 674 6740000 30 708 7080000 合計(jì) 20520230 商業(yè)規(guī)劃更改建議 ——小結(jié) 一、住宅商樓幢： ?在項(xiàng)目地塊形狀及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)上，并考慮商業(yè)實(shí)際使用情況（頻率）及便捷程度，建議更改 2 2 30樓幢； ?二、收益預(yù)估： 考慮到住宅銷(xiāo)售周期，及商業(yè)銷(xiāo)售時(shí)間，預(yù)估內(nèi)部商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格在 10000元 /平米左右，內(nèi)部商業(yè)收益額在 2052萬(wàn)元； 住改商規(guī)劃更改價(jià)值評(píng)估 50 商業(yè)規(guī)劃更改效果評(píng)估 在完成商業(yè)規(guī)劃更改定位后，需對(duì)改方案進(jìn)行深思熟慮，正確做出效果評(píng)估： 更改前后的收入差距？ 更改前后對(duì)社區(qū)及居民的影響？ 51 更改前住宅收入額 ? 按住宅均價(jià) 7000元 /平米計(jì)算，預(yù)計(jì)更改前住宅總案值 樓幢號(hào) 幢面積 樓幢單價(jià)（元） 樓幢總價(jià)（元） 21 670 7000 4690000 27 674 4718000 30 708 4956000 合計(jì) 14364000 更改商業(yè)產(chǎn)品后的收益比不更改商業(yè)的收益多出約 52 更改后的便利性 ? 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)確實(shí)為業(yè)主提供了便利性，但居民對(duì)內(nèi)部商業(yè)的需求有限 39 假設(shè)住戶(hù) A住于 39樓，其距內(nèi)部商業(yè) 21樓 150米（可測(cè)），距外部商業(yè) 1商業(yè)400米（可測(cè)）。從日常的便利角度的出發(fā)，兩組商業(yè)距離 250米左右，步行 2分鐘，外部商業(yè)購(gòu)物更全，故我們認(rèn)為業(yè)主對(duì)內(nèi)部商業(yè)的需求存在一定的局限性。 21 外部商業(yè) 27 17 53 更改后對(duì)社區(qū)的影響 ? 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)確實(shí)為業(yè)主提供了便利性，但將會(huì)因?yàn)猷须s、凌亂等不可控因素降低小區(qū)整體形象與品質(zhì) 住宅一、二層更改為商業(yè)將會(huì)使小區(qū)嘈雜、凌亂從而降低小區(qū)品質(zhì)； 54 更改后對(duì)社區(qū)居民的影響 ? 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)確實(shí)為業(yè)主提供了便利性，但更增添了噪音、雜亂、安全等隱患 2 2 30樓改成商業(yè)用途后，首先樓下全是出出入入購(gòu)物的人，其次必然會(huì)有配送貨物的車(chē)出現(xiàn)，以及其他不可預(yù)測(cè)的其他安全隱患。 商業(yè)規(guī)劃更改評(píng)估 ——小結(jié) 一、更改前后的收入差距： ? 更改前住宅收入預(yù)算為 1436萬(wàn)，更改后商業(yè)收入預(yù)算為 2052萬(wàn)，收入差距 615萬(wàn)； ? 二、更改前后對(duì)社區(qū)及居民的影響： 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)確實(shí)為業(yè)主提供了便利性，但 ? 居民對(duì)內(nèi)部商業(yè)的需求有限； ? 將會(huì)因?yàn)猷须s、凌亂等不可控因素降低小區(qū)整體形象與品質(zhì)； ? 增添了居民噪音、雜亂、安全等隱患； ? 同時(shí)增加后期物業(yè)管理的難度。 綜上所述，結(jié)合具體實(shí)操（重新規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)規(guī)更改等成本） ， 建議對(duì)社區(qū)內(nèi)部住宅規(guī)劃進(jìn)行住改商規(guī)劃的調(diào)整應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。 THE END！
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