商業(yè)產(chǎn)品推盤售價(jià)建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議-文庫吧
2025-02-03 19:05 本頁面
【正文】 360㎡ 12023元 /㎡ 沿街底商 迎賓路綜合執(zhí)法局側(cè)底商 240㎡ 8500元 /㎡ 縣城商業(yè) 以臨街商鋪和小區(qū)底商 為主，售價(jià)集中在 800013000元 /㎡ ，不同地段相差較大，縣城核心區(qū)售價(jià)較高 。 12 區(qū)域商業(yè)市場分析 安平板塊商業(yè)市場概況 大香線（ 271省道）商業(yè) ?商圈描述 ：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及配套的逐步完善，帶動了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，已經(jīng)成為香河商業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一。 ?商業(yè)形式： 臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。 ?商業(yè)規(guī)模： 該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪為主。 區(qū)域商業(yè)市場分析 安平板塊商業(yè)市場概況 安平板塊目前在售商業(yè)項(xiàng)目不多，主要以二手房沿街底商為主，價(jià)位集中在60007500㎡之間，新入市項(xiàng)目價(jià)位較高。 商業(yè)類型 主要商業(yè)項(xiàng)目 具體地址 面積 價(jià)格 二手房 觀天下底商 平安大街 100300 7500元 /㎡ 啟程 2底商 平安大街 100300㎡ 6000元 /㎡ 京津花園底商 103國道側(cè) 30200㎡ 6000元 /㎡ 14 區(qū)域商業(yè)市場分析 香河商業(yè)集中形成了縣城板塊和安平板塊一大一小局面； 縣城板塊商業(yè)最為集中，配套最為集聚，商業(yè)氛圍濃厚，多為百貨商鋪和沿街商鋪為主，價(jià)位集中在 800013000元 /㎡，核心區(qū)價(jià)位較高，縣城周邊較低。 安平板塊商業(yè)屬于新興板塊，以沿街底商為主，價(jià)位集中在 60007500元 /㎡之間，新入市住宅項(xiàng)目底商價(jià)位較高。 小結(jié) 租售及推售時(shí)間建議 16 租售模式建議 經(jīng)營模式 優(yōu)缺點(diǎn) 適用情況 招商先行 先招商后帶租約出售 優(yōu)點(diǎn)： ?初期業(yè)態(tài)可以控制，可保持與社區(qū)整體形象一致，從而促進(jìn)銷售 ?出租有保障，可提升商鋪銷售速度 ?資金回收期較短 缺點(diǎn)： ?不能長期控制業(yè)態(tài)，收益 開發(fā)商無自持商業(yè)的意向，為了達(dá)到提升銷售速度及銷售價(jià)格的目的可采用此方式，目前該方式應(yīng)用最為廣泛 直接銷售 優(yōu)點(diǎn)： ?資金回收速度快 缺點(diǎn)： ?無業(yè)態(tài)控制，影響社區(qū)形象和銷售 ?不利于統(tǒng)一管理，從而對經(jīng)營不利 開發(fā)商無招商經(jīng)驗(yàn)和招商資源，無意組織招商團(tuán)隊(duì)，且銷售難度相對較小，開發(fā)商對于資金回籠有較高要求 只租不售 優(yōu)點(diǎn)： ?便于業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一管理有利于經(jīng)營 ?利于提升社區(qū)形象 ?長期而言可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤最大化 缺點(diǎn)： ?資金回收期長，有一定的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商資金充足，物業(yè)升值潛力較大，開發(fā)商有自持物業(yè)以期利潤最大化的需求 常用租售模式分析 17 租售模式建議 開發(fā)商資金需求 較高 較低 建議采用招商先行，招商完成后統(tǒng)一銷售的方式 建議采用只租不售的方式；或者可以選擇個(gè)別優(yōu)質(zhì)鋪位只租不售，其余鋪位招商后進(jìn)行銷售的方式。 綜合考慮開發(fā)商資金回籠需求及利潤最大化的目標(biāo)，中廣信建議：西北角商鋪及社區(qū)入口位臵 12個(gè)商鋪可以自持，其余商鋪招商后帶租約銷售 推售時(shí)間建議 本案商業(yè)街的推售時(shí)間需要綜合考慮商業(yè)作為住宅配套對于提升住宅銷售速度和銷售價(jià)格的意義；同時(shí)要保證商業(yè)價(jià)值最大化。 因此建議商業(yè)街分三批進(jìn)行推售，推售時(shí)間為每期住宅交房后 6個(gè)月左右 建議自持 價(jià)格建議 20 價(jià)格建議 定價(jià)方法 常用的商業(yè)定價(jià)方法有市場比較法、租金倒推法，結(jié)合意向客戶心理價(jià)位指定項(xiàng)目價(jià)格，鑒于項(xiàng)目目前暫無意向商戶或意向購買客戶，因此我們以 市場比較法 來進(jìn)行商業(yè)價(jià)格的初步研究。 21 價(jià)格建議 市場比較法 綜合考量本案區(qū)位、商業(yè)類型、商業(yè)形態(tài)等，由于同區(qū)域競品項(xiàng)目底商均未售且目前價(jià)格未定，因此選取同位于安平區(qū)域的住宅項(xiàng)目底商的二手房作為參考，選擇京津花園（臨 103國道）、啟程二期 （臨平安大街） 、平安麗景 （臨平安大街） 和觀天下 （臨平安大街） 主要打分因素：位臵、交通、規(guī)模、周邊人口、商業(yè)形態(tài)、鋪位設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、升值潛力 22 價(jià)格建議 市場比較法 序號 項(xiàng)目 權(quán)重 京津花園 啟程二期 平安麗景 觀天下 本項(xiàng)目 15% 15% 20% 50% 1 位臵 20% 2 4 4 4 3 2 交通 10% 2 3 3 3 3 3 規(guī)模 10% 3 2 3 3 5 4 周邊人口 15% 4 4 3 3 4 5 商業(yè)形態(tài) 10% 3 3 2 4 5 6 鋪位設(shè)計(jì) 10% 2 2 3 4 3 7 物業(yè)管理 5% 2 3 3 3 5
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