【導(dǎo)讀】亞運村全稱為“第十一屆亞洲運動會運動員村服務(wù)中心”。是朝陽區(qū)北三環(huán)外一個小村莊，位于朝陽區(qū)北四環(huán)路安慧立交橋西北。1990年為迎接第十一屆亞運會而興建。占地31．5萬平方米，建筑面積54. 發(fā)展至今，已有成熟社區(qū)12個，常住人口萬，流動人口。此次市場調(diào)研的區(qū)域為：北至科薈路，西到北辰東路，南達(dá)北四環(huán)中路、安慧橋，東至北辰路。有錢階層紛紛北上置業(yè)，一度時間亞運村成為富人區(qū)的代名詞。奧運會更是讓亞運村的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。人群遷移過來后，迅速發(fā)展壯大起來的。在發(fā)展的過程中，忙于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。的人們無暇顧及本地文化的建設(shè)培育。這一點在文化的物質(zhì)形態(tài)上反映最。供大家交流的市民廣場?？梢哉f亞運村只是商業(yè)經(jīng)濟(jì)社區(qū)中的居住一隅，沒有承擔(dān)起領(lǐng)跑社區(qū)文化的責(zé)任。作為亞北地區(qū)的交通樞紐，亞運村的交通四通八達(dá)，可達(dá)京城的各個城區(qū)。突出，已經(jīng)成為區(qū)域發(fā)展的重大阻礙。主干道的改擴(kuò)建，勢必將使這一區(qū)域的公路交通完全達(dá)到國際一流標(biāo)準(zhǔn)。

　　

【正文】 量，我們也從這次淺調(diào)中得出一些結(jié)論并拭目以待。 奧運對于經(jīng)濟(jì)的影響是一個長期的過程，其發(fā)展重點在于奧運會之后，即后奧運經(jīng)濟(jì)，區(qū)域商業(yè)價值在商圈逐步成熟后才會充分體現(xiàn)。一般來說，一個商圈的成熟要經(jīng)歷 68 年甚至更多的時間，但由于奧運對經(jīng)濟(jì)巨大的推動力，奧運商圈的成熟時間將會縮短很多。 據(jù)資料（洛杉磯華人資訊網(wǎng)）顯示， 1984 年洛杉磯奧運會為當(dāng)?shù)貛砹?億美元的收益； 1992年巴塞羅那奧運會給當(dāng)?shù)貛砹?； 32 1996 年亞特蘭大奧運會為當(dāng)?shù)貛砹?51 億美元的總效益 20xx 年，在悉尼舉行的第 27 屆奧運會，被薩馬蘭奇稱作“歷史上最成功的”一屆奧運會，輿論則稱作為“最賺錢的”一屆奧運會。會后，悉尼奧組委直接盈利 億澳元（約合 35 億元人民幣），僅 16天會期為悉尼帶來的旅游收益就達(dá) 億美元，綜合海外投資 87億美元； 從地產(chǎn)方面來看，悉尼奧運會給房地產(chǎn)業(yè)的增長每年增長 10％，有的地段一年增長 30％，三年翻一番。 據(jù)有關(guān)部門的測算， 20xx 年奧運會北京市游客總數(shù)將達(dá)到 億人次，其中海外游客將達(dá)到 463 萬人次。（搜房網(wǎng)）外省來京游客在奧運會后一兩年內(nèi)將達(dá)到高峰，達(dá)到 億人次，境外游客將達(dá)到 400 萬 500萬人次。而來參觀賽事的每個外國游客在亞奧商圈的消費將占到整體消費的 1/41/3。（搜房網(wǎng)）可以預(yù)見，奧運經(jīng)濟(jì)將為亞奧地區(qū)帶來巨大的商業(yè)機(jī)遇，并促使亞奧商圈的商業(yè)升值和商圈成熟。 （三）供求關(guān)系決定其中高端消費的投資前景 較小供應(yīng)量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊是 拉動亞奧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要原因。 亞運村區(qū)域一直是北京公認(rèn)的中高檔住宅區(qū)， 一直以來，亞運村住宅物業(yè)價格都處在市場中的高位。 例如 北辰花園曾是北京最早的富人區(qū)，而 1993 年就開始營造的“紫玉山莊”則幾乎成了胡潤富豪榜的 戶口本，這里還曾出現(xiàn)過外銷房和因北京商品交易所而聚集起的近 600 萬平方米的商務(wù)社區(qū)。 定位 國際化的生活的中心居住區(qū)， 大量中高檔商品房讓亞運村集中了強(qiáng) 有 力的消費群體 , 但商業(yè)設(shè)施不足，現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有 10 萬平方米左右。以北辰購物 ,陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市 ,家和超市等幾家為代表的商業(yè)區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足人們的高品質(zhì)生活需求 ,巨大的消費能力很難得到滿足 ,造成大量外流，同時 ,目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪 , 物業(yè)檔次不高，缺乏新鮮的商業(yè)主題，無法利用其地理位置及規(guī)模上的優(yōu)勢帶動整個區(qū)域商業(yè)檔次的提升。 就目前亞奧地 區(qū)集中商業(yè)的狀況來看，亞奧商業(yè)尤其是底商不僅能彌補(bǔ)集中商業(yè)的種種不足，還可以提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)的整體檔次，大有發(fā)展空間。 33 附：商圈居民的收支狀況、消費狀況、消費傾向分析： 接受調(diào)查的 101 位受訪者的問卷調(diào)查、訪談記錄、官方網(wǎng)站統(tǒng)計分析得出： 區(qū)域居民人均消費水平統(tǒng)計： 亞運村居民月支出統(tǒng)計圖2630256430 5 10 15 20 25 30 355 0 0 1 0 0 01 0 0 0 2 0 0 02 0 0 0 3 0 0 03 0 0 0 5 0 0 05000 以上空白支出費用此范圍人數(shù)此范圍人數(shù) 所調(diào)居民支出范圍主要在 5003000，約占總數(shù) 的 %，年齡 以 2040為主，均處于消費高峰期。 區(qū)域居民人均日常消費項目統(tǒng)計： 34 居民支出項目統(tǒng)計圖59313380 10 20 30 40 50 60 70餐飲服裝或化妝品電子產(chǎn)品休閑健身其他支出范圍列選人數(shù)系列1 支出項目主要是餐飲、服飾、化妝品，約占總數(shù)的 % 根據(jù)數(shù)據(jù)， 下面我們就以餐飲和服裝行 業(yè)為例對投資亞奧做可行性分析： （三）、案例分析： 案例一： 亞運村，方莊中檔餐飲投資比較： 以方莊順峰酒樓為例，面積是近 20xx平米，單價 3 元 /天 /平，裝修費 120 萬，人均消費 220元，下面以月為單位計算： 一共 55桌，每桌 10人，人均消費 220，毛利率 60%，每天營業(yè)額 50*10*220=121000 每月的營業(yè)額： 121000*30=3630000 費用 名稱 數(shù)量 金額 合計 租金 182500 裝修 100000 35 水、電、燃?xì)? 20xx0 管理人員 大堂經(jīng)理 2 4000*2 8000 領(lǐng)班 4 20xx*4 8000 廚師長 1 10000 10000 其他員工 廚師 8 4000*8 320xx 配菜 8 1500*8 120xx 面點 5 3000*5 15000 冷葷 2 1500*2 3000 服務(wù)員 40 1200*40 48000 領(lǐng)位 4 1500*4 6000 保安 8 1000*8 8000 累計 452500 稅： 稅種 稅率 金額 營業(yè)稅 5% 181500 企業(yè)所得稅 33% 503530 建設(shè)稅 7% 12705 教育附加稅 3% 5445 合計 703180 成本 3630000*40%=14520xx元 凈利潤 =收入 — 成本 — 費用 — 稅 36 =3630000— 14520xx— 452500— 703180 =1022320 與亞運村相比： 同等面積酒樓，亞運村租金較高，以年租金 292萬，裝修費 100萬為例計算成本： 項目（每月） 人數(shù) 金額 合計 租金 243333元 裝修費 83333元 水 /電 /燃?xì)? 18000元 管理 人員 大 堂經(jīng)理 1人 3000元 領(lǐng)班 2人 1200*2 2400元 廚師長 1人 10000元 其他員工 廚師 5人 3500*5 17500元 配菜 6人 1300*6 7800元 面點 2人 1500*2 3000元 冷葷 2人 1500*2 3000元 服務(wù)員 30人 900*30 27000元 領(lǐng)位 2人 1000*2 20xx元 保安 6人 850*6 5100元 累計 425466 稅 稅種 稅率 金額 營業(yè)稅 5% 99000 37 企業(yè)所得稅 33% 248369 建設(shè)稅 7% 6930 教育附加稅 3% 2970 合計 357269 同樣 55桌，每桌 10人，人均消費 200元，毛利率 65%，午餐和晚餐兩個時段，還有翻桌情況所以按 每天營業(yè)額： 55*10*200*=165000元 每月營業(yè)額 165000*30=4950000元 凈利潤 =營業(yè)額 成本 費用 稅 =4950000693000 425466357269 =3474265元 結(jié)論：投資收益 明顯高于方莊，可投資。 案例 2： 以意大利女裝品牌（單品消費 5001000元，面積 100平）為例，選擇在亞運村區(qū)域投資一家分店，具體選址及盈虧分析如下： 1位置選擇因素分析 1）被選店址周圍商業(yè)環(huán)境特征表述（附圖說明）； 商店選址的多因素分析 選址因素 權(quán)重 預(yù)選店址得分 權(quán)重預(yù)選店址得分 北辰對面 飄亮廣場 第五大道 北辰對面 飄亮廣場 第五大道 區(qū)域內(nèi)人口多 5 9 8 7 45 40 35 38 區(qū)域內(nèi)收入高 5 7 6 5 35 30 25 接近目標(biāo)顧客 5 7 6 5 35 30 25 機(jī)動車流量大 2 9 8 7 18 16 14 非機(jī)動車流量大 2 5 5 6 10 10 10 行人流量大 5 9 8 5 45 40 25 物業(yè)費低 4 6 5 3 24 20 12 商店能見度高 3 5 4 4 15 12 12 營業(yè)面積合適 3 4 2 5 12 6 15 停車位充足 3 3 3 6 9 9 18 合 計 230 189 191 注：每一因素按重要程度分成 5個等級，每個地址各因素評分分布在 10 到 10區(qū)間內(nèi) 綜合以上選址因素，將新店地址初步定在北辰對面商鋪。 2）新店址周圍居 民及人口流動量分析； 抽樣時間： 20xx 年 8 月 9 日 星期 3 (15 分鐘／次） 區(qū) 域 肯德基 麥當(dāng)勞 金飛鴻 耐克、李寧 時間分類 Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ 11:00～ 13:00 25人 /刻 40輛 /分 13輛 /分 90人 /分 40輛 /分 13輛 /分 40 人/刻 40輛 /分 13輛 /分 17 人/刻 40 輛/分 13 輛/分 13:00～ 15:00 16人 /刻 32輛 /分 35輛 /分 35人 /分 32輛 /分 10輛 /分 246人 /刻 32輛 /分 10輛 /分 24 人/刻 32 輛/分 10 輛/分 注 : Ａ .進(jìn)店人數(shù) Ｂ .汽車、摩托車 Ｃ .腳踏車、助動車 只統(tǒng)計有購買能力的人。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，周一到周五一天（早 9： 00到晚 9： 00）服飾店的進(jìn)店人數(shù)預(yù)計大 39 約在 300人左右，周六日成 。 新店址經(jīng)營效益預(yù)估： 以每天 300乘以購買率 10%乘以 750元人均消費來計算每月營業(yè)額： 300 10% 750 30=675000元／月 利潤＝營業(yè)額－固定成本－營業(yè)成本 月利潤 =675000－ 74330249700=350970元／月 結(jié)論：收支達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，可實行。 隨著奧運的臨近， 220億奧運場館投資， 2800億城市基礎(chǔ)建設(shè)投資，北京奧 運將與軌道地產(chǎn)、商業(yè)創(chuàng)造出新的亞奧財富大道。 年租金 80萬 /年 月租金 66000元 /月 水電雜費： 2500元 /月 工資： 2500元 /月 4人＋ 5000＝ 15000元 /月 稅收： 675000元 ％ =29700元／月 裝修： 10萬 /年＝ 8330元 /月 服裝成本： 675000元／月 ＝ 202500元 /月