【正文】 住宅改造等形式獲得產(chǎn)權(quán)，通過(guò)購(gòu)買等形式獲得產(chǎn)權(quán)的相對(duì)較少。也有一部分業(yè)主是經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，通過(guò)本身資金的積累，用購(gòu)買的形式獲得產(chǎn)權(quán)。這一部分客層對(duì)自己原有商鋪的固守性較強(qiáng)，不會(huì)輕易放棄對(duì)商鋪的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)而投資其他商鋪。除非由于舊街改造，被動(dòng)放棄產(chǎn)權(quán)。 潛在商鋪業(yè)主 ? 這一部分客層主要包括準(zhǔn)備投身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和準(zhǔn)備增加商鋪經(jīng)營(yíng)的業(yè)主。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過(guò)自己經(jīng)營(yíng)來(lái)尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標(biāo)對(duì)象；也有一部分客戶，由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)作，出于事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也會(huì)選擇購(gòu)進(jìn)商鋪，求大求變。 ? 外地客層分析 ? 南京市位于江蘇的西南部，吸引了一大批來(lái)自浙江、蘇南、蘇中、安徽的客戶來(lái)此投資。就目前情況而言，南京目前的商鋪很大一部分都是外地人在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 原有商鋪業(yè)主 ? 目前在南京的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過(guò)對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買，來(lái)獲得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。而另一部分是通過(guò)租用商鋪，來(lái)取得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。這一部分客層是南門老街未來(lái)主要的目標(biāo)客層，而這些外地客戶對(duì)商鋪的要求就是能夠具有投資或經(jīng)營(yíng)的潛力，因此，好的商鋪對(duì)他們具有很大的吸引力。 潛在商鋪業(yè)主 ? 這一部分是目前在南京的外地客戶所涉及到的外地潛在客戶，他們對(duì)南京的情況都有一個(gè)大致的了解，所缺乏的就是合適的商鋪和準(zhǔn)確的業(yè)種選擇。如果，根據(jù)他們的需求，有針對(duì)性的進(jìn)行商鋪的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將有效的提升外地客戶南門老街的認(rèn)可。 第三部分、主題定位及功能分區(qū) 商街給生活 增添了許多的亮點(diǎn) ，商街也在 演繹著城市生活方式 。而深諳旅游之道的人們感嘆：如果說(shuō)名勝古跡讓人們感受的是一個(gè)地方已經(jīng)逝去的文化，商街讓人感受的卻是這個(gè)地方活著的文化。不逛逛特色商街，就等于沒到過(guò)一座城市。 商鋪的趨勢(shì)定位分析 ? 專業(yè)化趨勢(shì) ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)明顯的特征就是專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，即在一定區(qū)域或一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)只經(jīng)營(yíng)一個(gè)業(yè)種的市場(chǎng)運(yùn)作模式。這種專業(yè)化市 ? 場(chǎng)，容易在一個(gè)特定的區(qū)域（如一個(gè)城市）形成單一業(yè)種中心規(guī)?；艛嗷?jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)，從而提升整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 ? 目前南京的專業(yè)化趨勢(shì)也非常的明顯。不少商業(yè)街區(qū)都在逐步形成專業(yè)化的市場(chǎng)格局。但南門老街并沒有相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī) ? 劃，許多需要專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的業(yè)種并沒有形成明顯的專業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。但本項(xiàng)目可以通過(guò)通過(guò)對(duì)本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)規(guī)劃，有效 ? 的促進(jìn)項(xiàng)目大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。 ? 規(guī)?；厔?shì) ? 歷來(lái)大規(guī)模的商業(yè)市場(chǎng)都要比零散的商業(yè)形態(tài)更吸引消費(fèi)者的光顧。規(guī)模化的商業(yè)區(qū)域明顯具有品種繁多、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)等 ? 特點(diǎn)，相比零散的商業(yè)形態(tài)更能滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求和購(gòu)物心態(tài)。根據(jù)規(guī)劃南門老街將成為南京的主要商業(yè)中心之一。最 ? 重要的是大部分的商業(yè)業(yè)種要形成規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)，要產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。南門老街擁有大規(guī)模的商業(yè)空間，通過(guò)有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模。 ? SHOPPING MALL ? SHOPPING MALL源于美國(guó)、加拿大，其中心含義為集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、商住、文化、生活于一體的超大型商業(yè)中心。 ? 目前為正在快速發(fā)展的國(guó)際商業(yè)主流模式。目前的南京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，也有多個(gè)的商業(yè)中心。 SHOPPING ? MALL應(yīng)提供的完善服務(wù)，加以科學(xué)的業(yè)態(tài)分布和詳細(xì)的業(yè)種規(guī)劃，有效的具備了一個(gè) SHOPPING MALL所應(yīng)有的一切功能和條 ? 件，能夠?yàn)榭蛻籼峁┳钪艿阶钔晟频姆?wù)，才能成為真正的商業(yè)中心。 SHOPPING MALL的一些先進(jìn)形式和管理模式值得本項(xiàng)目借鑒。 ? 文化主題商業(yè) ? 依托傳統(tǒng)文化優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)提煉相關(guān)主題的有一定綜合性有有獨(dú)特性的商業(yè)，是專業(yè)化、規(guī)模化、人文化和 SHOPPING ? MALL等的有機(jī)組合，典型的如上海新天地，這類項(xiàng)目有強(qiáng)大的吸引力和生命力，具有市場(chǎng)稀缺性，同時(shí)對(duì)商業(yè)的規(guī)劃和管理也提出了更高的挑戰(zhàn)性，這也是本項(xiàng)目的特性所在。 本項(xiàng)目簡(jiǎn)介 : （ 1） 地理位置 ：【南門老街】西起內(nèi)秦淮河，東至江寧路，北起馬道街，南 至中華門城堡區(qū)域。建成后商業(yè)面積 ，總面積約 18萬(wàn)平方米。 （ 2）整體規(guī)劃 ：一期沿內(nèi)秦淮河，從馬道街、朱雀橋、膺福街至沈萬(wàn)三故居，再 向東至新民坊，打造特色歷史文化街區(qū)，街區(qū)全長(zhǎng)約 600米，街寬約 8米，為【南門老街】的廣場(chǎng)中心區(qū)。二期位于一期“ L”形地塊環(huán)抱區(qū)域，主要建設(shè)一期的配套基礎(chǔ)設(shè)施（如停車場(chǎng)）和商業(yè)設(shè)施。三期位于二期東側(cè)地塊，將發(fā)展高檔綜合商住區(qū)。 已列入南京市 2023年市重點(diǎn)工程及南京市市委宣傳部重點(diǎn)文化工程 打造集旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的歷史文化街區(qū) SWOT分析 ? 優(yōu)勢(shì) : ? 市 \區(qū)兩級(jí)政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目 . ? 在南京房產(chǎn)需求量激增的大環(huán)境下城南最后一塊待開發(fā)的”黃金”寶地 . ? 是唯一連接夫子廟與中華門的商業(yè)紐帶。 ? 交通便捷 ,與夫子廟 \新街口商圈遙相呼應(yīng)。 ? 科學(xué)的規(guī)劃 ,統(tǒng)一的管理 ,完善的物業(yè)服務(wù)只租不售 .有利于商戶穩(wěn)定經(jīng)營(yíng) ? 極具特色的古風(fēng)民居建筑 。糅合多種元素的景觀設(shè)計(jì) 。深厚的文化底蘊(yùn)及豐富的旅游資源充分保障了未來(lái)的消費(fèi)客流。 ? 強(qiáng)強(qiáng)組合，多家實(shí)力企業(yè)精英團(tuán)隊(duì)聯(lián)手打造。 ? ? 劣勢(shì) : ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)俜浅墒焐虡I(yè)區(qū)，一定程度上影響商戶入駐信心。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)力及消費(fèi)檔次不高，加大了主力、品牌店的招商難度。 ? 周邊消費(fèi)人口薄弱。 ? 秦淮區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)理念。 ? 環(huán)境資源缺乏有利支持。 ? 該地段在消費(fèi)者心中的贊譽(yù)度不高。 ? 威脅 : ? 南京地區(qū)類似的秦淮文化的商業(yè)步新行街較多，客戶市場(chǎng)嚴(yán)重分流。 ? 同一區(qū)域內(nèi)的夫子廟、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 各類商業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 項(xiàng)目周邊路段相對(duì)低廉的租金。 ? 機(jī)會(huì)： ? 城南經(jīng)濟(jì)的不斷飛躍，加大消費(fèi)需求。 ? 旅游產(chǎn)業(yè)的深化，進(jìn)一步提高知名度。 ? 秦淮住宅板快的興起，保障固定消費(fèi)群。 ? 消費(fèi)理念的引導(dǎo)。 ? 隨著城南改造及龐大的市政建設(shè)，為未來(lái)市場(chǎng)開拓更大的空間。 總體定位思路 1 國(guó)家級(jí) 文化、休閑、商業(yè)街 休閑茶座、茶藝文化休閑區(qū) 精品百貨、知名品牌購(gòu)物區(qū) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)文化創(chuàng)作區(qū) 旅游度假、傳統(tǒng)工藝體驗(yàn)區(qū) 風(fēng)情酒吧、各色餐飲集中區(qū) 生活時(shí)尚、精英白領(lǐng)潮流區(qū) 總體定位思路 2 貫徹秦淮區(qū)域發(fā)展精神 聯(lián)結(jié)夫子廟與中華門商業(yè)新紐帶 挖掘區(qū)域內(nèi)商業(yè)活力 打造南京旅游新景觀 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化園 復(fù)興南京民居文化 引導(dǎo)消費(fèi)新理念 淘覓南京歷史遺跡 加大文化產(chǎn)業(yè)鏈 保護(hù)傳統(tǒng)手工業(yè) 融購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂為一體而又糅合各類時(shí)尚元素的一條文化、古街。 企業(yè) 企業(yè)形象定位思路 傾心打造 古風(fēng)建筑經(jīng)典 精心點(diǎn)綴 現(xiàn)代商業(yè)情趣 景觀設(shè)計(jì) 重現(xiàn)人文肌理 文化底蘊(yùn) 傳播時(shí)尚脈動(dòng) 依托秦淮古韻，塑造南京水岸文化商業(yè)走廊 。 業(yè)態(tài)布置建議 商業(yè)、居住、辦公、旅游合理分開 高檔住宅區(qū)盡量控制在 80000M2 商業(yè)面積盡量控制在 40000M2 商務(wù)辦公面積盡量控制在 30000M2 旅游景點(diǎn)盡量控制在 16000M2 商業(yè)業(yè)態(tài)集中分布在沿內(nèi)秦淮河及城墻一帶； 間或人流交叉口設(shè)置服務(wù)配套盤活內(nèi)街； 商務(wù)辦公及居住出入口往箍桶巷 /馬道街導(dǎo)向 佔(zhàn)地面積 AC區(qū) 約 167,992平方米 容積率設(shè)想 AC區(qū) 綠化率設(shè)想 AC區(qū) 建築密度設(shè)想 AC區(qū) 總建築面積 AC區(qū) 164,229平方米 功能分區(qū)設(shè)想 細(xì)項(xiàng)內(nèi)容 單體使用面 積 總面積設(shè)想 比例 高檔住宅區(qū) 東城大宅門 高檔四合院住宅 250500 80470 % 酒店式客棧 酒店式公寓 80150 80470 商務(wù)辦公區(qū) 藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 企業(yè)總部 /創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 1502023 27760 % SOHO商住區(qū) SOHO辦公 80150 展覽中心 會(huì)展 /演講 … 10005000 600 28360 古典風(fēng)情步行街 古典商務(wù)客棧 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店 600012023 8000 % 中大型宴會(huì)餐廳 知名品牌宴會(huì)餐廳 15003000 5000 浪漫休閒餐飲區(qū) 休閒茶座 /COFE/美容 SPA 250800 4000 異國(guó)特色餐飲區(qū) 西餐 /韓日特色料理 … 250400 1500 時(shí)尚風(fēng)情酒吧區(qū) 演藝吧 /慢搖吧 /主題吧 6001000 5000 水療桑拿館 演藝桑拿館 30008000 6000 高檔商務(wù)會(huì)所 高檔 KTV會(huì)所 20235000 2500 精品百貨零售區(qū) 中高檔精品百貨 /婚紗攝影 50200 4000 生活配套區(qū) 美容美髮 /乾洗 /便利超市 30150 1000 37000 民俗商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū) 地方特色餐飲區(qū) 地方小吃 /包順興 … 50200 1200 % 土特產(chǎn)零售區(qū) 南京板鴨 … 30150 800 2023 文化旅遊產(chǎn)業(yè)區(qū) 文化旅遊景點(diǎn) 沈萬(wàn)山故居 /芥子園 … 3001000 15400 % 旅遊服務(wù)配套區(qū) 服務(wù)中心 /紀(jì)念品 … 30400 1000 16400 164230 功能分區(qū)設(shè)想 編區(qū) 功能分區(qū) 面積設(shè)想 規(guī)範(fàn)車位數(shù) 車位數(shù)建議1 高檔住宅 每戶 80470 m 2( 約 300 400 戶 )150 200 200( )2 商務(wù)辦公區(qū) 每 100 平方米 28360 m 2 71 114 142( )3 星級(jí)客棧 每間客房 8000 m 2( 約 200 間 )20 40 40( )4 古典風(fēng)情步行街 每 100 平方米 29000 m 2 87 116 290( 1)5 民俗商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū) 每 100 平方米 2023 m 2 6 8 8( )6 文化旅遊點(diǎn) 每 100 平方米 16400 m 2 16 64( )164,2 30 m 2 350 494 744單位停車數(shù)總計(jì)功能分區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù) 業(yè)態(tài)立面圖 古典風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)佈置分析 m2m2m2單位面積 合計(jì)面積 各分區(qū)面積1 1 5 F 古典商務(wù)客棧 酒店 / 賓館 1 6 0 0 0 1 2 0 0 0 8000 8000茶座 2 3 0 0 8 0 0 1500咖啡廳 2 2 5 0 6 0 0 800品牌快餐店 1 3 0 0 5 0 0 500足療按摩 1 2 5 0 1 0 0 0 600仕女 SPA 1 4 0 0 6 0 0 600韓國(guó)料理 1 2 5 0 6 0 0 500歐式鐵板燒 1 2 5 0 6 0 0 500異國(guó)餐飲 1 2 5 0 6 0 0 500慢搖吧 4 6 0 0 1 0 0 0 3200演藝吧 1 6 0 0 1 0 0 0 1000主題吧 2 3 0 0 6 0 0 8001 3 F 水療桑拿館 演藝桑拿 /三溫暖 1 3 0 0 0 8 0 0 0 6000 60004 5 F 高檔商務(wù)會(huì)所 K T V 會(huì)所 1 2 0 0 0 5 0 0 0 2500 2500品牌服飾 15 5 0 1 5 0 1700休閒服飾 6 5 0 1 5 0 600運(yùn)動(dòng)用品 2 8 0 1 5 0 300箱包 / 皮件 / 飾品 8 5 0 1 5 0 800貴金屬 / 珠寶 / 鐘錶 2 1 0 0 3 0 0 6002 3 F 大型餐飲區(qū) 海鮮樓 /宴會(huì)餐廳 2 1 5 0 0 3 0 0 0 5000 5000乾洗店 2 3 0 5 0 80菸酒專賣 2 2 0 5 0 60便利商店 1 5 0 1 0 0 100音像店 1 3 0 5 0 60美容美髮 2 2 5 0 4 0 0 70063 37000 37000業(yè)態(tài)定位1000精品百貨零售區(qū)家數(shù)浪漫休閒餐飲區(qū)1 3 F1F 生活配套區(qū)異國(guó)特色餐飲區(qū)1 2 F時(shí)尚風(fēng)情酒吧區(qū)1 2 F樓層234棟別 功能分區(qū)740001500500040001F56形象 SHOW稿（ 1） 形象 SHOW稿（ 2） 演講完畢，謝謝觀看！