【正文】 中草醫(yī)院 中國移動 長樂飯店 千萬間房產 曉敏鮮花店 蘇果好的 蘇糖煙酒 藍火網(wǎng)絡 華宇鑫商貿 飛爾圖像 中脈科技 中廣置業(yè) 交通銀行 醫(yī)之寶藥店 過不過橋 水果超市 花花世界 佳佳水果店 金城助動車 長 樂 路 長樂之星賓館 中 華 路 箍 桶 巷 長樂路（箍桶巷 – 江寧路） 工農兵超市 天峰診所 梅梅發(fā)藝 豪亨來 中國連通 視寶眼鏡 蒙妮服飾 傻子瓜子 中國電信 中國移動 公路運輸管理 花甜喜事 夫子廟大市場 浦發(fā)銀行 蘇果超市 建設銀行 御堂藥店 休閑時尚運動店 秦淮少年宮 依戀服飾 陶子服飾 裕興 天豐布藝 好又多 屈臣氏 興隆家常菜館 毛線超市 采鮮居 豪門婚慶 藍心服飾 東坡經營部 莎利文 竹峰 包順興面館 新潤鮮花 蘇雅 紅寶石 派 藏寶藏 西部特色小吃 臺灣便當 肯德基 長 樂 路 自行車專賣 康鑫藥店 我愛我家 榮氏煙酒 長樂口腔門診 長樂路（雙向２車道，東西走向） 江 寧 路 箍 桶 巷 長樂路（中山路－中華路） 鴻雁電器商場 金陵服裝敷料 流動人口辦公室 尚豪縫紉配件 城市花屋 川田縫紉機 蘭州拉面 工薪食府 朋中圖文 市容管理局 水果超市 蘇捷連鎖 新潤鮮花 通宇縫紉機 老字號面條 宏躍電氣 蘇捷連鎖 TCL照明 寶石縫紉機 長 樂 路 中華中學 (初中部 ) 普天大酒店 江蘇電信實業(yè)集團 金鑰匙珠光顏料有限公司 光大 銀行 中 山 路 中 華 路 長樂路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計 %%%%%%%%%%餐飲 休閑 服飾 賣場 便利店通訊 服務 其他 醫(yī)藥 電器長樂路商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計 長樂路商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計0123456781 2 3 4 5 6 7 8 9 10元\平方\天均價 : /平方米 /天 長樂路商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計 長樂路商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計5 0 m 178。% 5 0 0 m 178。200500m178。 以上%200500m178。 以下50100m178。 以上箍桶巷商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計 箍桶巷商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計01231 2 3 4 5 6 7 8元\平方\天均價 : /平方米 /天 區(qū)域內租金調查 箍桶巷宏圖 ? 在商戶給予項目建議的反饋上：僅是餐飲、娛樂占為主流，雖然部分符合我們的定位思路。 ? 在調研訪談中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商戶認為現(xiàn)階段市場競爭壓力較大 ,不夠成熟 ,但對城區(qū)改造報及未來商業(yè)寄予希望。 原有商鋪業(yè)主 ? 現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是通過國企改革、原有住宅改造等形式獲得產權，通過購買等形式獲得產權的相對較少。 潛在商鋪業(yè)主 ? 這一部分客層主要包括準備投身商業(yè)經營的業(yè)主和準備增加商鋪經營的業(yè)主。 原有商鋪業(yè)主 ? 目前在南京的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過對商鋪產權的購買，來獲得商鋪的經營權。如果，根據(jù)他們的需求，有針對性的進行商鋪的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將有效的提升外地客戶南門老街的認可。 商鋪的趨勢定位分析 ? 專業(yè)化趨勢 ? 商業(yè)運營的一個明顯的特征就是專業(yè)化經營，即在一定區(qū)域或一個市場內只經營一個業(yè)種的市場運作模式。但南門老街并沒有相關專業(yè)市場的規(guī) ? 劃，許多需要專業(yè)化經營的業(yè)種并沒有形成明顯的專業(yè)市場態(tài)勢。根據(jù)規(guī)劃南門老街將成為南京的主要商業(yè)中心之一。 ? 目前為正在快速發(fā)展的國際商業(yè)主流模式。 ? 文化主題商業(yè) ? 依托傳統(tǒng)文化優(yōu)勢，結合市場提煉相關主題的有一定綜合性有有獨特性的商業(yè)，是專業(yè)化、規(guī)?；⑷宋幕?SHOPPING ? MALL等的有機組合，典型的如上海新天地，這類項目有強大的吸引力和生命力，具有市場稀缺性，同時對商業(yè)的規(guī)劃和管理也提出了更高的挑戰(zhàn)性，這也是本項目的特性所在。二期位于一期“ L”形地塊環(huán)抱區(qū)域，主要建設一期的配套基礎設施（如停車場）和商業(yè)設施。 ? 科學的規(guī)劃 ,統(tǒng)一的管理 ,完善的物業(yè)服務只租不售 .有利于商戶穩(wěn)定經營 ? 極具特色的古風民居建筑 。 ? ? 劣勢 : ? 項目所在區(qū)域屬非成熟商業(yè)區(qū)，一定程度上影響商戶入駐信心。 ? 環(huán)境資源缺乏有利支持。 ? 各類商業(yè)內部競爭壓力。 ? 秦淮住宅板快的興起，保障固定消費群。 企業(yè) 企業(yè)形象定位思路 傾心打造 古風建筑經典 精心點綴 現(xiàn)代商業(yè)情趣 景觀設計 重現(xiàn)人文肌理 文化底蘊 傳播時尚脈動 依托秦淮古韻，塑造南京水岸文化商業(yè)走廊 。 ? 隨著城南改造及龐大的市政建設，為未來市場開拓更大的空間。 ? 機會： ? 城南經濟的不斷飛躍，加大消費需求。 ? 威脅 : ? 南京地區(qū)類似的秦淮文化的商業(yè)步新行街較多，客戶市場嚴重分流。 ? 周邊消費人口薄弱。深厚的文化底蘊及豐富的旅游資源充分保障了未來的消費客流。 已列入南京市 2023年市重點工程及南京市市委宣傳部重點文化工程 打造集旅游、休閑、購物、娛樂為一體的歷史文化街區(qū) SWOT分析 ? 優(yōu)勢 : ? 市 \區(qū)兩級政府重點扶持項目 . ? 在南京房產需求量激增的大環(huán)境下城南最后一塊待開發(fā)的”黃金”寶地 . ? 是唯一連接夫子廟與中華門的商業(yè)紐帶。建成后商業(yè)面積 ，總面積約 18萬平方米。 SHOPPING ? MALL應提供的完善服務，加以科學的業(yè)態(tài)分布和詳細的業(yè)種規(guī)劃，有效的具備了一個 SHOPPING MALL所應有的一切功能和條 ? 件，能夠為客戶提供最周到最完善的服務，才能成為真正的商業(yè)中心。南門老街擁有大規(guī)模的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到重點經營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模。 ? 規(guī)?；厔? ? 歷來大規(guī)模的商業(yè)市場都要比零散的商業(yè)形態(tài)更吸引消費者的光顧。 ? 目前南京的專業(yè)化趨勢也非常的明顯。而深諳旅游之道的人們感嘆：如果說名勝古跡讓人們感受的是一個地方已經逝去的文化，商街讓人感受的卻是這個地方活著的文化。這一部分客層是南門老街未來主要的目標客層，而這些外地客戶對商鋪的要求就是能夠具有投資或經營的潛力，因此，好的商鋪對他們具有很大的吸引力。 ? 外地客層分析 ? 南京市位于江蘇的西南部，吸引了一大批來自浙江、蘇南、蘇中、安徽的客戶來此投資。這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強，不會輕易放棄對商鋪的產權，轉而投資其他商鋪。而一些國有企業(yè)的改革，也使一部分市民擁有了一部分沿街商鋪的產權。 ? 在未來建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現(xiàn)在 200平米以上的經營需求的商戶占有較大比例。 ? 夫子廟古玩市場負一層租金 : ? 店名 建筑面積 年租金 ? 珍寶閣 16平米 22023元 ? 文報軒 16平米 23400元 ? 踏云軒 米 10000元 ? 古博軒 10平米 12023元 ? 蘇雅軒 16平米 20230元 夫子廟商貿城古玩城 5層租金： 商鋪號 建筑面積 年租金 5012 53平米 24000元 5013 5026 47平米 26000元 5014 5028 118平米 36000元 商家訪談分析 目前訪談商家 300組 ? 主要訪談客戶群 ? 餐飲類 :粵鴻和 ,宴春樓 ,鹿港小鎮(zhèn) ,浩之源 ,澳門豆撈 ,張生記 ,紅泥 ,一茶一座 ,晚晴樓 ,秦淮人家 ,咸亨酒家 ,斗牛士 ,星巴克等 ? 酒吧 \KTV:蘇荷 ,UFO,銀石 ,麥樂迪 ,富臨 ,紅粉佳人 ,亂世佳人 ,紅吧 ,SEVEN CLUB,BABY FACE,A8 MUSIC CLUB,JJ’ S等 ? 服裝 \百貨 :耐克專賣 ,美特斯 邦威 ,以純 ,雅戈爾 ,真維斯等 ? 美容美體 :金夫人 ,香住 SPA,蘇美連鎖 ,陸琴腳藝 ,圣瑪 ?瑜家珈 ,仙平美容美體 ,柔婷 ,足生堂等 ? 傳統(tǒng)手工藝品 \旅游紀念品 :曼古銀 ,譚木匠 ,金陵玉器行 ,韻泓工藝品 ,珍石閣 ,古博軒等 主要訪談客戶群 : 商家訪談業(yè)態(tài)分類休閑娛樂%旅游紀念品及傳統(tǒng)手工藝品 ,%餐飲 %服裝百貨 ,%生活配套 ,%其他 , %服裝百貨餐飲休閑娛樂旅游紀念品及傳統(tǒng)手工藝品生活配套其他商家訪談業(yè)態(tài)分類 餐飲業(yè)訪商具體分類 餐飲業(yè)分類中餐, 55 .6 0%西餐 7 .1 0%特色餐飲 1 5. 90 %日韓料理 8 .0 0%咖啡/茶樓 12 .7 0%