【正文】 e 69 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) —— 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) ?主要年份收入、利潤(rùn)與稅金（稅金包含所得稅、稅金及附加） 表 1210 主要年份收入、利潤(rùn)與稅金表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 計(jì)算周期20年合計(jì) 一期竣工期 試營(yíng)期 試營(yíng)期 運(yùn)營(yíng)期 第 2年 2023年 第 3年 2023年 第 4年 2023年 第 5年 2023年 第 8年 2023年 第 13年 2023年 第 22年 2029年 1 營(yíng)運(yùn)收入 2 稅前利潤(rùn) 3 稅后利潤(rùn) 4 稅金 Page 70 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) —— 盈利能力分析 價(jià) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo) 表 1211 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果表 評(píng)價(jià)指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期 (年 ) Page 71 ?財(cái)務(wù)敏感性分析 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) —— 不確定性分析 表 1212 財(cái)務(wù)敏感性分析表 變化因素 變動(dòng)幅度（ %） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 投資回收期（年） 基本方案 固定資產(chǎn)投資 5 10 5 10 營(yíng)運(yùn)收入 5 10 5 10 經(jīng)營(yíng)成本 5 10 5 10 ?本項(xiàng)目將固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入確定為變動(dòng)因素，設(shè)臵了 177。 5%，177。 10%的變化幅度，以稅后內(nèi)部收益率、投資回收期為指標(biāo)，進(jìn)行了敏感性測(cè)算。 ?結(jié)果 ：營(yíng)運(yùn)收入降低 10%時(shí)，內(nèi)部收益率仍為 %（＞ 10%），投資回收期為（營(yíng)運(yùn)收入為敏感因素），說明該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。同時(shí)，從整個(gè)敏感性分析的總體指標(biāo)看，項(xiàng)目變化比較平穩(wěn)，也可以進(jìn)一步說明項(xiàng)目的個(gè)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 Page 72 ?盈虧平衡分析 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) —— 不確定性分析 ? 盈虧平衡條件下的生產(chǎn)能力利用率： % ? 經(jīng)營(yíng)安全率： % ? 盈虧平衡條件下的營(yíng)業(yè)收入： （萬(wàn)元） Page 73 物流港經(jīng)濟(jì)總量測(cè)算 ?項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)總量是指在本項(xiàng)目?jī)?nèi)完成的各類交易的總額，在實(shí)現(xiàn)正常營(yíng)運(yùn)后，每年 平方米的面積可完成約 21億元的成交額。 表 1213 一期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)總量測(cè)算 序號(hào) 名稱 建筑面積（萬(wàn)平方米） 經(jīng)濟(jì)總量 (億元 ) 1 精品家居購(gòu)物中心 4 2 2 地板門窗區(qū) 2 3 陶瓷石材區(qū) 2 4 燈具燈飾區(qū) 5 衛(wèi)浴潔具區(qū) 2 6 涂料油漆區(qū) 7 基礎(chǔ)建材區(qū) 9 會(huì)展招商中心 10 建材加工中心 11 貨運(yùn)與配送中心 12 合計(jì) 21 序號(hào) 名稱 建筑面積（萬(wàn)平方米） 經(jīng)濟(jì)總量 (億元 ) 1 居家建材貿(mào)易中心（商流 CBD） 2 物流 CBD 3 公共倉(cāng)儲(chǔ)中心 10 4 配套銷售 合計(jì) 表 1214 二期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)總量測(cè)算 Page 74 物流港經(jīng)濟(jì)總量測(cè)算 ?物流港經(jīng)濟(jì)總量及稅收預(yù)測(cè) 表 1215 物流港經(jīng)濟(jì)總量及稅收預(yù)測(cè) 單位：億元 編號(hào) 分 項(xiàng) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 經(jīng)濟(jì)總量 2 其中，園區(qū)投資商收入 3 園區(qū)經(jīng)營(yíng)商稅收 0 4 園區(qū)投資商稅收 5 稅收合計(jì) 注：納稅標(biāo)準(zhǔn)：以園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量 10%為企業(yè)納稅基數(shù)（營(yíng)業(yè)收入），取 8%的綜合納稅率。 Page 75 演示內(nèi)容： 十三 、江西國(guó)際美居建材物流港項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 物流港投資風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略 Page 76 ?開發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn) ：開發(fā)與管理知識(shí)還是開發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn)都十分匱乏。 ?運(yùn)作管理風(fēng)險(xiǎn) ：南昌海投公司缺乏這方面運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和人才。 ?政策風(fēng)險(xiǎn) ：貨幣政策由穩(wěn)健轉(zhuǎn)為從緊 、收緊貸款總量將會(huì)限制房地產(chǎn)的開發(fā) 。 ?土地開發(fā)性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目為工業(yè)物流用地，但建成項(xiàng)目主要是商業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目 ?時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) ：周邊市場(chǎng)氛圍尚不佳，在短期內(nèi)迅速形成積聚效應(yīng)有一定難度。 ?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ：招商具有一定的不確定性。 ?競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ：“老三家”尚有著明顯優(yōu)勢(shì) 、香江建材市場(chǎng)與華東裝潢城 、未來昌 北區(qū)域亦有可能建設(shè)同類市場(chǎng)。 ?交通設(shè)施配套風(fēng)險(xiǎn) ：近期交通還未形成現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。 物流港投資風(fēng)險(xiǎn) Page 77 ?采取一次規(guī)劃分期開發(fā)的策略，完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，減少和控制項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)； ?積極引進(jìn)專業(yè)公司和人才參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)作管理，解決南昌海投公司缺乏這方面運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和人才問題，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成功性，降低開發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)； ?高薪招聘高級(jí)管理人員，并對(duì)各級(jí)職員定期培訓(xùn)，在物流港內(nèi)開展各種形式的業(yè)務(wù)知識(shí)講座、經(jīng)驗(yàn)交流，提高開發(fā)與運(yùn)作管理人員的素質(zhì)，打造業(yè)務(wù)開發(fā)和運(yùn)作管理能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，降低運(yùn)作管理風(fēng)險(xiǎn)； ?控制土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，可采取請(qǐng)求政府批準(zhǔn)本規(guī)劃方案，或適當(dāng)補(bǔ)點(diǎn)地價(jià)， 請(qǐng)求政府批準(zhǔn)本規(guī)劃方案 ?出臺(tái)優(yōu)惠政策，加大招商和促銷力度，強(qiáng)勢(shì)推廣，加快市場(chǎng)成熟度培育，爭(zhēng)奪現(xiàn)有經(jīng)銷商和未來需求產(chǎn)生的經(jīng)銷商，積極吸引新老客戶進(jìn)場(chǎng)，降低時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ?要求政府在物流港開工前動(dòng)工物流港外圍交通設(shè)施建設(shè)，在物流港一期工程完工前建成，在物流港一期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)開通幾條公交線路，改善外圍交通環(huán)境，方便消費(fèi)者前來物流港購(gòu)物； ?采取有效的經(jīng)營(yíng)策略，作好物流港的開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)與管理（見開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略）。 投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略 Page 78 ?項(xiàng)目符合國(guó)家、江西省和南昌市產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，對(duì)南昌市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，不僅有利于提高南昌市的家居建材業(yè)服務(wù)和物流服務(wù)水平，而且有利于促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，提升城市整體經(jīng)濟(jì)水平，增加稅收，促進(jìn)當(dāng)?shù)厝丝诰蜆I(yè)。 ?項(xiàng)目所處的地理位臵優(yōu)越，目標(biāo)客戶明確、需求有一定保障，具有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)和廣闊的市場(chǎng)前景。 ?項(xiàng)目擬定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案均比較科學(xué)合理，符合南昌市關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)要求，具有可行性。 ?投資效率相對(duì)較高，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） %，投資回收期（稅后）為 。 ?從敏感性分析表明，項(xiàng)目在投資、營(yíng)運(yùn)收入和經(jīng)營(yíng)收入發(fā)生變化時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)變化比較平穩(wěn)，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。從項(xiàng)目的主要參數(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目既有良好的經(jīng)濟(jì)效益，又有顯著的社會(huì)效益。 因此，無論從項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)上，還是從財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析角度上來看都是可行的。 十四、結(jié)論 演示到此結(jié)束 。 謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 1, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:52:1523:52:1523:523/1/2023 11:52:15 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :52:1523:52Mar231Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 23:52:1523:52:1523:52Wednesday, March 1, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :52:1523:52:15March 1, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 1日星期三 下午 11時(shí) 52分 15秒 23:52: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 11時(shí) 52分 :52March 1, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 1日星期三 11時(shí) 52分 15秒 23:52:151 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 11時(shí) 52分 15秒 下午 11時(shí) 52分 23:52: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 1, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:52:1523:52:1523:523/1/2023 11:52:15 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :52:1523:52Mar231Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:52:1523:52:1523:52Wednesday, March 1, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :52:1523:52:15March 1, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 1日星期三 下午 11時(shí) 52分 15秒 23:52: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 11時(shí) 52分 :52March 1, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 1日星期三 11時(shí) 52分 15秒 23:52:151 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 11時(shí) 52分 15秒 下午 11時(shí) 52分 23:52: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 1, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:52:1523:52:1523:523/1/2023 11:52:15 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :52:1523:52Mar231Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 23:52:1523:52:1523:52Wednesday, March 1, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :52:1523:52:15March 1, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 1日星期三 下午 11時(shí) 52分 15秒 23:52: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 11時(shí) 52分 :52March 1, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 1日星期三 11時(shí) 52分 15秒 23:52:151 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 11時(shí) 52分 15秒 下午 11時(shí) 52分 23:52: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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