【正文】 項(xiàng)修正系數(shù)為 d、 虧損增加的 ,單項(xiàng)修正系數(shù)為 如果三年資本平均增長率指標(biāo)的分子、分母出現(xiàn)負(fù)數(shù)或分母為零時(shí)，則按如下方法確定其單項(xiàng)修正系數(shù)： a、如果分母為負(fù)，分子為正，則單項(xiàng)修正系數(shù)為 b、如果分母及分子都為負(fù) ,但分子的絕對值小于分母的絕對值 ,則單項(xiàng)修正系數(shù)為,反之 ,分子的絕對值大于分母的絕對值 ,則單項(xiàng)修正系數(shù)為 , c、如果分線為正 ,分子為負(fù) ,則單項(xiàng)修正系數(shù)為 d、當(dāng)分母為零時(shí) ,如果分子為正 ,則單項(xiàng)修正系數(shù)為 ,如果分子為負(fù) ,則單項(xiàng)修正系數(shù)為 . 二、綜合分析判斷法 ? 具體做法是，根據(jù)評價(jià)工作需要，運(yùn)用評議指標(biāo)對影響物業(yè)經(jīng)營管理績效的相關(guān)非計(jì)量因素進(jìn)行深入分析，做出企業(yè)經(jīng)營狀況的定性分析判斷。具體根據(jù)評議指標(biāo)所考核的內(nèi)容，由不少于 5名評議人員，依據(jù)評價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)判定指標(biāo)達(dá)到的等級，然后計(jì)算評議指標(biāo)得分。 二、綜合分析判斷法 （ 1）由評議人員以綜合分析判斷的方式確定各項(xiàng)評議指標(biāo)應(yīng)取等級，確定每個(gè)等級對應(yīng)的參數(shù)。 （ 2）將每位評議人員對指標(biāo)的評分加總，再除以評議者人數(shù)，得到各項(xiàng)指標(biāo)的最終分?jǐn)?shù)。 (3)計(jì)算評議指標(biāo)所得的總分 評議指標(biāo)總分 =∑單項(xiàng)指標(biāo)分?jǐn)?shù) 三、定量和定性相結(jié)合計(jì)分法 ? 定量與定性相結(jié)合計(jì)分法，計(jì)算公式如下 : ? 定量和定性結(jié)合評價(jià)得分一定量指標(biāo)分?jǐn)?shù) 80％+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù) 20％ ? 計(jì)量模型終究不能全面反映事物的所有特征及其不斷的發(fā)展變化，這就需要由定性評價(jià)來對定量評價(jià)的局限進(jìn)行補(bǔ)充。 三、定量和定性相結(jié)合計(jì)分法注意事項(xiàng) ? (1)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值的選用必須保持前后一致性，每次評價(jià)只能采用同一套評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值，不同類型的標(biāo)準(zhǔn)值不能混用。 ? (2)基本指標(biāo)的實(shí)際得分不能超過指標(biāo)權(quán)數(shù)。當(dāng)基本指標(biāo)的實(shí)際值大于等于優(yōu)秀值時(shí)，該指標(biāo)的得分是指標(biāo)權(quán)數(shù)；當(dāng)基本指標(biāo)的實(shí)際值低于較差值時(shí)，該指標(biāo)得 0分。 ? (3)單項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)分應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位，綜合分?jǐn)?shù)按四舍五人保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)。 ? (4)對評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生異議并確實(shí)存在重要客觀因素時(shí)，評價(jià)工作組可將評價(jià)結(jié)果提交專家咨詢組論證。專家咨詢組認(rèn)為確需調(diào)整評價(jià)結(jié)論，可對評議指標(biāo)重新評分。 第五節(jié) 物業(yè)管理報(bào)告 ? 一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型 ? 二、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容 ? 三、編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng) ? 四、物業(yè)管理報(bào)告的公布或送達(dá) ? 五、物業(yè)管理報(bào)告示例 一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型 ? 物業(yè)管理報(bào)告是指物業(yè)經(jīng)營管理者向有關(guān)方面提交的反映其在一定階段的物業(yè)經(jīng)營管理過程中所作的主要工作、財(cái)務(wù)效益狀況以及未來工作計(jì)劃的文書。 ? (一 )按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報(bào)告分類 : ? 向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告 ? 向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告 ? 向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報(bào)告 1．向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告 ? 反映其在一定時(shí)間內(nèi)的工作情況 ? 講明物業(yè)管理費(fèi)用的收取 .支出情況及相關(guān)原因 ? 有利于增強(qiáng)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的透明度。 ? 增進(jìn)他們與物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)之間的溝通， ? 能促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營管理工作的質(zhì)量和水平的提高 2．向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告 ? 這里的高層次管理者主要是指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理。 ? 總經(jīng)理是履行物業(yè)經(jīng)營管理職責(zé)的負(fù)責(zé)人 ? 總經(jīng)理要負(fù)責(zé)保證讓企業(yè)的資產(chǎn)保值增值； ? 總經(jīng)理要保證物業(yè)經(jīng)營管理工作的順利實(shí)施和管理費(fèi)用的合理收支。 ? 總經(jīng)理還要保證企業(yè)的合理利潤和正常發(fā)展。 3．向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報(bào)告 1. 是投資者或董事會用來認(rèn)識、判斷企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中生存、適應(yīng)和發(fā)展能力的重要依據(jù) 2. 可以了解物業(yè)管理企業(yè)過去的物業(yè)經(jīng)營管理情況，預(yù)測企業(yè)未來現(xiàn)金流量、補(bǔ)償能力和發(fā)展能力 3. 為投資者或董事會是否繼續(xù)投資該物業(yè)管理企業(yè)、是否繼續(xù)聘用現(xiàn)任總經(jīng)理以及對現(xiàn)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子提供什么獎勵或采取什么懲罰措施等決策提供重要的參考依據(jù) 一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型 ? (二 )按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同分類： ? 月度物業(yè)管理報(bào)告 ? 季度物業(yè)管理報(bào)告 ? 半年度物業(yè)管理報(bào)告 ? 年度物業(yè)管理報(bào)告 二、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容 ? 基本構(gòu)成： 3大部分 ? 一定時(shí)期的工作總結(jié) ? 財(cái)務(wù)報(bào)告 ? 未來工作計(jì)劃 (一 )物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié) ? 物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)就是管理企業(yè)向業(yè)主、租戶、高層管理者、企業(yè)投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)過去一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作情況的回顧性總結(jié)。 ? 主要內(nèi)容大致是：企業(yè)不同部門對上期工作計(jì)劃的執(zhí)行情況，包括已經(jīng)完成的工作情況和未完成的工作情況，以及計(jì)劃工作未完成的原因；企業(yè)不同部門在報(bào)告期內(nèi)所作的日常管理工作；企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營與管理中的主要成績與不足等。 (二 )物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)報(bào)告 ? 物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)報(bào)告是反映、提供和傳輸企業(yè)財(cái)務(wù)信息的書面報(bào)告文件，它由會計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分組成。 ? 會計(jì)報(bào)表又由資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表以及現(xiàn)金流量表三張主表和三張主表的附表所構(gòu)成；文字報(bào)告主要包括會計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書兩部分。 (三 )物業(yè)經(jīng)營管理工作計(jì)劃 ? 反映本企業(yè)未來一個(gè)報(bào)告期內(nèi)進(jìn)行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作的設(shè)想、打算或安排。 ? 上個(gè)報(bào)告期內(nèi)的工作計(jì)劃，本報(bào)告期內(nèi)工作總結(jié)本，工作計(jì)劃，簡短的結(jié)束語， 三、編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng) (一 )突出重點(diǎn)、兼顧一般 ? 業(yè)主、租戶關(guān)心的主要是物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況和物業(yè)經(jīng)營管理者未來的工作安排 ? 高層次管理者關(guān)心的則主要是企業(yè)盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況 ? 投資者關(guān)心自己投資的安全和收益情況，以及企、世未來的發(fā)展能力 三、編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng) ? (二 )注重時(shí)效、真實(shí)可靠 (三 )報(bào)告清楚、文字簡練 ? 一是物業(yè)管理報(bào)告必須符合一定的格式，通常應(yīng)該有工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告以及工作計(jì)劃三個(gè)部分；二是物業(yè)管理報(bào)告必須結(jié)構(gòu)亨翼：詳略得當(dāng)、條理清晰，對不同的報(bào)告需求主體，要有相應(yīng)的內(nèi)容側(cè)重，比如對住宅物業(yè)的業(yè)主、租戶來說，物業(yè)管理報(bào)告就應(yīng)該突出物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況及分析；三是物業(yè)管理報(bào)告的論點(diǎn)和論據(jù)清楚，比如，在涉及到物業(yè)管理企業(yè)的盈利狀況時(shí)，就應(yīng)該明確說明企業(yè)是否盈利及其原因等。文字簡練是指在物業(yè)管理報(bào)告編寫中，要做到言簡意賅、簡明扼要。當(dāng)然，報(bào)告清楚與文字簡練應(yīng)相互兼顧，做到簡練而又清楚，清楚而又簡練。既不能搞長篇大論，又不能為了簡練而使報(bào)告不清楚。 四、物業(yè)管理報(bào)告的公布或送達(dá) ? 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 ? 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 四、物業(yè)管理報(bào)告的公布或送達(dá) ? 向企業(yè)高層管理者以及企業(yè)的投資者或董事會提交的物業(yè)管理報(bào)告、收益性物業(yè)的物業(yè)管理報(bào)告通常都需要每月公布或提交一次。 ? 向?qū)懽謽堑臉I(yè)主 (通常為寫字樓的開發(fā)商 )提交的物業(yè)管理報(bào)告一般就需要每月一份。 ? 居住物業(yè)業(yè)主、租戶公布的物業(yè)管理報(bào)告，則通常要求每季度或每半年在物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營場所或辦公地點(diǎn)公布一次。 五、物業(yè)管理報(bào)告示例 ? 見書本內(nèi)容 思考題 1. 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對象具體包括哪些方面 ? 2. 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是什么 ? 3. 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是什么 ? 4. 簡述財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成及其內(nèi)容。 5．財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式有哪些 ? 6．財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法有哪些 ? 7．簡述財(cái)務(wù)報(bào)告分析的一般過程。 8．物業(yè)管理績效評價(jià)的類型有哪些 ? 9．物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的績效及其評價(jià)有哪些異同 ? 思考題 ? 10．簡述物業(yè)管理績效評價(jià)的基本要素。 11．物業(yè)管理績效評價(jià)的指標(biāo)體系具體有哪些 ?分別如何計(jì)算 ? 12．簡述物業(yè)管理績效評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。 13．簡述物業(yè)管理績效評價(jià)結(jié)果與報(bào)告。 14．簡述績效評價(jià)的主要方法。 15．物業(yè)管理報(bào)告的類型有哪些 ? 16．簡述物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容。 17．編寫物業(yè)管理報(bào)告應(yīng)該注意什么 ? 完 祝你學(xué)習(xí)進(jìn)步 考出好成績 ?主講人：蔡繼陽 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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