【正文】 作用 +征稅依據(jù) +政府參與土地收益分配依據(jù) 評估標(biāo)定地價的基礎(chǔ) +引導(dǎo)土地資源合理配置 ? 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路 —— 基準(zhǔn)地價 +修正（地產(chǎn)市場不發(fā)達城市常用） ? 適用范圍 —— 有基準(zhǔn)地價及修正系數(shù)表 +時短量多的土地評估 +輔助方法（精度受限） 收集、整理土地定級估價資料 —— 土地級別圖、基準(zhǔn)地價及修正系數(shù)表等 確定被估宗地因素修正系數(shù)表項目 調(diào)查各影響因素并予以指標(biāo)化 制定全部因素修正系數(shù) 以最高出讓年限為參照物（基準(zhǔn)地價對應(yīng)） ? 估價程序 確定使用年期修正系數(shù) =[11/（ 1+r)m]/ [11/（ 1+r)n](被估宗地為分子） 確定日期修正系數(shù) —— 價格指數(shù)修正 確定容積率修正系數(shù) 評估地價 =相應(yīng)基準(zhǔn)地價 *年期 ~*價格 ~*容積率 ~*其他因素修正系數(shù) 167。 8 路線價法 路線價 —— 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價 ? 含義 +理論依據(jù) 路線價法 —— 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)深度單價修正而得共臨一街的其他宗地價格 理論依據(jù) —— 地價隨距街道距離增大而遞減 ? 計算公式 —— 宗地總價 =路線價 *深度百分率 *臨街寬度 *其他條件修正率 ? 適用范圍 —— 大量土地同時估價（課稅 +拆遷 +重劃等） 劃分區(qū)段 —— 以顯著增減的地點為界 +帶狀 確定標(biāo)準(zhǔn)宗地 —— 以眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度（臨街垂直距離） +形狀標(biāo)準(zhǔn) +寬度標(biāo)準(zhǔn) ? 程序 評估路線價 —— 市場法等基本方法或評分法 制作深度百分率表（關(guān)鍵） —— 地價隨臨街深度變化的比率 計算宗地價格 單獨深度百分率 —— 遞減 ? 深度百分率表 平均深度百分率（遞減） =累計深度百分率 *標(biāo)準(zhǔn)深度 /宗地深度 累計深度百分率 —— 遞增 100英尺內(nèi)四等分，依次為 40%、 30%、 20%、 10% 四三二一法則 100英尺外四等分，依次為 9%、 8%、 7%、 6% 累計深度百分率依次為： 40%、 70%、 90%、 100%、 109%...... ? 法則介紹 蘇慕斯法則 —— 前一半深度的價值占宗地價值的 % 霍夫曼法則 —— 前一半深度的價值占宗地價值的 2/3 哈柏法則 —— 宗地價值與其深度的平方根成正比 標(biāo)準(zhǔn)深度 → 級距 → 單獨深度百分率 → 累計深度百分率或平均深度百分率 ? 應(yīng)用舉例 （ 100英尺） （ 25） （ 、 、 、 ） （ 、 、 、 ） 四三二一法則 E地價格 =2023元 /英尺 **30英尺 167。 9 在建工程評估 與會計舊標(biāo)準(zhǔn)一致 —— 以是否“驗收、交付使用”為標(biāo)準(zhǔn) 含義 與會計新標(biāo)準(zhǔn)不一致 —— 不以是否“達到預(yù)定可使用狀態(tài)”為標(biāo)準(zhǔn) ? 含義 +特點 情況復(fù)雜 可比性差 特點 投資不能完全體現(xiàn)形象進度 —— 應(yīng)付、預(yù)付款 工期差別大 價格受后續(xù)工程影響 —— 料費價格、設(shè)計不確定性大 收集政府批文等工程詳細資料 ? 資料收集與分析 現(xiàn)場勘察工程進度和工程形象進度 了解開發(fā)商情況 +檢查工程質(zhì)量 搜集法定參數(shù) —— 如貸款利率、預(yù)算定額 =可比房地產(chǎn)市價 *形象進度 *（ 1折扣率） 工程形象進度法（ ∈ 市場法） 形象進度 =建安工程實際完成量 /總工程量 ? 評估方法 成本法 — =土地取得費用 +建筑成本費用 +專業(yè)費用 +正常利稅 假設(shè)開發(fā)法（剩余法） =房地產(chǎn)預(yù)期售價 后期成本費用 正常利稅 已完成或接近完成 —— 工程形象進度法 ? 評法的選擇 完工量較少 —— 成本法或假設(shè)開發(fā)法 因停建而待建 —— 風(fēng)險系數(shù)調(diào)整 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH