【正文】 / ?配套：地鐵一號線南延線海事學(xué)院站、藥科大學(xué)站，南廣線、大同線、安廣線、區(qū)內(nèi) 6路和區(qū)內(nèi) 19路等公交線路；緊鄰東山鎮(zhèn)和大學(xué)城，享受周邊成熟配套，附近還有江寧體育中心。享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套。配建有會所、幼兒園（十二班）、游泳池 競品個(gè)案 推售情況 預(yù)計(jì) 2023年 10月初首次開盤，推出 6棟高層 約 370套房源，主力戶型為 78— 82平米兩房、 2023年預(yù)計(jì)推出 一期 上市未成交 無 2023年上市 預(yù)計(jì)推盤時(shí)間 上市量 10月 6棟高層 總計(jì) 約 370套 是否首次推盤 是 分期 推盤時(shí)間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 預(yù)計(jì) 10月初 預(yù)計(jì)推出 兩房（約占 50%） 、 130平米的三房（約占 50%） 尚未推盤 戶型點(diǎn)評 戶型緊湊贈送客觀的產(chǎn)品附加值，寬敞觀景平臺，落地飄窗 ? 戶型優(yōu)點(diǎn)： ? 方正實(shí)用，無浪費(fèi)面積； ? 采光、觀景效果明顯；視野開闊 ? 戶型缺點(diǎn)： ? 作為點(diǎn)式戶型，無較大缺點(diǎn)。 兩室兩廳一衛(wèi) 82平米 三室兩廳兩衛(wèi) 102平米 ? 戶型優(yōu)點(diǎn)： ? 方正實(shí)用，南北通透、明廚明衛(wèi)； ? 大面積落地飄窗、視野開闊 ? 景觀陽臺，增加附加值的同時(shí)提升生活品質(zhì)感； SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?地處江寧大學(xué)城核心地帶，有豐富的高教資源和較深的人文底蘊(yùn)； ?緊靠方山風(fēng)景區(qū)，具有一定的景觀環(huán)境資源 ； ?附近還有江寧體育中心。享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套。配建有會所、幼兒園（十二班）、游泳池，內(nèi)外部配套較為齊備； ?項(xiàng)目東面緊鄰龍眠大道，北至玉樹路，西至行知路，位于地鐵一號線南延線海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站之間 ，公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運(yùn)營使該項(xiàng)目的交通通達(dá)性良好； Weakness 劣勢： ? 項(xiàng)目位于距離主城較遠(yuǎn)的江寧區(qū)域，而且還是江寧的偏遠(yuǎn)地段； ?項(xiàng)目周邊生活配套整體較少； Opportunity 機(jī)會點(diǎn)： ?；江寧房價(jià)整體低于市區(qū)，已經(jīng)成為集聚主城外溢客戶的主要區(qū)域之一 ? 區(qū)域客戶對本項(xiàng)目的抗性較少，較易接受； ? 青年職業(yè)人群、尤其 80后人群對價(jià)格的敏感度較高。 Threat 威脅點(diǎn)： ? 新一輪宏觀調(diào)控后，客戶產(chǎn)生明顯的臵業(yè)觀望心理；對本項(xiàng)目正常去化構(gòu)成威脅 ? 新一輪宏觀調(diào)控后，江寧片區(qū)的房價(jià)整體下跌明顯；給本項(xiàng)目帶來一定利潤威脅 ? 在市場形勢最不利的情況下上市，給本項(xiàng)目的成功運(yùn)營帶來一定風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目小結(jié) 該項(xiàng)目屬方山板塊位臵偏遠(yuǎn)的地鐵樓盤，具有良好的觀景效果，高教資源豐富，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、偏經(jīng)濟(jì)型戶型，如果總價(jià)控制合理，對于價(jià)格敏感度較高的青年首臵人群具有一定吸引力 ?本項(xiàng)目隸屬江寧方山板塊，屬江寧較偏遠(yuǎn)位臵樓盤，交通節(jié)點(diǎn)末梢，緊鄰東山鎮(zhèn)和大學(xué)城，享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套，但生活配套整體不足； ?本項(xiàng)目的首次開盤時(shí)間原定在上半年，但鑒于市場形勢日趨惡化，后調(diào)整為在下半年的 10月份； ?本項(xiàng)目戶型緊湊，以 80平米左右的兩房與 100— 120的三房為主，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，注重觀景效果，落地飄窗、觀景平臺的設(shè)計(jì)在提升生活品質(zhì)的同時(shí)增加了項(xiàng)目附加值； ?本項(xiàng)目緊鄰方山風(fēng)景區(qū)，具備一定的觀景效果，有著豐富的高教資源與良好的人文底蘊(yùn)，屬于典型的地鐵樓盤，戶型設(shè)計(jì)著眼于經(jīng)濟(jì)的緊湊型戶型。如果總價(jià)控制合理，對于價(jià)格敏感度較高的首次臵業(yè)者具有一定的吸引力。 ?地址：江寧區(qū)秣陵街道龍眠大道 588號 ?開發(fā)商：龍建（南京）臵業(yè)有限公司 ?總建面： 237666 M2 ?容積率： ?建筑類型：小高層、洋房、 別墅 ?主力戶型： 80平方米左右兩房 ?物業(yè)公司：南京錦江物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)費(fèi)： /平米 ?產(chǎn)品均價(jià)： 9700元 /㎡（小高層） ?樓層差價(jià)： 100元 ?東西差價(jià)： 500元 ?開盤時(shí)間： 2023年 5月 1日 ?客戶來源： 80后人群，市區(qū)與區(qū)域各占一半 ?配套：地鐵一號線南延線， 137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公交線路；緊鄰江寧體育中心。南京醫(yī)科大學(xué)、海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國藥科大學(xué)等 東方龍湖灣 競品個(gè)案 推售情況 2023年預(yù)計(jì)推出 三期于 2023年 5月 1日開盤，迄今為止共推出 1300套小高層產(chǎn)品，目前剩下 50多套在售，均價(jià) 9700元 /平方米 分期 推盤時(shí)間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 推出 8層電梯洋房 603套 已全部去化 二期 推出 60套別墅房源 目前還剩幾套（獨(dú)棟 570平米 700多萬； 雙拼 400平米 500萬左右） 三期 推出 1300套小高層產(chǎn)品 剩下 50套（均價(jià) 9700元 /平方米） 三期 南湖苑 一期 東湖苑 二期 湖語山 三期所推戶型 80平米左右兩房 66平米左右兩房、113平米左右三房、126平米左右躍層 占比 50% 50% 戶型點(diǎn)評 戶型緊湊贈送產(chǎn)品附加值，雙陽臺設(shè)計(jì)，落地飄窗，全面提 升生活品質(zhì)，但戶型整體布局略顯凌亂，功能分區(qū)稍欠合理 ? 戶型優(yōu)點(diǎn)： ? 戶型方正、大面積觀景陽臺、視野開闊； ? 落地飄窗，提升附加值 ? 戶型缺點(diǎn)： ? 臥室、廚房面積大小及功能分區(qū)欠理想 兩室兩廳一衛(wèi) 88平米 三室兩廳一衛(wèi) 113平米 ? 戶型優(yōu)點(diǎn)： ? 戶型方正，雙陽臺設(shè)計(jì)、明廚明衛(wèi)； ? 落地飄窗，提升產(chǎn)品附加值； ? 戶型缺點(diǎn)： ? 分區(qū)略顯凌亂三個(gè)臥室有兩個(gè)距離衛(wèi)生間過遠(yuǎn)，且進(jìn)出需穿過客廳 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?位居江寧大學(xué)城核心區(qū) ?北側(cè)和西側(cè)為綠色生態(tài)公園，方山旅游名勝區(qū)與項(xiàng)目毗鄰 ?緊鄰江寧體育中心。南京醫(yī)科大學(xué)、海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國藥科大學(xué)等 ?大學(xué)城商業(yè)中心在其南側(cè)，規(guī)劃中占地 100畝的文化藝術(shù)展覽中心與項(xiàng)目隔一天然水庫相望 ?公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運(yùn)營使該項(xiàng)目的交通通達(dá)性良好； Weakness 劣勢： ? 項(xiàng)目處于江寧片區(qū)，區(qū)位、配套與市區(qū)相比存在明顯差距； ?項(xiàng)目周邊生活配套較少； ?項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)并不突出； ?項(xiàng)目位臵距離主城較遠(yuǎn)。 Opportunity 機(jī)會點(diǎn)： ? 主城房價(jià)明顯較高，本項(xiàng)目具有價(jià)格的比較優(yōu)勢； ? 80后群體對房價(jià)較敏感，且大多以剛需為主，為本項(xiàng)目帶來機(jī)會； ? 區(qū)域客戶對項(xiàng)目區(qū)位較易接受。 Threat 威脅點(diǎn)： ? 新一輪宏觀調(diào)控后，客戶觀望氛圍濃厚，影響本項(xiàng)目去化速度； ? 新一輪宏觀調(diào)控后，目前江寧市場房價(jià)普遍下跌，對項(xiàng)目的盈利造成威脅。 項(xiàng)目小結(jié) 本 案屬江寧方山板塊的代表樓盤，以具有景觀價(jià)值的經(jīng)濟(jì)型戶型瞄準(zhǔn)對房價(jià)較敏感的 80后人群，在所屬區(qū)域具備一定的競爭力 ?項(xiàng)目隸屬江寧九龍湖方山板塊，景觀資源豐富，處于江寧大學(xué)城核心區(qū)，擁有豐富的高教資源與人文底蘊(yùn)，公交與地鐵大大增強(qiáng)了本項(xiàng)目與市區(qū)的可達(dá)性，但周邊生活配套整體略顯不足； ? 項(xiàng)目自 07年開盤以來，整體去化較好，目前在售小高層產(chǎn)品，均價(jià) 9700元 /平米，性價(jià)比較好； ?項(xiàng)目戶型緊湊，以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，采用雙陽臺設(shè)計(jì)、落地飄窗等，觀景采光效果好； ? 項(xiàng)目主要瞄準(zhǔn) 80后人群，以良好的性價(jià)比、景觀價(jià)值為依托，在所屬區(qū)域比較有競爭力。 THE END！