【導(dǎo)讀】融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 1 衿肇蒂蚆螅肆膂葿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肂羋薅螈肂莁螁蚄膁蒃薄膀膂蝿袈腿芅薂襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒁螇芄膃蚇蚃芃芆蒀節(jié)莈蚅羈芁薀蒈袃芀芀螃蝿芀莂薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀莇芆螀螆羄荿薃螞羃薁螈肁芁蟻羇羈莃袇袃羀蒅蠆蝿罿薈蒂肇羈芇蚈羃肈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肂羋薅螈肂莁螁蚄膁蒃薄膀膂蝿袈腿芅薂襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒁螇芄膃蚇蚃芃芆蒀節(jié)莈蚅羈芁薀蒈袃芀芀螃蝿芀莂薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀莇芆螀螆羄荿薃螞羃薁螈肁芁蟻羇羈莃袇袃羀蒅蠆蝿罿薈蒂肇羈芇蚈羃肈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肂羋薅螈肂莁螁蚄膁蒃薄膀膂蝿袈腿芅薂襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒁螇芄膃蚇蚃芃芆蒀節(jié)莈蚅羈芁薀蒈袃芀芀螃蝿芀莂薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀莇芆螀螆羄荿薃螞羃薁螈肁芁蟻羇羈莃袇袃羀蒅蠆蝿罿薈蒂肇羈芇蚈羃肈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿螁

　　

【正文】 的市場(chǎng)前景： （ 1）、目前重慶市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了會(huì)員俱樂(lè)部消費(fèi)群體，他們需要高檔次的私密性強(qiáng)的消費(fèi)空間，而能滿足這一要求的消費(fèi)場(chǎng)所幾乎沒(méi)有。融僑溫泉酒店的會(huì)員俱樂(lè)部的操作形式和系列的會(huì)員專屬消費(fèi)場(chǎng)融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 28 所正好迎合了這一需求，市場(chǎng)前景比較良好； （ 2）、真正意義上的會(huì)員是身份的象征，加入高檔會(huì)員俱樂(lè)部是上流社會(huì)成員的消費(fèi)趨勢(shì)和社交需求； （ 3）、真正成功的 會(huì)員俱樂(lè)部是政要、富商、名流、美女、雅士的聚集地，是眾多人向往的“名利場(chǎng)” ，是一種社會(huì)地位和身份的象征，也是部分投機(jī)者眼中的“機(jī)會(huì)”所在地。這些特殊的群體會(huì)把加入會(huì)員俱樂(lè)部作為一種投資，以便他們打入上流社會(huì)，這也是酒店會(huì)員制營(yíng)銷的一個(gè)契機(jī)。 國(guó)內(nèi)成功會(huì)員俱樂(lè)部情況 會(huì)員俱樂(lè)部制在國(guó)外已發(fā)展得非常成熟。在中國(guó)，成功的會(huì)員制俱樂(lè)部也不乏實(shí)例，僅舉北京一地的例子，就足見(jiàn)這種營(yíng)銷模式的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。 北京地區(qū)成功的會(huì)員制俱樂(lè)部（表七） 項(xiàng)目 京城俱樂(lè)部 長(zhǎng)安俱樂(lè)部 北京美洲俱樂(lè)部 地址 北京市朝陽(yáng)區(qū)新源南路 6號(hào) ,京城大廈 50層 中國(guó)北京東長(zhǎng)安街 10號(hào) 建國(guó)門北大街 8號(hào)（華潤(rùn)大廈 28層） 會(huì)員人數(shù) 1300名左右 900多名 350名 會(huì)費(fèi) 終生會(huì)員會(huì)費(fèi) 8萬(wàn) 月會(huì)費(fèi) 1400元 終生會(huì)員會(huì)費(fèi) 年會(huì)費(fèi) 1250美金 會(huì)員卡直接收益 8600萬(wàn)元 4480萬(wàn)元 會(huì)員制俱樂(lè)部將是融僑溫泉酒店最主要的運(yùn)營(yíng)策略，并將構(gòu)成酒店核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 29 十、管理團(tuán)隊(duì) 優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)是融僑溫泉酒店取得成功的重要保證。 在項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)一年的籌備過(guò)程中，我們通過(guò)招聘、挖角、推薦等多種方式，逐步組建了一個(gè)在個(gè)人品格、綜合素質(zhì)、專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等方面均 屬一流的管理團(tuán)隊(duì)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的溝通和磨合，目前這個(gè)團(tuán)隊(duì)在理念、協(xié)作、溝通等方面達(dá)到了最佳迎戰(zhàn)狀態(tài)，完全有能力經(jīng)營(yíng)好融僑溫泉酒店。 酒店主要管理人員情況簡(jiǎn)介（表八） 姓名 性別 專業(yè)領(lǐng)域 從業(yè)時(shí)間 從業(yè)經(jīng)歷 準(zhǔn)備任職崗位 王永毅 男 商業(yè)運(yùn)做， 酒店管理 10 年以上 ――主要擔(dān)任過(guò)： 金山酒店副總經(jīng)理；南方花園酒店總經(jīng)理；重慶大酒店總經(jīng)理；天賜溫泉酒店總經(jīng)理 備注：曾主要負(fù)責(zé)過(guò)兩家有代表性酒店的籌建和經(jīng)營(yíng)管理工作，其中金山酒店為當(dāng)時(shí)最為火爆的商務(wù)酒店；天賜溫泉為重慶目前最出色的溫泉酒店； 融僑溫泉酒店 總 經(jīng)理 姜濤 男 酒店市場(chǎng) 營(yíng)銷 8 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 晶都酒店房務(wù)部總監(jiān)助理；勁力酒店前臺(tái)部經(jīng)理；皇嘉大酒店?duì)I銷總監(jiān) 融僑溫泉酒店 市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理 龍尤 男 酒店餐飲、 娛樂(lè)管理 14 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 三亞金山假日酒店餐飲部經(jīng)理；重慶金山酒店餐飲部副經(jīng)理；西亞大酒店餐飲部經(jīng)理 融僑溫泉酒店 餐飲部經(jīng)理 鄭亞民 男 人力資源 管理 6 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 渝洲大學(xué)旅游學(xué)院講師；勁力酒店培訓(xùn)經(jīng)理；皇嘉大酒店培訓(xùn)經(jīng)理；廣西國(guó)際大酒店人力資源總監(jiān)助理 融僑溫泉酒店 人力資源部經(jīng)理 吳心炳 男 酒店工程 管理 10 年 ―― 主要 擔(dān)任 過(guò) ： 金山酒店工程部副經(jīng)理；海德大酒店工程部經(jīng)理；和府飯店工程部經(jīng)理 融僑溫泉酒店 工程部經(jīng)理 周玲 女 酒店財(cái)務(wù) 17 年 ――主要擔(dān)任過(guò)： 融僑溫泉酒店財(cái)融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 30 管理 重慶飯店有限公司財(cái)務(wù)部副經(jīng)理；潔誠(chéng)集團(tuán)資金部經(jīng)理；皇嘉大酒店財(cái)務(wù)主任 務(wù)部經(jīng)理 十一、財(cái)務(wù)計(jì)劃 （一） 、財(cái)務(wù)假設(shè) 籌備、興建期： 融僑溫泉酒店于 2021 年初籌備、興建，年末開業(yè)經(jīng)營(yíng)。 營(yíng)運(yùn)估計(jì)期限： 2021 年至 2019 年，經(jīng)營(yíng)期 15年。 開發(fā)成本（表九）： 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 總投資 轉(zhuǎn)固 經(jīng)營(yíng)費(fèi) 用 1 土地 1,293 1,293 2 土建投資（按 800元 /平方計(jì)算） 2,088 2,088 3 裝修工程（酒店按 1500元 /m2，運(yùn)動(dòng)、溫泉會(huì)所按 1000元 /m2計(jì)算） 3,491 3,491 4 安裝工程（按 900元 /平方計(jì)算） 2,350 2,350 5 經(jīng)營(yíng)設(shè)備設(shè)施 1,000 1,000 6 環(huán)境投資（ 700元 /平方計(jì)算） 1,375 1,375 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 500 500 8 開辦費(fèi) 800 800 合計(jì) 12,897 12,097 800 收入： 融僑溫泉酒店的收入包括客房、餐娛、溫泉、運(yùn)動(dòng)，各項(xiàng)收入預(yù)算詳見(jiàn)附表一。 營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用： 依經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和同行水平估計(jì)各項(xiàng)目占其收入的比例估算，詳見(jiàn)附表二。 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 31 折舊、攤提年限： 各項(xiàng)資產(chǎn)依直線法、凈殘值 5%計(jì)算折舊，攤銷年限如下： 土地、建筑物： 50 年；機(jī)器設(shè)備： 10 年；裝修費(fèi)用： 10 年；開辦費(fèi)開業(yè)第一年攤銷。 稅率： 營(yíng)業(yè)稅及附加： %；所得稅 33%。 利息收入：估計(jì)銀行存款約占總收入 5%，存款利率 2%（年）。 土地、建筑物、設(shè)備 清理 收入： 土地以原土地取得成本之 2 倍 估計(jì)，建筑物和設(shè)備以折舊后殘值估計(jì)。 （二）、 資本結(jié)構(gòu)預(yù)估 資金需求及來(lái)源： 開發(fā)成本需資金 12897 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 46萬(wàn)元 。股東投資貨幣資金 3000 萬(wàn)元，實(shí)物投資 1293 萬(wàn)元（土地），合計(jì)投資 4293萬(wàn)元，銀行融資 8650 萬(wàn)元，資金合計(jì) 12943 萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)向銀行貸款 8650 萬(wàn)元，融資資金占總投資額 %。 銀行貸款： 貸款額度： 8650萬(wàn)元 撥款時(shí)間： 2021年陸續(xù)到位 利率： %(基準(zhǔn)利率 %，上浮 10%) 期限：一年期短期流動(dòng)資金貸款 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 32 還款期： 8 年， 2021 年起至 2021年止逐年還款，利息月付。 （三）、 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 依據(jù)預(yù)估的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用，扣除相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)營(yíng)運(yùn)第二年后營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和稅后凈利均呈穩(wěn)定增長(zhǎng)。詳見(jiàn)附表三預(yù)估損益表。 整體凈現(xiàn)金流量是考慮興建期、營(yíng)運(yùn)期間的現(xiàn)金流量及第十五年土地、建筑物、設(shè)備等 清理收入 。詳見(jiàn)附表五預(yù)估現(xiàn)金流量表。 （四）、 投資報(bào)酬分析 依據(jù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果，本方案的投資經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)如下： 考慮基準(zhǔn)折現(xiàn)率不易確定，故采用計(jì)算內(nèi)部收益率（投資報(bào)酬率），即 凈現(xiàn)值為零 的折現(xiàn)率來(lái)評(píng)價(jià)投資情況： 所得稅前內(nèi)部收益率（ IRR）： % 所得稅后內(nèi)部收益率（ IRR）： % 銀行貸款利率： 5 年期 %/ 3 年期 % 1 年期 % 以上利率為基準(zhǔn)利率，另有 20%上浮比例。 從上數(shù)據(jù)，內(nèi)部收益率均大于銀行貸款利率，說(shuō)明此方案的投資收益高于銀行利息收益。 靜 態(tài)投資回收期： 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 33 12+酒店業(yè)投資回收期一般為 15年， 年的回收期屬行業(yè)先進(jìn)水平，投資報(bào)酬率高于銀行利率，說(shuō)明此投資方案在財(cái)務(wù)上具有很強(qiáng)的可行性。 （五）、 經(jīng)營(yíng)期盈虧平衡 測(cè)算 依據(jù)預(yù)估的稅金、成本、費(fèi)用、利息水平，測(cè)算出總收入下幅 %才達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即年平均收入達(dá)到 4233 萬(wàn)元時(shí)為本項(xiàng)目的保本點(diǎn)，說(shuō)明本項(xiàng)目具有較大的贏利空間。 （六）、 鑒于公司目前資金安排上的輕重緩急和優(yōu)先次序，為把握市場(chǎng)先機(jī)，加快項(xiàng)目進(jìn)展，建議重點(diǎn)考慮以下兩種方式。 合資開發(fā)； 獨(dú)立開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，以期迅速回籠投資資金。 （兩種方式的具體論述另案報(bào)告） 融僑溫泉酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 34 結(jié) 語(yǔ) 該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵在于能否堅(jiān)持和系統(tǒng)執(zhí)行酒店的定位。如果我們?cè)谕顿Y速度、投資力度和實(shí)際運(yùn)作諸方面不能按本計(jì)劃書 的要求落實(shí)到位，致使定位出現(xiàn)較大偏差，則我們預(yù)計(jì)的各項(xiàng)目標(biāo)就很難實(shí)現(xiàn)。 本計(jì)劃書所設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性營(yíng)運(yùn)模式和謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)分析表明，本項(xiàng)目有著很好的可操作性和盈利性。融僑溫泉酒店的成功運(yùn)行，必將對(duì)發(fā)展融僑半島的整個(gè)商業(yè)系統(tǒng)起到至為重要的領(lǐng)頭和牽動(dòng)作用，進(jìn)而有力地促進(jìn)融僑半島的住宅銷售，并最終有效地提升融僑地產(chǎn)品牌價(jià)值和品牌形象。 酒店、旅游及商業(yè)項(xiàng)目籌備處 2021年 11