【正文】 的首次臵業(yè)者具有一定的吸引力。 兩室兩廳一衛(wèi) 82平米 三室兩廳兩衛(wèi) 102平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 方正實用，南北通透、明廚明衛(wèi)； ? 大面積落地飄窗、視野開闊 ? 景觀陽臺，增加附加值的同時提升生活品質(zhì)感； SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?地處江寧大學(xué)城核心地帶，有豐富的高教資源和較深的人文底蘊； ?緊靠方山風(fēng)景區(qū)，具有一定的景觀環(huán)境資源 ； ?附近還有江寧體育中心。 ?同屬方山板塊、比較優(yōu)勢明顯的在售項目較多，對本項目形成競爭威脅 項目小結(jié) 本項目屬方山板塊偏遠(yuǎn)區(qū)域的典型中低端項目，以經(jīng)濟優(yōu)良的戶型設(shè)計、較低的價格鎖定價格敏感度較高的全城青年首臵人群、尤其 80后客群，取得不錯的效果 ?本項目隸屬方山板塊，周邊環(huán)境較好；地處江寧大學(xué)城，具備豐富的高教資源與深厚的人文底蘊，同時可享受大學(xué)城的商業(yè)配套，但生活配套整體不足；公交與地鐵的通行大大增強了本項目與市區(qū)的可達(dá)性，但處于交通末梢，耗時仍較多； ?本項目自 6月 19號首次對外銷售以來，迄今為止推出的 200套小高層房源僅剩下十幾套在售，均價 8800元 /平方米； ?本項目戶型方正、布局緊湊合理、南北通透、寬大陽臺、得房率可達(dá) %；部分主力戶型設(shè)臵入戶花園、雙陽臺設(shè)計在提升觀景采光效果的同時贈送客觀的產(chǎn)品附加值，新穎的花池設(shè)計成為本項目一大戶型亮點； ?本項目屬方山板塊較偏遠(yuǎn)的中低端樓盤，周邊環(huán)境較好，人文底蘊深厚，高教資源豐富，戶型設(shè)計緊湊合理、創(chuàng)新點明顯，以經(jīng)濟型的戶型、較低的價格鎖定價格敏感度較高的全城青年首臵人群、尤其 80后客群，在市場上具備一定的競爭力。 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?項目緊鄰方山風(fēng)景區(qū)、外部環(huán)境較好； ?地處江寧大學(xué)城，有著豐富的高教資源與深厚的人文底蘊； ?就近有南京天印山小學(xué)及幼兒園，樂活時尚街區(qū)和江寧大學(xué)城商貿(mào)中心等、另外小區(qū)內(nèi)也有 4000多平米的商業(yè)用房 ； ?本項目戶型設(shè)計整體較為合理、產(chǎn)品定位 80后，戶型經(jīng)濟實用，總價低，符合剛需客戶需求； ?公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運營使該項目的交通通達(dá)性良好； Weakness 劣勢： ?項目位于江寧區(qū)。 Opportunity 機會點： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進(jìn)一步拉近區(qū)域同主城的時間距離； ?隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 天澤苑 ?地址：江寧秣陵街道竹山路 588號 ?開發(fā)商：南京景元臵業(yè)有限公司 ?總建面： 25萬㎡ ?容積率： ?建筑類型：多層洋房、小高層、高層、聯(lián)排 ?主力戶型： 84114㎡兩房、 95141㎡三房、 140178㎡四房、 219㎡五房 ?交付時間： 2023年 12月（一期）、 2023年 6月（二期）、2023年 12月（三期） ?物業(yè)公司：南京好鄰居物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)費： /㎡ 〃 月 ?產(chǎn)品均價： 12023元 /㎡ ?樓層差價： 50110元 /㎡ ?東西差價：洋房東西價差 500600元 /㎡ ?客戶來源：區(qū)域及主城改善型客戶為主 ?配套：距離東山商業(yè)中心較近，教育配套、商業(yè)配套相對完善 競品個案 推售情況 三期二批在售，目前去化過半，聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推出時間未定，后期存量約 ㎡ 分期 推盤時間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 2023518 推出 184套 5F洋房，共約 ㎡，主力戶型面積140193㎡ 售罄 二期 2023411 推出 260套 5F洋房，共約㎡，主力戶型面積106120㎡ 售罄 三期 20231128 三期雍景園，共 198套 5F洋房，約 ㎡，主力戶型面積 95141㎡ 目前去化 51% 二期已全部售罄 一期已全部售罄 三期去化 51% 規(guī)劃中聯(lián)排別墅，尚未推出 規(guī)劃中小高層和高層產(chǎn)品，尚未推出 戶型點評 偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品符合改善型客戶需求 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型方正，南北雙陽臺，通透舒適； ? 廚房 L型設(shè)計，聯(lián)通餐廳、陽臺及入戶門，方便居家生活； ? 主臥私密性較好； ? 戶型缺點： ? 無獨立收納空間。 Weakness 劣勢： ?離地鐵河定橋站約 ； ?兵營式排布，戶型缺乏創(chuàng)新； ?存在道路交通噪聲污染； ?社區(qū)品質(zhì)一般，無標(biāo)桿產(chǎn)品。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向 競品個案 推售情況 目前二期三批推出的 96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出 6幢小高層房源，具體信息待定，后期存量約 14萬㎡ 分期 推盤時間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 202394 推出 12棟多層、小高層房源，共 376套，約 ㎡，多層主力戶型面積 82115㎡，小高層主力戶型面積60120㎡ 售罄 二期 20231117 截止目前二期已推出三批多層房源，共 12幢， 292套，約 ㎡，主力戶型面積66129㎡ 已推房源全部售罄，后續(xù)推出 6幢小高層房源，信息待定 目前在售二期，后續(xù)推出 6幢小高層房源 一期已售罄 三期為高層和一幢綜合樓，推出時間待定 戶型點評 戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積； ? 主臥及客廳朝南，采光充足； ? 廚房 L型設(shè)計，方便生活； ? 戶型缺點： ? 餐廳緊靠主臥門，私密性受影響。 Opportunity 機會點： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進(jìn)一步拉近區(qū)域同主城的時間距離； ?隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 三室兩廳一衛(wèi) 103平米 三室兩廳一衛(wèi) 117平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型方正，布局緊湊； ? 廚房 L型設(shè)計，方便生活； ? 主臥及次臥均設(shè)有凸窗，客廳采光較好。 項目小結(jié) ?項目位于南京江寧將軍路板塊，總建約 74萬平米，是一個大體量、綜合性的項目。項目存量約為 ㎡ 推盤情況 開盤時間 上市套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價 主力戶型 去化率 20231001 810 798 3227元 /㎡ 136176(三房 ) % 20230630 300 300 5015元 /㎡ 126145(三房 ) 100% 20230917 332 331 6715元 /㎡ 150176(四房 ) 100% 20230521 193 193 6265元 /㎡ 122137(三房 ) 100% 20231106 126 126 8315元 /㎡ 149154(三房 ) 100% 20230115 34 34 9192元 /㎡ 135(三房 ) 100% 總計 1795 1782 —— 136135（三房） % 推盤情況 2023年潛在供應(yīng) 上市未成交 13套 2023年上市量 預(yù)計推盤時間 上市量 20239月和 10月 17棟（ 248套） 總計 261套 戶型點評 127平戶型緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，獨特弧線型陽臺設(shè)計，另有寬大主臥，客廳與