【正文】 5 6 7 8 項(xiàng)目 2023年 4月開盤至今共推出 842套房源，已售 647套，去化率為 %，以 135㎡舒適性三房為主力戶型，項(xiàng)目存量約 ㎡ 戶型點(diǎn)評(píng) 戶型方正、緊湊實(shí)用，設(shè)臵入戶玄關(guān)、收納空間和儲(chǔ)藏室，多陽(yáng)臺(tái)和飄窗設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi) 2室 2廳 1衛(wèi) 90平米 ? 戶型優(yōu)點(diǎn)： ? 戶型方正、緊湊，無(wú)浪費(fèi)面積； ? 設(shè)有收納空間，提升空間利用率 ? 設(shè)有大面積陽(yáng)臺(tái)，增加附加值的同時(shí)提升生活品質(zhì)感； ? 主臥和次臥均有南向飄窗，客廳與寬大觀景陽(yáng)臺(tái)連接，明廚明衛(wèi)。 24公頃石閘湖（新城中心），規(guī)劃逾 30萬(wàn)㎡商業(yè)、商貿(mào)、辦公、文化、娛樂等多功能服務(wù)中心； 競(jìng)品個(gè)案 推售情況 項(xiàng)目 2023年底開盤至今，共推出 1707套房源，已售 1632套，去化率為 %，高層以 89平 2房和 132平 3房為主力戶型，花園洋房面積區(qū)間為： 130170平，項(xiàng)目存量約 78萬(wàn) ㎡ 推盤 情況 開盤時(shí)間 上市套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià) 主力戶型 去化率 .6 668 648 7355 2房 3房 97% .20 236 236 8523 2房 3房 100% .20 167 147 9500 2房 3房 88% .27 80 80 12189 3房 4房 100% .22 108 73 9286 三房 68% .15 448 448 9500 二房 100% 總計(jì) 1707 1632 9300 兩房 % 推盤情況 2023年潛在供應(yīng) 上市未成交 75套 2023年上市量 預(yù)計(jì)推盤時(shí)間 上市量 9月 5萬(wàn)平 總計(jì) 約 戶型點(diǎn)評(píng) 戶型方正、緊湊，贈(zèng)送產(chǎn)品附加值，陽(yáng)臺(tái)和飄窗設(shè)計(jì)提升居住品質(zhì)；設(shè)臵設(shè)備平臺(tái)和儲(chǔ)備空間，提高空間利用率 ? 戶型優(yōu)點(diǎn)： ? 戶型方正、緊湊，無(wú)浪費(fèi)面積； ? 利用設(shè)備平臺(tái)巧偷面積 ? 戶型設(shè)計(jì)大飄窗，提升居住品質(zhì) ? 設(shè)有大面積陽(yáng)臺(tái)及飄窗，增加附加值的同時(shí)提升生活品質(zhì)感； ? 客廳與寬大觀景陽(yáng)臺(tái)連接； ? 戶型缺點(diǎn) ? 作為高層戶型，無(wú)較大缺點(diǎn)。 Threat 威脅點(diǎn)： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)形成下行壓力。 項(xiàng)目小結(jié) ?南京萬(wàn)科打造的江寧板塊大體量、高品質(zhì)樓盤。 Threat 威脅點(diǎn)： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)形成下行壓力； ?江寧板塊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢(shì)： ?位于大學(xué)城內(nèi)，人文氣息豐富； ?產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競(jìng)爭(zhēng)力； ?距南京交院站較近，出行便利； ?宣傳推廣較有針對(duì)性。 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢(shì)： ?片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢(shì)： ?靠近方山風(fēng)景區(qū)及秦淮河，景觀資源較為豐富； ?臨近大學(xué)城，人文氣息良好； ?道路交通發(fā)達(dá)，離地鐵竹山路站較近； ?規(guī)模適中，物業(yè)類型豐富； ?價(jià)格相對(duì)較低，且有三重優(yōu)惠措施，較具吸引力。 Opportunity 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?主城房?jī)r(jià)明顯較高，本項(xiàng)目具有價(jià)格的比較優(yōu)勢(shì)； ?80后群體對(duì)房?jī)r(jià)較敏感，且大多以剛需為主，為本項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)； ?主城對(duì)價(jià)格敏感的外溢客群對(duì)江寧的地鐵項(xiàng)目較易接受。配建有會(huì)所、幼兒園（十二班）、游泳池，內(nèi)外部配套較為齊備； ?項(xiàng)目東面緊鄰龍眠大道，北至玉樹路，西至行知路，位于地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站之間 ，公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運(yùn)營(yíng)使該項(xiàng)目的交通通達(dá)性良好； Weakness 劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目位于距離主城較遠(yuǎn)的江寧區(qū)域，而且還是江寧的偏遠(yuǎn)地段； ?項(xiàng)目周邊生活配套整體較少； Opportunity 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?；江寧房?jī)r(jià)整體低于市區(qū)，已經(jīng)成為集聚主城外溢客戶的主要區(qū)域之一 ? 區(qū)域客戶對(duì)本項(xiàng)目的抗性較少，較易接受； ? 青年職業(yè)人群、尤其 80后人群對(duì)價(jià)格的敏感度較高。 項(xiàng)目小結(jié) 本 案屬江寧方山板塊的代表樓盤，以具有景觀價(jià)值的經(jīng)濟(jì)型戶型瞄準(zhǔn)對(duì)房?jī)r(jià)較敏感的 80后人群，在所屬區(qū)域具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力 ?項(xiàng)目隸屬江寧九龍湖方山板塊，景觀資源豐富，處于江寧大學(xué)城核心區(qū)，擁有豐富的高教資源與人文底蘊(yùn)，公交與地鐵大大增強(qiáng)了本項(xiàng)目與市區(qū)的可達(dá)性，但周邊生活配套整體略顯不足； ? 項(xiàng)目自 07年開盤以來，整體去化較好，目前在售小高層產(chǎn)品，均價(jià) 9700元 /平米，性價(jià)比較好； ?項(xiàng)目戶型緊湊，以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、落地飄窗等，觀景采光效果好； ? 項(xiàng)目主要瞄準(zhǔn) 80后人群，以良好的性價(jià)比、景觀價(jià)值為依托，在所屬區(qū)域比較有競(jìng)爭(zhēng)力。如果總價(jià)控制合理，對(duì)于價(jià)格敏感度較高的首次臵業(yè)者具有一定的吸引力。 ?同屬方山板塊、比較優(yōu)勢(shì)明顯的在售項(xiàng)目較多，對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)威脅 項(xiàng)目小結(jié) 本項(xiàng)目屬方山板塊偏遠(yuǎn)區(qū)域的典型中低端項(xiàng)目，以經(jīng)濟(jì)優(yōu)良的戶型設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格鎖定價(jià)格敏感度較高的全城青年首臵人群、尤其 80后客群，取得不錯(cuò)的效果 ?本項(xiàng)目隸屬方山板塊，周邊環(huán)境較好；地處江寧大學(xué)城，具備豐富的高教資源與深厚的人文底蘊(yùn)，同時(shí)可享受大學(xué)城的商業(yè)配套，但生活配套整體不足；公交與地鐵的通行大大增強(qiáng)了本項(xiàng)目與市區(qū)的可達(dá)性，但處于交通末梢，耗時(shí)仍較多； ?本項(xiàng)目自 6月 19號(hào)首次對(duì)外銷售以來，迄今為止推出的 200套小高層房源僅剩下十幾套在售，均價(jià) 8800元 /平方米； ?本項(xiàng)目戶型方正、布局緊湊合理、南北通透、寬大陽(yáng)臺(tái)、得房率可達(dá) %；部分主力戶型設(shè)臵入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)在提升觀景采光效果的同時(shí)贈(zèng)送客觀的產(chǎn)品附加值，新穎的花池設(shè)計(jì)成為本項(xiàng)目一大戶型亮點(diǎn)； ?本項(xiàng)目屬方山板塊較偏遠(yuǎn)的中低端樓盤，周邊環(huán)境較好，人文底蘊(yùn)深厚，高教資源豐富，戶型設(shè)計(jì)緊湊合理、創(chuàng)新點(diǎn)明顯，以經(jīng)濟(jì)型的戶型、較低的價(jià)格鎖定價(jià)格敏感度較高的全城青年首臵人群、尤其 80后客群，在市場(chǎng)上具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 Opportunity 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)樓盤價(jià)值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進(jìn)一步拉近區(qū)域同主城的時(shí)間距離； ?隨著主城房?jī)r(jià)的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 Weakness 劣勢(shì)： ?離地鐵河定橋站約 ； ?兵營(yíng)式排布，戶型缺乏創(chuàng)新； ?存在道路交通噪聲污染； ?社區(qū)品質(zhì)一般，無(wú)標(biāo)桿產(chǎn)品。 Opportunity 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)樓盤價(jià)值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進(jìn)一步拉近區(qū)域同主城的時(shí)間距離； ?隨著主城房?jī)r(jià)的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 項(xiàng)目小結(jié) ?項(xiàng)目位于南京江寧將軍路板塊，總建約 74萬(wàn)平米，是一個(gè)大體量、綜合性的項(xiàng)目。 九龍湖板塊高品質(zhì)大盤，區(qū)域規(guī)劃利好，地段價(jià)值高，加之萬(wàn)科品牌及其豐富產(chǎn)品線支撐，市場(chǎng)影響力大 托樂嘉 ? 地址：南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道 9號(hào) ? 開發(fā)商：南京新城臵業(yè)發(fā)展有限公司 ? 總建面： 74萬(wàn)㎡ ? 容積率： ? 建筑類型：多層、小高層和高層 ?交付時(shí)間： 20231231（一期）； 20236（二期）； 202311（三期）； 20231（四期） ?物業(yè)費(fèi)： /平方米 /月 ? 產(chǎn)品均價(jià)： 12023元 /㎡ ?樓層差價(jià)： 80100元 /㎡ ?東西差價(jià)： 500800元 /㎡ ?客戶來源：江寧本區(qū)域約