【正文】 期銷售計(jì)劃 ， 是影響現(xiàn)金流的重要因素 ， 產(chǎn)品賣得快則投資回收快 ， 可以有更多的預(yù)售收入用于投資 ， 可以減少貸款及其利息 ，減少自有資金投入 。 可以認(rèn)為 ， 銷售計(jì)劃是繼投資 、 數(shù)量 、 售價(jià)之后最重要的影響因素 ， 是一般人不太注意的潛在影響因素 。 確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃 ， 即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量 。 一般都是呈遞減規(guī)律 ， 本項(xiàng)目在確定開盤時(shí)間和銷售期數(shù)后 ， 由計(jì)算機(jī)按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例 。 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測 產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素 ， 也是最有想象空間的參數(shù) ， 因?yàn)?， 競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間 （ 少則半年 ， 多則一年以上 ） ， 以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束 （ 一般 12年 ） ， 這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會發(fā)生什么變化 ， 不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測 。 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容 ， 已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定 ， 詳見表 6。 收款計(jì)劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣 ， 期房和現(xiàn)房就不同 ， 現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款 ， 期房一般在竣工后付清房款 ， 在竣工之前分期收款。 分期收款的比例 ， 一般說來 ， 期房需要分若干期收款 ， 竣工交付使用后全部付清 ， 因此 ， 一般的做法 ， 簽定合同付款 30%， 結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達(dá)到 70%， 竣工交付使用再付余下的 30%。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣 ， 對現(xiàn)金流有重大影響 ， 本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動按上述比例制定收款計(jì)劃 。 收入及稅金計(jì)算 營業(yè)稅率 5%， 城建稅 、 教育附加分別按營業(yè)稅金的 7%、 4%征收 。 收入及稅金均由計(jì)算機(jī)自動完成計(jì)算 。 銷售收入計(jì)算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況 ， 每期售出的期房分若干期收款 。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”。 銷售產(chǎn)品基本信息 表 14 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制 項(xiàng)目的主要資金來源有：資本金 、 借款 、 預(yù)租售收入 。 資金籌措原則 ，先用資本金和預(yù)租售收入 ， 不夠再考慮借款 。 每年的投資使用計(jì)劃匯總見表 15“ 資金籌措計(jì)劃 ” ， 表 14“ 銷售產(chǎn)品基本信息 ” 表明第 4期 （ 季度 ） 開盤 ， 13個(gè)季度無銷售收入可用作投資 。 本項(xiàng)目估計(jì)總投資 3億 ， 自有資金按 20%考慮為 6000萬元 。 13季度無預(yù)售收入 ， 安排自有資金及借款 。 因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流 ， 資金不足自動安排借款 ， 只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款 ， 詳見表 15。 資金籌措計(jì)劃 表 15 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 土地基本報(bào)價(jià)方案是設(shè)定投資 、 售價(jià) 、 銷售量等因素不會變化的條件下 ， 通過財(cái)務(wù)分析 ， 計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 。 單項(xiàng) 經(jīng)營 產(chǎn)品名稱 數(shù)量工程 方式 開盤 增減 開盤 銷售 簽定 結(jié)構(gòu) 交付 開工 結(jié)構(gòu) 竣工單價(jià) 幅度 時(shí)間 周期 合同 封頂 使用 時(shí)間 封頂 驗(yàn)收（ % ） （期） （期）獨(dú) 立 別墅出售 獨(dú) 立 別 墅出售12250 8800 0 5 7 30 40 30 5 7 8多層 出售 多層出售 29900 4000 0 4 5 30 40 30 4 7 7高層 出售 高層出售 19140 4000 0 5 6 30 40 30 4 7 8汽 車 車位出售 汽 車 車 位出售8000 3500 0 4 7 30 40 30 5 7 7商 業(yè) 配套出售 商 業(yè) 配 套出售500 3000 0 9 1 30 40 30 9 9 9開竣工時(shí)間（期）價(jià)格 銷售周期（期）收款比例（ % ）項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 7 81. 投資使用計(jì)劃 4462 4462 . 31 5922 1724 2748 . 4 2748 2748 14362. 資金籌措計(jì)劃2. 1 自有資金其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500用于經(jīng)營資金2. 2 借款銀行借款 3000 6000 用銘星土地報(bào)價(jià)軟件自動計(jì)算 ， 根據(jù)事先確定的 “ 土地起算價(jià)格 ” 、“ 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 ” 自動測算報(bào)價(jià)方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 。 將全部報(bào)價(jià)方案列表打印 。 詳見表 2“ 土地基本報(bào)價(jià)方案 ” 。 本地塊起拍價(jià) 12023萬元 ， 按 14600萬元起算 ， 每次加價(jià) 200萬元測算報(bào)價(jià)方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 軟件自動測算了 19個(gè)報(bào)價(jià)方案 。 列表打印詳見表 2“ 土地報(bào)價(jià)基本方案 ” 。 這種方法模擬土地拍賣情景 ， 土地價(jià)格由低到高 ， 每上一個(gè)臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 很直觀。 每個(gè)企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的 ， 企業(yè)隨著土地存量的減少 ，其迫及程度加劇 ， 對項(xiàng)目收益水平的要求也會降低 ， 因此 ， 因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣 ， 基準(zhǔn)收益率不同 ， 加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同 ， 可以有不同的最高限價(jià) 。 建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率可取 10%， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點(diǎn)上 ， 一般不虧損 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000萬元 。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損 ， 報(bào)價(jià) 18200萬元 ， 全部投資內(nèi)部收益率%， 將虧損 186萬元 。 第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 本報(bào)告根據(jù)專家們對投資 、 售價(jià)同時(shí)變化的不同意見 ， 計(jì)算了 10個(gè)多因素變化組合 ， 每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%計(jì)算了 5個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn) 。 分析結(jié)果詳見表 3“ 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 ” 。 分析認(rèn)為 ， 本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià) 1200元和售價(jià) 9200元是有較大可能的， 建議采用改組合的分析結(jié)果 ， 即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取 10%， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17097萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 18496萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜 （ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點(diǎn)上 ， 一般不虧損 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289萬元 。 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?， 每人對產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率 。 對所有人估算的概率加權(quán)平均 ， 得到了售價(jià)的概率分布 。 投資變化的概率分布也是如此操作 。 根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn) 、 內(nèi)部收益率期望值 、 達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0的概率 。 將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件 ， 計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成 。 計(jì)算結(jié)果詳見表 4“ 風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo) （ 概率分析 ） ” 。 結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)加大一倍 ， 但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ， 企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)較大 。 綜合上述分析 ， 建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主 ， 建議的最高報(bào)價(jià) 17800萬元 。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:09:5123:09:5123:092/11/2023 11:09:51 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :09:5123:09Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 23:09:5123:09:5123:09Saturday, February 11, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :09:5123:09:51February 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 9分 51秒 23:09: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 11時(shí) 9分 :09February 11, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 9分 51秒 23:09:5111 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 11時(shí) 9分 51秒 下午 11時(shí) 9分 23:09: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 11, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:09:5123:09:5123:092/11/2023 11:09:51 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :09:5123:09Feb2311Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:09:5123:09:5123:09Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :09:5123:09:51February 11, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 9分 51秒 23:09: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 11時(shí) 9分 :09February 11, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 9分 51秒 23:09:5111 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 11時(shí) 9分 51秒 下午 11時(shí) 9分 23:09: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:09:5123:09:5123:092/11/2023 11:09:51 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :09:5123:09Feb2311Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 23:09:5123:09:5123:09Saturday, February 11, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :09:5123:09:51February 11, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 9分 51秒 23:09: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 11時(shí) 9分 :09February 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 9分 51秒 23:09:5111 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 11時(shí) 9分 51秒 下午 11時(shí) 9分 23:09: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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